1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 개인 주택사업을 하면서 원룸을 시공하였으나 분양이 여의치 않아 부동산/임대 사업자등록을 내고 임대하면서, 또다른 원룸을 시공하였으나 그 역시 분양이 안되어 직접 임대를 하고 있음.
- 임대주택은 다세대주택 1동(4층 19세대)과 다가구주택 1동(3층 18세대)을 임대하고 있음.
- 다세대주택은 2002.11.18.자 사용승인이 나고 임대를 시작하였으며, 다가구주택은 2003.07.29.자 사용승인이 나고 임대를 시작하였음.
- 2006년도에 관할세무서에서 상기의 다가구주택은 합산매제대상이 되니 합산배제 신청을 하라고 하여 사업자등록증 사본과 임대주택합산배제신청서를 제출하여 종합부동산세가 부과되지 아니하였음.
- 2007년도에 합산배제에 대한 사업자등록 안내말씀을 받고 2007.05.22.에 관할세무서에 전화 문의하니 기존임대주택은 세무서에 사업자등록이 되어 있으면 별도로 임대사업자등록을 하지 않아도 된다하여 별도로 임대사업자등록을 하지 않았으나,
2007.08.06.에 다시 관할세무서에서 연락이 와 사업자등록과 별도로 사업자 주소지 관할구청에 임대사업자등록을 하지 않으면, 합산배제대상이 되지 않을 뿐 아니라 2006년도 분에 대하여도 종합부동산세를 부과하겠다고 함.
- 주소지 관할구청 건축과에 문의하니 다세대주택은 임대사업자등록 대상이 되고 다가구주택은 임대사업자등록 대상이 안된다는 답변을 듣고 국세상담센터(1588-0060)에 문의하니 이런 경우에 다가구주택은 합산배제대상이 된다는 답변을 들었음.
○ 질의내용
상기와 같은 경우로서 상기의 다가구주택을 관할구청에 임대사업자등록을 하지 않고 사업자등록만 한 경우 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하는지 여부
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】
① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 “주택분 과세기준금액”이라 한다)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 “세대원”이라 한다) 중 대통령령이 정하는 주된 주택소유자(이하 “주된 주택소유자”라 한다)가 납세의무자가 된다. (2005. 12. 31. 개정)
② 주된 주택소유자 또는 세대원의 판정은 과세기준일 현재의 상황에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)
○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (2005. 12. 31. 개정)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. (2005. 12. 31. 신설)
1. 「임대주택법」 제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)
2. (이하생략)
○ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 「임대주택법」 제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조의 규정에 따른 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1.「임대주택법」 제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5. 31. 제정)
가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정)
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정)
2. (생략)
3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5. 31. 제정)
가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정)
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정)
② 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 다가구 임대주택”이라 함은 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다) 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
③ 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서 「임대주택법 시행령」 제6조 제1항의 규정에 따른 등록기준 호수에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다. (2005. 12. 31. 신설)
④ 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 본다. (2005. 12. 31. 신설)
⑤ 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택의 수는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다. (2005. 12. 31. 항번개정)
⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은 「지방세법 시행령」 제140조의 규정에 의한 1구를 1호의 주택으로 본다. (2005. 12. 31. 개정)
⑦ (이하생략)
○ 임대주택법 제2조 【정 의】
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. (1996. 12. 30. 개정)
4. “임대사업자”라 함은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)ㆍ제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의 2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다. (2002. 12. 26. 개정)
○ 임대주택법 제6조 【임대사업자의 등록】
① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. (2000. 1. 12. 개정)
② 제1항의 규정에 의하여 등록한 자는 그 등록한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 경우에는 그러하지 아니하다. (2000. 1. 12. 개정)
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 1. 12. 신설)
○ 임대주택법 시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】
① 법 제6조 제1항에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다. (2005. 12. 13. 개정)
1. 건설임대주택의 경우 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대 (2005.12.13.개정)
2. 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대 (2005.12.13.개정)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)
○ 서면4팀-1613, 2006.06.07
주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 함. 이 경우 보유하고 있는 주택이 종합부동산세법 시행령 제3조 및 제4조 규정인 합산배제 임대주택 및 합산배제 기타주택에 해당하는 경우에는 당해 주택의 과세표준은 합산하지 아니하는 것임.
○ 서면5팀-1628, 2007.05.22
「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호의 규정에 의하여 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 건설임대주택은 「임대주택법」 제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 「임대주택법」 제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택으로서 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제1호의 각목의 요건을 갖춘 주택이 2호이상인 경우 그 주택을 말하는 것임.
○ 서면5팀-819, 2007.03.12
「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항의 합산배제 임대주택 규정은 「임대주택법」제6조 제1항 규정에 의하여 시장·군수 또는 구청장에게 임대사업자 등록을 한자로서 과세기준일 현재「소득세법」제168조 또는「법인세법」제11조의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택에 대하여 적용되는 것입니다.
○ 서면5팀-386, 2006.10.11
【질의】
(사실관계)
- 2000.9.19.부터 아파트 6채를 구입하여 임대사업을 하여오고 있으며 2002년 ○○에 17평아파트 한 채를 추가 구입하였음.
- 추가 구입한 한 채도 기존 6채에 추가하여 종합부동산세 합산배제 임대주택 대상이 되는지 및 합산배제 임대주택에 포함되는 경우 몇 년간 임대하여야 하는지 등
(질의요지(쟁점))
- 위의 추가로 구입한 주택이 2005.1.5. 현재 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 필하지 않는 임대주택을 2005.12.15.까지 임대주택법에 의한 임대주택등록을 필하고 소득세법 제168조에 의한 사업자등록을 하는 경우 기존 임대주택 6호와 합하여 5호이상의 매입임대주택으로 종합부동산세 합산배제 임대주택으로 볼 수 있는지 아니면 종전에 등록한 기존임대주택과는 별도로 종합부동산세법시행령 제3조 제1항 제2호의 추가5호 이상을 매입하여 임대사업자등록 및 사업자등록을 필한 경우만 매입임대주택으로 합산이 배제되는지.
- 임대하는 임대주택의 임대기간 기산일에 대하여 당초의 임대기간 개시일부터 기산하는지 아니면 새로운 5호이상의 임대주택의 등록을 한 날부터 기산하는지 등
【회신】
「임대주택법」 제6조 제1항 규정에 의하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 임대사업자 등록 및 「소득세법」 제168조 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 등록일 이후에 추가로 취득하여 임대하는 주택은 「임대주택법」 제6조 제2항 규정에 의하여 임대사업자등록사항변경신고를 한 경우에 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제3호의 합산배제 임대주택 규정이 적용되는 것이며, 이 경우 5년 이상 임대한 주택에 해당하는지는 2호 이상 주택의 임대를 개시한 날(추가로 취득하여 임대하는 주택은 당해 주택의 임대를 개시한 날)을 기준으로 판단하는 것임.
○ 서면5팀-134, 2007.01.10
「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 소유한 납세의무자로서 「임대주택법 시행령」 제6조 제1항의 규정에 따른 등록기준 호수에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 보는 것이며, 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 같은법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 보는 것임.
귀 질의의 경우 기존 유사한 질의회신문(서면5팀-461, 2006.10.20. 및 서면4팀-992, 2006.4.18.)을 참고하기 바람.