1. 질의내용 요약
○ 사실관계
본인은 2006년 10월 14년여 거주하던 단독주택을 인접한 3명의 이웃주민의 주택과 함께 헐고 공동주택으로 재건축하기 위해 기존 택지와 건축비를 현물출자하여 공동사업자로 등록(주택신축판매업)하고 18세대를 건축하여 2007년 6월에 준공함.
공동사업자 4인이 각기 거주할 1세대는 개인 명의로 보전등기를 하고 14세대는 공유지분으로 보전등기를 하여 분양하고자 하였으나 분양이 되지 않아 14세대 공유지분을 각기 개인지분으로 분할등기를 하여 각기 임의로 처분하거나 주택임대를 하여 건축비 충당을 하고자 함.
○ 질의내용
이 경우 주택임대사업자 대상이 되는지 여부 및 보전등기를 필한 4인 공유지분을 주택신축판매업자를 유지 또는 탈퇴하는 자격으로 4인 각기 개인별 분할등기하여 제3자에게 분양하는 경우 소득구분(사업소득인지 양도소득인지 여부)
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
Ο 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
6.건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다.이하 같다)에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
Ο 소득세법시행령 제32조【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 대통령령이 정하는 주택신축판매업이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1.주택을 건설하여 판매하는 사업
Ο 소득세법기본통칙19-5【주택신축 판매사업의 범위】
영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.
1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.
Ο 소득세법 제25조【총수입금액계산의 특례】
① 거주자가 부동산(주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. (2001. 12. 31. 개정)
② 거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그 날이 속하는 연도의 사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다. (2006. 12. 30. 개정)
Ο 소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】
① 부동산임대소득 또는 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령이 정하는 출자공동사업자(이하 “출자공동사업자”라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장”이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다. (2006. 12. 30. 개정)
② 제1항의 규정에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 “공동사업자”라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 “손익분배비율”이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다. (2006. 12. 30. 개정)
Ο 소득세법 제87조 【공동사업장에 대한 특례】 (2006. 12. 30. 제목개정)
① 공동사업장에서 발생한 소득금액에 대하여 원천징수된 세액은 각 공동사업자의 손익분배비율에 따라 배분한다. (2006. 12. 30. 개정)
② 제81조 제1항 및 제3항 내지 제11항과 제158조의 규정에 따른 가산세로서 공동사업장에 관련되는 세액은 각 공동사업자의 손익분배비율에 따라 배분한다. (2006. 12. 30. 개정)
③ 공동사업장에 대하여는 당해 공동사업장을 1사업자로 보아 제160조 제1항 및 제168조의 규정을 적용한다. (1994. 12. 22. 개정)
Ο 소득세법 시행령 제8조의 2 【비과세 주택임대소득】
① 법 제12조 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택의 임대소득”이라 함은 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(고가주택의 임대소득을 제외한다)을 말한다. (2006. 2. 9. 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택 수의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 31. 신설)
1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산 (1999. 12. 31. 신설)
2. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다. (2000. 12. 29. 개정)
3. 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산 (1999. 12. 31. 신설)
4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산 (1999. 12. 31. 신설)
③ 제1항에서 “고가주택”이라 함은 과세기간 종료일 또는 당해 주택의 양도일 현재 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 6억원을 초과하는 주택을 말한다. (2002. 12. 30. 개정)
④ 제1항 내지 제3항에 규정된 사항 외에 주택임대소득의 산정에 관하여 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다. (1999. 12. 31. 신설)
Ο 소득세법 해석편람 24-3-11【공동으로 신축한 건물의 분할등기시 총수입금액 계산】
공동사업자가 판매목적으로 상가건물을 신축하여 분양하고 미분양된 잔여상가를 각 공동사업자가 출자지분 비율에 따라 분할등기하는 때에는 분할등기한 상가의 시가상당액을 그 분할등기한 연도의 당해 공동사업장의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입한다(소득 46011-84,1999.9.28)
Ο 소득46011-511, 2000.04.28.
