1. 질의내용 요약

O 사실관계

- 경기도 ○○시 ××동 소재 빌라

- 위 빌라는 2005년 9월 상속받은 것으로서 (갑) 1/2지분, (을)1/2지분 공동소유하고 있음

- 2007년 5월 (갑)지분 1/2을 성년인 자녀에게 증여하려고 하며, 빌라는 평당 2천만원 정도하고 있음

O 질문내용

1. 세법에서는 증여세 신고시 시가로 신고하라고 하는데 빌라의 감정가액과 건설교통부 기준시가 중 높은것을 시가로 보는 것인지

2. 불특정다수인간의 매매거래가액을 적용하여 2분의1을 곱하여 증여가액으로 적용하는지 여부

2. 질의 내용에 대한 자료

 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

  ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

  ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

  ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

  ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

O 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

  ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2006. 2. 9. 단서개정)

  1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

  2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2006. 2. 9. 단서개정)

  가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29. 개정)

  나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31. 신설)

  3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. (2006. 2. 9. 개정)

  가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 “주주등 1인”은 “상속인등”으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우 (2006. 2. 9. 개정)

  나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우 (2006. 2. 9. 개정)

  (1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 (2006. 2. 9. 개정)

  (2) 3억원 (2006. 2. 9. 개정)

  다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우 (2006. 2. 9. 개정)

  ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30. 개정)

  1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30. 개정)

  2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002. 12. 30. 개정)

  3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

  ③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설)

  ④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.

  ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

  ⑥ 국세청장은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

O 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】

  다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

  1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

  2. 양도담보재산

  3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

O 서면4팀-1715, 2007.05.25

  【질의】

  (사실관계)

  - 아파트를 증여할 경우 증여세가 부과되는 재산가액은 상속세 및 증여세법 제60조 내지 66조 규정에 의하여 증여일 현재의 시가에 의하며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우 기준시가로 평가할 수 있는 것으로 알고있음.

  (질문내용)

  최근 부동산경기 침체로 금년에 평가대상 아파트의 거래가 이루어지지 않고 있어 시가산정이 어려울 경우 건교부 홈페이지의 주택공시가격을 기준시가로 하여 평가할 수 있는지 여부

  【회신】

 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 「같은법 시행령」 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것임. 이 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 「같은법」 제61조의 규정에 의하여 평가하는 것임.

O 서면4팀-1084, 2007.04.03

  【질의】

  (사실관계)

  - 2005년 10월 성남시 분당구 소재 아파트를 매입하였고 거주하려 하였으나 사정이 여의치 않아 고향으로 가게되어 올해 대학을 졸업하고 취업한 아들에게 증여하고자 함.

  - 기준시가는 구천 일백만원이나 증여는 시가에 의하여 평가한다고 하므로 인근 부동산 등에 거래가격 문의한 바, 확인하지 못함.

  (질의내용)

  1. 증여 신고가액을 기준시가인 구천일백만원으로 신고해도 되는지.

2. 향후 3개월 후 실거래가격이 증여 신고금액보다 높을 경우 추징되는지 여부

  3. 현재 적용할 증여가액은 얼마인지.

  【회신】

  1. 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 「같은법 시행령」 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것임. 이 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 당해 재산고 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 「같은법」 제61조의 규정에 의하여 평가하는 것임.

  2. 증여일 후 3월을 경과하여 매매가액이 있는 경우에는 상기 규정에 의한 시가로 보지 아니하는 것임. 또한, 증여세 신고는 납세자가 증여재산을 평가하여 신고하는 것이며, 과세관청에서 증여재산의 평가가액 등을 제공하지 않음.

O 서면4팀-126, 2007.01.10

  【질의】

  (사실관계)

  - 증여재산 : 부동산(토지 2필지)

  - 증여자의 증여재산 취득일 : 2006.1.31.

  - 증여일 : 2006.9.21.

  - 평가기준일 전후 3월이내 기간중 매매, 감정, 수용, 경매, 공매 등에 의해 확인되는 가액이 없으며, 2이상의 감정평가법인으로부터 감정을 받은 사실이 없음.

  - 당해 증여부동산에 채권자인 거래은행에서 평가기준일 전 3월 이내에 근저당권설정 사실 있음.

  ㆍ평가기준일 현재 채권 잔액 : 400,000,000원(최초 발생액과 동일)

  ㆍ등기부등본상 채권 최고액 : 480,000,000원

  ㆍ보충적평가방법에 의한 평가액(개별공시지가) ; 344,000,000원

  (질의내용)

  상기 사실관계와 같은 경우 증여재산의 평가는 평가기준일 편재 채권액인지 아니면, 채권최고액인지 여부

  【회신】

  1. 증여일전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간중에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 단서 및 「비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」 제22조 제1항 제1호의 규정에 의하여 증여일부터 거래가액이 확정되는 계약일까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것으로 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.

  2. 「상속세 및 증여세법」 제66조의 규정에 의하여 근저당권 등이 설정된 증여재산은 증여일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가액중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 이 경우 채권액은 채권최고액을 말하는 것이 아니라 평가기준일 현재 남아있는 채권액을 말하는 것임.

