※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

 ○ 내 용

  - 남양주시에 97년에 아파트를 분양받아 소유하다가 98년 성남에 있는 오피스텔을 취득하여 전세대가 거주함.

  - 위 성남의 오피스텔을 본래으 목적인 사무실용도로 임대하고 임대사업자로 신고하고자 합니다.

  ○ 질 의

   - 위 남양주시에 아파트를 성남의 오피스텔을 사무실로 임대후 얼마의 기간후 양도하여야 비과세되는지요?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

 ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. - 2. 생략.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

4. (삭제, 2005. 12. 31.)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1.이하생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재재산46014-40, 2003.02.18 **

【제목】

‘주택’이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, ‘오피스텔’이 이에 해당여부는 사실판단 사항임

【질의】

1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용할 때 상시 주거전용으로 이용하는 오피스텔을 주택으로 볼 수 있는 지 여부

【회신】

소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 이에 해당하는 지 여부는 사실판단할 사항임.

○ 서면4팀-3702, 2006.11.08

【회신】

1. 소득세법상 “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항임.

2. 귀 질의 관련된 기존의 유사사례(서면5팀-327, 2006.10.4. ; 서면4팀-343, 2006.2.20.)를 참고하기 바람

○ 서면5팀-327, 2006.10.04

【제목】

오피스텔이 주택에 해당하는 지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조, 형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항임

【질의】

(사실관계)

- 본인은 1주택을 소유하고 있는 중 사업자등록을 하고 임대용으로 오피스텔을 1채 분양 받음.

- 당해 오피스텔을 임차인이 임의적으로 주거용으로 사용하고 주민등록 전입을 하는 경우 임대인의 대처방법(질의인 의견)

＊ 업무용으로만 사용하도록 특약이 있는 임대차계약서 작성

＊ 해당 동사무소에 주거용 주민등록 전입 수리 거부요청

(질의내용)

상기 내용의 오피스텔을 임차인이 주거용으로 사용하는 경우 당해 오피스텔을 1주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 받을 수 없는지 여부 및 임차인의 행위에 대한 예방 방법이 있는지 여부

【회신】

「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항임.

○ 서면4팀-657, 2005.04.29

【제목】

오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 봄으로 인하여 일시적 2주택으로 된 경우 오피스텔이 주거용으로 사용된 날로부터 1년 이내에 기존 주택을 양도하여야 1세대 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있음

【질의】

- 1977.12. 서울시 소재 아파트(A)를 분양받아 1978.7.부터 1999.10.까지 거주 하다가 임대하고 현재 수원에서 타인의 아파트에 거주하고 있음

- 2004.6.16. 배우자 명의로 오피스텔(B)을 취득하여 2004.8.4. (갑)에게 임대하였는데 임차인이 이를 주거용으로 사용함

- 위의 경우 (갑)이 오피스텔(B)에 입주한 날(2004.8.4.)부터 1년 이내에 아파트(A)를 양도하면 소득세법 시행령 제155조 제1항의 1세대 1주택의 비과세 특례가 적용 되는지 여부

【회신】

1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득 함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용함.

2. 소득세법 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임.

3. 임대용 오피스텔의 경우에도 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우에는 주택으로 판단하는 것임.

4. 그러므로 귀 질의와 같이 오피스텔을 취득하여 공실로 보유하다가 주거용으로 사용한 경우에는 주거용으로 사용한 날부터 주택으로 보고 위 1. 과 같이 적용하는 것임.