1. 질의내용 요약

○ 사실관계

<사례1>

- A주택 소재지 : 서울특별시

- 종류 : 주택건설사업자로부터 취득한 국민주택규모의 신축다세대주택

- 경과

• 2002년 8월 주택건설사업자와 최초로 매매계약 체결 및 계약금 납부

• 2003년 3월 잔금 지급 및 등기이전

<사례2>

- B주택 소재지 : 서울특별시

- 종류 : 자기가 건설한 국민주택규모의 신축다세대주택

- 경과

• 2007년 7월 14일 건축허가

• 2002년 10월 공사착수

• 2003년 6월 11일 준공

○ 질의내용

상기 주택을 2007. 12. 31. 전에 양도하는 경우 조세특례제한법 제99조의 3에 의한 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】(2001. 8. 14. 제목개정)

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역 외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

② 이하 생략

○ 조세특례제한법 시행령 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】(2001. 8. 14. 제목개정)

① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 서울특별시, 과천시 및「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)

② 이하 생략

○ 조세특례제한법 부칙(2002. 12. 11 법률 제6762호)

제1조【시행일】

이 법은 2003년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제38조의 2 제3항 제1호 단서, 제94조 제4항, 제145조 및 제146조의 개정규정은 공포한 날부터 시행하고, 제106조의 3의 개정규정은 2003년 7월 1일부터 시행하며, 제126조의 2의 개정규정은 2002년 12월 1일부터 시행한다.

제29조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】

① 이 법 시행 전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세 과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.

② 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행 전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다.

○ 조세특례제한법(2002. 12. 11 법률 제6762호로 개정되기 전의 것) 제99조의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2001. 8. 14. 개정)

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2001. 12. 29. 단서개정)

2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2001. 12. 29. 개정)

신축주택취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

② 이하 생략

○ 소득세법 시행령(2002. 12. 30. 대통령령 제17825호로 개정되기 전의 것) 제156조【고급주택의 범위】

법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 것 (2000. 12. 29 개정)

가. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정)

나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정)

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 149제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 (2002. 10. 1 개정)

3. 엘리베이터ㆍ에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○서면4팀-687, 2007.02.22

【질의】

(사실관계)

- 모친 소유의 서울시 종로구 소재 가옥을 철거한 후 2002년 6월 착공하여 2003년 4월 사용승인을 받음.

- 공사 착공시 모친과 본인은 공동으로 사업자등록(모친 20％, 본인 80％ 지분)을 하였으며 본인이 공사비를 부담함(2002년 6월 주택신축판매업으로 세무서에 사업 자등록).

- 건축허가서에는 모친만 등재되어 있었고 변경을 하지 못하여 모친으로 보존등기 후 신축한 9세대중 7세대는 2003년 5월 본인 앞으로 소유권이전 등기함.

- 현재 7세대 모두 임대를 하고 있으며, 2003년 5월 임대사업자 등록함.

(질의내용)

1. 본인 앞으로 등기시 계약서상 계약일 및 잔금일이 2003.4.30.로 되어 있으나 “위 매매대금은 신축에 소요된 총 공사비용으로 지급에 갈음한다” 단서하였는 바, 실지의 계약금액은 2002년 6월 착공시부터 투입되어 2002.12.31. 이전에 계약으로 되어 조세특례제한법 제99조의 3에 의한 감면에 해당하는지 여부

2. 아니면, 자기가 건설한 주택으로 인정하여 조세특례제한법 제99조의 3 부칙규정에 의하여 감면받을 수 있는지 여부

【회신】

1. 거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001. 5. 23.부터 2003. 6. 30.까지의 기간(서울특별시, 과천시 및「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역의 경우에는 2001. 5. 23.부터 2002. 12. 31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택”(소득세법 시행령 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 감면하는 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임.

2. 거주자(주택건설사업자를 제외함)가「조세특례제한법」제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 2002. 12. 31. 이전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003. 6. 30. 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 경우, 당해 주택이 고가(고급)주택에 해당하지 아니하면 같은법 부칙(2002. 12. 11. 법률 제6762호) 제29조 제2항 규정에 의하여 신축주택 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 감면하는 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임.

3. 이하 생략

○ 재산세제과-96, 2007. 1. 10

조세특례제한법 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 2002. 12. 31. 이전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003. 6. 30. 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우, 신축주택 과세특례가 배제되는 고가(고급)주택 판정은 같은법 부칙(2002. 12. 11. 법률 제6762호) 제29조 제2항의 규정에 의하여 종전의 소득세법 시행령(2002. 12. 30. 대통령령 제17825호로 개정되기 전의 것) 제156조 규정에 의하는 것임

○서면5팀-1853, 2007.06.20

【질의】

(사실관계)

- 2003.2.10. 인천광역시 부평구 소재 아파트를 최초 분양받아 보유 중임.

(질의사항)

- 상기 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 감면되는지 여부

【회신】

거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001. 5. 23.부터 2003. 6. 30.까지의 기간(서울, 과천, 5대 신도시의 경우에는 2001. 5. 23.부터 2002. 12. 31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택(소득세법 시행령 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며(농특세 20％과세), 고가(고급)주택은 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준인 면적기준(전용면적 165제곱미터 이상)과 가액기준(실지거래가액이 6억원 초과)을 모두 충족하는지 여부에 따라 판단하는 것임.