1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-「도시 저소득 주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법(제정 1989. 4. 1. 법률 4115호, 한시법 2004. 12. 31)」에 의거 ○○지구 주거환경개선사업과 관련하여 소유 주택이 2005. 5. 2. ◇◇공사에 수용됨.
<사업 현황>
• 2002. 4월 - 지구지정 입안 공고
• 2002.12월 - 지구지정 고시(충청남도 고시 제2002-××호)
• 2003. 7월 - 개선계획 및 지구단위계획고시(천안시 고시 제2004-××호)
• 2007. 3월 - 아파트 공사 착공
• 2007. 7월 - 아파트 분양 계약
• 2009. 9월 - 준공 예정
- 수용 당시 소유하던 다른 주택
• 2001. 11월 취득 / 2005. 8월 양도
- 현재 거주 주택
• 2005. 5. 7 취득
- 분양권 취득 내역
• 2007. 7월 상기 ○○지구 내 아파트를 분양받음
○ 질의내용
1. 상기 분양권이 소득세법 시행령 제155조 제17항에 규정된 비과세 대상 조합원입주권에 해당하는지 여부
2. 상기 분양받은 아파트를 준공 후 양도시 1세대 1주택 비과세 판정과 관련하여 취득시기는 언제인지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1 ~ 2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
4. (삭제, 2005. 12. 31.)
② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)
○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)
1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정)
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정)
나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정)
다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정)
3. 이하 생략
② 생략
○ 소득세법 제95조【양도소득금액】
① ~ ③ 생략
④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30. 단서신설)
⑤ 생략
○소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 이하 생략
② ~ ④ 생략
⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정)
⑥ 이하 생략
○소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】
① ~
법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정)
1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정)
2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005. 12. 31. 개정)
○소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 이하 생략
② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.
③ 이하 생략
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면4팀-887, 2007.03.14
【질의】
(내용)
- 수원에 소재하는 “ㅅ”아파트를 2003.6. 구입하여 2004.12. 사업계획승인되고 2005. 5. 관리처분 인가 후 2005.8. 멸실등기되어 질의일 현재 건축중임.
- 수원소재 “ㄱ”아파트를 2002.8. 구입 2005.3. 사업계획승인되고 2006.12. 관리처분인가되어 2007.2. 동호수 추첨하였으며 질의일 현재 철거중임.
(질의)
- 위의 “ㄱ”아파트의 입주권을 양도하는 경우 비과세 여부
【회신】
「소득세법 시행령」제155조 제17항의 규정에 의거「소득세법」제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권을 1개 소유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없거나 당해 1조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우(1주택 취득일로부터 1년 이내 양도)에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세(양도가액이 6억원을 초과하는 경우 6억원초과 부분 제외)하는 것이나 관리처분 인가일 현재 2주택을 소유한 경우에는 당해 법령의 적용대상 입주권에 해당하지 않는 것임.
○ 서면4팀-1840, 2007.06.04
【질의】
(내용)
- 아파트 분양계약 체결일 : 2001.12.3.
- 임시사용일 : 2003.8.14.
- 주민등록 전입일 : 2003.11.3.
- 사용승인(준공)일 : 2004.12.8.
- 잔금납부일 : 2005.1.6.
- 등기접수일 : 2005.2.23.
(질의)
- 위의 경우 아파트 취득시기를 언제로 보는지.
【회신】
분양받은 아파트의 취득시기는 잔금 청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 취득일로 보는 것임. 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것임.
○ 서면4팀-1761, 2005.09.27
【질의】
(질의내용)
- 1995.7. 분양받은 빌라를 안양시와 주택공사에서 도시 주거환경개선사업의 시책으로 협의매도 후 조합원의 자격으로 새 아파트를 지어주겠다고 요청해왔으나 재개발을 원치 않는 주민들은 요청을 거부하였으며 주택가격의 공탁을 걸어논 상태에서 타결을 보아 2001년 주택공사에 임시로 양도하고 2년간 다른 곳에서 거주함. 2003.9. 조합원 자격으로 입주를 함.
- 본인은 추가부담금 등이 부담이 되어 당해 아파트에 입주하지 못하고 전세를 주다가 2005.8.에 매도하였음.
(상담관 전화 확인내용)
질의내용이 명확하지 않아 추가 상담관 전화로 확인결과 안양시와 주택공사에서 “도시 저소득 주민을 위한 임시조치법”(2003.7.1. 폐지)에 근거하여 당해 지역일대를 협의매수(수용)하고 대한 주택공사에서 신축하는 주택의 특별분양권을 당해 지역의 주민들에게 부여한 경우에 해당하는 지역으로 확인됨.
(질의)
위의 매도하는 아파트가 종전의 빌라의 보유기간과 합산하여 1세대 1주택으로 양도 소득세가 비과세 되는지.
【회신】
1. 지방자치단체가 지역내 주택 등을 수용(협의매수 포함)철거하면서 이주 대책의 일환으로 철거민이 지방자치단체 등이 시공하는 아파트를 특별분양 받은 경우 당해 특별분양받은 아파트의 취득시기는 잔금 정산일이 되는 것이며, 잔금정산일이 불분명한 경우에는 소유권 이전등기 접수일이 되는 것이며,
2. 당해 특별분양받은 주택을 양도함에 소득세법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세 여부는 위1.의 취득일부터 가산하는 것임.
○ 서면4팀-1010, 2006.04.19
【질의】
- 구 “도시 저소득 주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법”에 의해 주거환경 개선사업의 일환으로 주택공사가 토지를 수용당한 지구주민에게 2005.12. 우선 분양한 아파트분양권을 2006.1.9. 양수하였음.
- 위 양수한 분양권을 주택으로 간주하는지 여부
【회신】
「소득세법」제89조 제2항의 1세대 1주택의 비과세 판정시 “주택으로 간주하는 조합원 입주권”이란「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 2006. 1. 1. 이후에 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다] 또는 2006. 1. 1. 전에「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주태재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006. 1. 1. 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 조합원입주권을 말하는 것임.