O 서면4팀-4168, 2006.12.27

  【질의】

  (사실관계)

  - 본인은 아버지로부터 용인시 소재 아파트를 2006.11.3.에 증여를 받았으며, 증여시 시가를 알아보려고 ☆☆은행 시세표를 조회를 해본 결과 10월말 기준으로 일반거래가각 8.8억원이고 11월말 기준으로 9.4억원이라고 조회결과가 나왔음.

  - 그 결과를 보고 본인이 ☆☆은행 시세조정담당자에게 전화통화로 시세 조사일과 시세조정표에 반영시기를 문의하였으니 답변이 아래와 같음.

  - 시세조사는 매주 월요일이며 조사에 따른 발표는 그 주의 금요일에 발표된다고 함. 그리고 매월 표시되는 시세표는 매월 마지막주에 발표한 내용의 자료라고 함.

  시세조사일 시세발표일 일반거래가 시세월

  2006-10-30 2006-11-03 8.8억 10월

  2006-11-27 2006-12-01 9.4억 11월

  (질문내용)

  위의 내용으로 보면 본인은 11월 3일자로 증여를 받았는데 저의 시세는 8.8억원으로 보는 것이 합리적이라 생각하는데 어떤 가액이 시가에 해당하는지 여부

  【회신】

  귀 질의의 경우 증여받은 아파트에 대한 증여재산가액 평가방법에 대하여는 기질의회신문(서면4팀-1028, 2005.6.23. ; 서면4팀-2304, 2005.11.23.)을 참조하기 바라며, 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항ㆍ제2항 및 같은법 시행령 제49조 제1항ㆍ제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 증여 받은 재산 또는 증여받은 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 불특정다수인간에 자유로이 거래한 매매가액이 있는 경우 그 매매가액은 시가로 인정될 수 있는 것임. 이 경우 그 시가로 보는 가액이 2이상인 경우 증여일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는 것임.

O 서면4팀-688, 2006.03.23

  【질의】

  (사실관계)

  ｏ 토지ㆍ건물현황

  - 주택 : 50㎡(국세청 기준시가 1,200만원)

  - 토지 : 1,500㎡(공시지가 5,000/㎡)

- 구청 개별주택가격 : 4,600만원(토지 : 700㎡-1,800만원, 건물 : 2,800만원)

  ｏ 소유관계

  - 주택 : 갑이 단독으로 소유

  - 토지 : 갑(10％), 을(90％)

  (질의내용)

갑과 을이 소유한 주택과 토지를 병에게 증여하는 경우 증여재산가액 산정방법

  〈갑설〉 개별토지평가액 전체를 지분비율로 안분 계산해야 함.

- 갑 증여분 : 3,020만원＝2,800만원＋(1,800만원×10％)＋(800㎡＋5,000×10％)

  - 을 증여분 : 1,980만원＝(1,800만원×90％)＋(800㎡×5,000×90％)

〈을설〉 개별주택가격 중 주택부수토지는 갑의 지분비율 만큼만 계산해야 함.

  - 갑 증여분 : 31,857,142원＝2,800만원＋(1,800만원×150/700)

  - 을 증여분 : 6,750,000원＝1,350㎡×5,000

  【회신】

  1. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제4호의 규정에 의하여 주택과 그 부수토지를 「가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격으로 평가하는 경우로서 주택과 그 부수토지의 가액을 구분하고자 하는 경우「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호의 규정에 의한 건물 기준시가와 같은항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 안분하여 주택의 가액 또는 토지의 가액을 산정하는 것이며, 당해 주택의 부수토지로서 개별주택가격이 공시되지 않은 경우에는 같은항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 평가하는 것임.

  2. 토지를 지분형태로 증여받은 경우 증여재산가액은 당해 토지를 같은법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 증여받는 지분율을 곱한 금액으로 하는 것임.

O 서면4팀-2560, 2005.12.20

  【질의】

  (사실관계)

  ｏ 모친이 보유하고 있는 아래 3층 건물 중 3층 주택부분을 자녀에게 증여하고 자 함.

  - 구분등기가 안되어 있으며, 건물전체를 모친이 소유하고 있음.

  - 1층(상가) : 189.44㎡, 1층(상가) : 189.44㎡, 3층(주택) : 108.74㎡

  ｏ 법무사에게 증여등기를 의뢰하는 과정에서 본 건물은 구분등기가 되어 있지 않으므로 3층 주택부분(2/9)만 증여를 원인으로 하여 등기가 불가능하고, 전체건물 중 지분(2/9)으로만 등기가 가능하다고 함.

  (질의내용)

  전체전물의 2/9지분으로 등기를 하더라 해도 증여계약서에 전체건물면적의 2/9에 해당하는 부분을 전부 주택으로 표시하고 세무신고시에도 주택부분만을 증여한 것으로 하여 증여세 신고가 가능한지 여부

  【회신】

  구분등기가 되지 아니한 주택과 상가 등이 복합된 건물중 일부를 지분으로 증여받은 경우에는 당해 건물을 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 증여받은 지분율을 곱한 금액에 대하여 증여세가 과세되는 것임.