1. 질의내용 요약
○ 사실관계
아파트 건축시행자(건물주인)가 아파트를 신축하여 분양하였으며, 아파트 중 1세대는 아파트 분양시행자(건물주인)가 거주하고 있을 경우(분양하지 않고 1세대는 건축주가 거주목적으로 사용하고 있음)
○ 질의내용
거주목적 자가 사용분의 총수입금액 산입여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제19조【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
○ 소득세법 제24조【총수입금액의 계산】
① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.
② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래당시의 가액에 의하여 계산한다.
③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 제39조【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】
① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.
② 거주자가 매입제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다.
③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다. (2006. 12. 30. 개정)
④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타자산부채 등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
○ 소득세법시행령 제48조【사업소득의 수입시기】
사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다. (94.12.31. 개정)
1. 상품(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 제외한다)제품 또는 기타의 생산품(이하 "상품 등"이라 한다)의 판매
그 상품 등을 인도한 날
5. 건설제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 호에서 "건설 등"이라 한다)의 제공 (98.12.31. 개정)
용역의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날). 다만, 계약기간이 1년 이상인 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는 재정경제부령이 정하는 작업진행률(이하 "작업진행률"이라 한다)을 기준으로 하여야 하며, 계약기간이 1년 미만인 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는 작업진행률을 기준으로 할 수 있다.
11. 제1호 내지 제10호의 4에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매
(2003.12.30. 개정)
대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기등록일 또는 사용수익일로 한다.
○ 소득세법 기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】
영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.
1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다.
4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.
5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 서면1팀-279, 2005.03.11
【제목】
판매용으로 신축한 주택을 사업자가 거주목적으로 사용하는 1주택은 사업자의 소득금액 계산시 총수입금액에 산입하지 아니함
【질의】
본인은 지인 4인과 공동으로 토지를 취득하여 공유등기(본인지분 2/6, 기타 각인 6/1 지분임)한 후, 연립주택 1동(총 6세대로서 본인 2세대, 기타 4인 각 1세대)의 건축허가를 받아 공사중에 있음. 건물 준공시 본인과 지인들은 각 1세대씩 거주할 예정이며, 본인명의의 건축한 1세대만 매각할 예정임.
(질의)
1. 위의 경우 공동건축자들이 각각 보유 및 거주할 예정인 1세대씩 합계 5세대는 사업과 무관하므로 과세대상에 해당하지 아니하는 것인지.
2. 제3자에게 매각하는 1세대는 주택신축판매업으로 과세되는 것인지.
【회신】
부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이고, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이며,
판매용으로 신축한 주택을 사업자가 거주목적으로 사용하는 1주택은 당해 사업자의 소득금액 계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임.
○ 서일 46011-10809, 2003.06.20
5인이 1/5지분씩 투자를 하여 토지를 구입하고 전용면적 40평인 연립주택 15세대를 신축하여 5세대는 공동사업자 5인이 각각 공유물 분할등기를 하여 소유하고 나머지 10세대는 분양을 하려고 함.
(질의)
처음부터 15세대중 10세대는 분양을 하고 5세대에 대하여는 사업목적이 아닌 공동사업자 5인이 각각 거주할 목적으로 건물을 건축하여 공유물 분할을 원인으로 5세대에 대하여 등기를 한 경우 공유물 분할분에 대하여도 총수입금액에 산입하여야 하는지 여부
(회신)
귀 질의의 경우 기질의회신문(소득 46011-1183, 1993.4.30)을 참고바람.
[소득 46011-1183,1993.04.30]
거주자가 기존의 주택을 헐고, 1세대는 본인이 거주할 목적으로 잔여세대는 분양할 목적으로 다세대주택을 신축분양한 경우에 본인이 거주하는 세대에 대한 가액상당액은 당해사업의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임. 이 경우 실제 거주할 목적이었는지의 여부는 주택신축의 목적, 타주택 소유여부 및 주택 신축후 실제 거주여부등을 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항임.
○ 소득46011-64, 2000.01.15.
주택을 신축하여 판매하는 사업은 소득세법 제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 판매용으로 신축한 주택을 사업자가 거주목적으로 사용하는 1주택은 당해 사업자의 소득금액 계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임.
○ 소득46011-3248, 1999.08.18
거주자가 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 주택신축판매업에 해당하는 것이나 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은 법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것임
○ 재산01254-2170, 1989.06.15
주택신축판매사업을 영위하는 사업자가 1동의 주택만을 신축하여 판매하는 경우에도 사업소득으로 종합소득세가 과세되고, 비사업자일 경우는 양도소득세가 과세됨. 사업자와 비사업자는 소관세무서장이 사실조사 판단할 사항임.