공동사업장에 대하여는 소득세법 제43조 및 제87조의 규정에 의하여 당해 공동사업장을 1거주자(사업자)로 보고 소득금액을 계산하는 것이며, 공동사업자가 판매목적으로 신축한 상가를 공동사업자의 각 출자지분에 따라 분할등기하는 때에는 소득세법 제25조 제2항 및 동법시행령 제53조 제8항의 규정에 의하여 분할등기한 상가의 시가상당액을 그 분할등기한 연도의 당해 공동사업장의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것임.
Ο 소득46011-2090, 1996.07.23.
공동사업자가 판매목적으로 신축한 상가를 당해 상가의 건축비와 대물변제하거나 당해 상가를 출자지분별로 분할등기하는 경우에는 당해 공동사업장의 총수입금액계산에 있어서 대물변제 또는 분할등기 시점의 당해 상가의 정상가액을 총수입금액에 산입함.
또한 공동사업자가 임대용 건물을 신축하여 임대사업에 공하다가 출자지분에 따라 단순히 분할등기하는 때에는 당해 공동사업장의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이나 건물의 신축목적등은 사실에 따라 판단할 사항임.
Ο 소득46011-2936, 1996.10.23.
공동사업자가 판매목적으로 신축한 상가를 각 공동사업자의 출자지분에 따라 분할등기하는 때에는 소득세법 제25조 제2항의 규정에 의하여 분할등기한 상가의 시가상당액을 그 분할등기한 연도의 당해 공동사업장의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것임.
Ο 서면1팀-812, 2005.07.11.
공동사업자가 판매목적으로 신축한 건물을 지분별로 분할등기하는 경우에는 당해 상가의 시가상당액을 총수입금액에 산입하는 것이고, 공동사업자가 임대용건물을 신축하여 임대사업에 공하다가 출자지분에 따라 단순히 분할등기하는 경우에는 당해 공동사업장의 총수입금액에 산입하지 않는 것이며,
귀 질의의 경우 분할등기되는 신축건물이 판매목적으로 신축된 것인지 또는 임대용(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 신축된 것인지 여부는 그 부동산의 신축목적ㆍ규모, 보유ㆍ임대기간, 판매경위 등을 종합적으로 조사ㆍ확인하여 사실판단할 사항임.
Ο 제도46011-10615, 2001.04.16.
1. 공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자시기로 보는 것이며,
2. 공동사업자 각자가 거주할 목적으로 사용하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임.
Ο 서면1팀-1260, 2005.10.20.
주택신축판매업을 영위하는 공동사업자가 판매목적으로 신축한 주택을 다른 공동사업자에게 공유물분할등기에 의해 자기지분을 양도하는 때에는 분할등기한 주택의 시가상당액을 그 분할등기한 연도의 당해 공동사업장의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것임.
Ο 소득46011-485, 1999.12.13.
1. 임대주택법에 의한 임대사업자의 등록은 같은법 제6조, 같은법시행령 제7조 및 제16조, 같은법시행규칙 제2조의 규정에 의하여 주소지(사무소 소재지)관할 시·도지사에게 신청하는 것임.
2. 소득세법에 의한 사업자등록은 임대주택의 소재지를 사업장으로 하여야 하는 것이나, 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 소득세법 제168조에 의하여 사업자등록신청을 할 수 있는 것임.
3. 임대주택법에 의한 임대주택의 보증금·전세금에 대하여는 소득세법 시행령 제53조 제1항의 규정에 의하여 간주임대료를 계산하지 아니하는 것임.
Ο 국심2004중519, 2004.10.27.
부동산매매업자가 미분양된 상가를 일시적으로 임대하고 있을지라도 매매용 재고자산이므로 동 부동산의 지분분할 행위는 재고자산의 자가소비에 해당하여 지분분할한 상가의 가액에 상당하는 금액은 수입금액을 구성함.