1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 소유주택 현황
① 거주하고 있는 아파트
• 울산광역시 ○○구 소재
• 1999. 10. 27. 취득하여 현재까지 거주
② 재건축아파트A
• 2001. 8. 28. 취득
• 2002. 10. 25. 재건축 사업승인인가
• 2004. 8월 건물 철거
• 2007. 6월 입주예정
③ 재건축아파트B
• 2003. 6. 19. 취득
• 2005. 6. 16. 재건축 관리처분계획인가
• 2005. 12. 12. 건물 철거
• 2007. 5월 현재 공사 진행 중
○ 질의내용
현재 거주하고 있는 아파트를 재건축아파트A 완공 후 1년 이내에 양도하는 경우 비과세되는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1 - 2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
4. (삭제, 2005. 12. 31.)
② 생략
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정)
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정)
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정)
나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 신설)
다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 개정)
3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정)
② 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정)
② 이하 생략
○ 소득세법 시행규칙 제72조【1세대 1주택의 특례】
① 영 제155조 제1항에서 “재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우”라 함은 다른 주택을 취득한 날부터 1년이 되는 날 현재 다음 각호의 1에 해당하는 경우로서 당해 각호의 1의 방법에 따라 양도된 경우를 말한다. (2002. 4. 13. 개정)
1. 「금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 “한국자산관리공사”라 한다)에 매각을 의뢰한 경우 (2005. 12. 31. 개정)
2. 법원에 경매를 신청한 경우 (1996. 3. 30. 개정)
3. 「국세징수법」에 의한 공매가 진행중인 경우 (2005. 3. 19. 개정)
② 이하 생략
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면4팀-3819, 2006.11.20
【질의】
(사실관계)
- 2001년 경기도 ○○시 소재 33평형 아파트 구입후 현재까지 거주
- 2005년 2월 □□시에 소재하는 2003년 조합승인받은 재건축대상 아파트 구입
- 동 재건축 아파트는 2005년 4월 사업시행인가 및 2005년 12월 관리처분계획인가 받고 현재 공사중임.
(질의내용)
1) 기존의 ○○시 소재 아파트를 재건축아파트 준공전에 양도하는 경우 비과세에 해당하는지 여부
2) 재건축아파트 준공 후 1년 이내에 ○○시 소재 아파트를 양도하는 경우 비과세되는지 여부
3) 생략
【회신】
1. 1세대 2주택을 소유하던 거주자가 그 중 하나의 주택이「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005. 12. 31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(고가주택 제외) 받을 수 있는 것임.
2. 또한 소득세법시행령 제155조 제1항의 규정에 의거 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 이때 새로 취득하는 주택이 기존주택을 멸실하고 재건축한 경우에는 기존주택의 취득일을 주택의 취득일로 보는 것임.
3. 생략
○ 서면4팀-3534, 2006.10.26
【질의】
(사실관계)
- 갑은 2주택을 보유하던 중 2005. 9월경 부의 사망으로 주택을 상속받아 3개의 주택을 보유하게 되었음.
- 위 상속주택과 갑이 소유해오던 1주택(같은 단지 내 소재)소재 아파트단지가 재건축사업으로 2005.11월경 관리처분계획이 인가되었고 이에 따라 갑은 2개의 조합원입주권과 1주택을 보유하게 되었음.
(질의내용)
(1) 1주택과 2개의 조합원입주권(2005.12.31. 이전 관리처분계획인가를 득한 경우)을 보유하고 있는 자(甲)가 1주택을 양도하는 경우, 소득세법 제89조 제1항 제3호 규정에 따라 양도소득세를 비과세 받을 수 있는지 여부
(현행 소득세법 부칙 제12조에서 조합원입주권과 관련된 규정은 2006.1.1. 이후 최초로 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다고 규정되어 있는바, 사안의 경우는 2005.12.31. 이전에 관리처분계획 인가로 조합원의 지위를 득한 것이므로 2005.12.31. 신설한 소득세법 제89조 제2항의 규정을 이에 적용할 수가 없다고 보여짐)
(2) 생략
【회신】
1. 1세대 3주택을 소유하던 자가 그 중 2주택이「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 추진으로 2005. 12. 31.이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(고가주택은 제외) 받을 수 있는 것임.
2. 생략