1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2007. 4월 다세대주택 4세대와 다가구주택 1채(5가구)를 취득하여 주택임대사업자로 등록함
- 다세대주택 4세대는 각각 전용면적이 60㎡ 이하이고, 다가구주택 5가구 중 2가구는 60㎡ 이하, 3가구는 85㎡ 초과함
- 다세대주택의 부속토지는 231㎡이고, 다가구주택의 부속토지는 443㎡임
- 위 임대주택 외에 본인은 송도신도시 소재 아파트를 소유•거주하고 있음
○ 질의내용
- 위 임대주택을 5년 이상(또는 10년 이상) 임대하고 양도시 양도소득세 50%(또는 100%) 감면 여부 및 송도신도시 소재 아파트 양도시 1세대1주택 비과세 판정과 관련하여 위 임대주택을 소유주택으로 보지 아니하는지 여부(조세특례제한법 제97조 장기임대주택 해당 여부)
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】(2001. 12. 29. 제목개정)
① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29. 개정)
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28. 개정)
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28. 개정)
②「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001. 12. 29. 개정)
④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정)
○ 조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】(2001. 12. 31. 제목개정)
① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31. 개정)
② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는「소득세법 시행령」제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (2005. 2. 19. 개정)
③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31. 개정)
④ 이하 생략
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면4팀-1020, 2007.03.28
【질의】
(내용)
- 1982.10월에 단독주택을 매입하여 철거후 다세대주택을 신축하였으며 당시 신축목적은 주택을 완공하여 매매할 목적이었으나, 다세대주택 난립으로 분양이 저조하고 건축공사비 정산독촉이 심해 부득이 임대할 목적으로 임대주택법 제6조 규정에 의거 1997.12월 관할구청에 임대사업자 등록 후 주택임대사업을 영위해 오던 중 2006년 4개 주택을 분양하였음.
- 주택의 현황
ㆍ소재지 : 서울시 소재 ○○구 ○○동 소재(14세대)
ㆍ건축물 현황
지층 124.18㎡ 3세대, 1층 133.90㎡ 3세대, 2층 132.31㎡ 3세대, 3층 132.31㎡ 3세대, 4층 132.31㎡ 2세대, 옥탑 16.12㎡
ㆍ준공일 : 1993.11.29.(건축법상 각 호수가 구분 등기된 다세대 주택)
ㆍ임대업등록(구청) : 1997.12.10.
ㆍ사업자등록(세무서) : 1998.2.28.(업태 : 부동산업, 종목 : 주택)
- 양도(분양)내역
층 호수 분양연월일 건물(㎡) 토지(㎡) 임대기간
1층 102호 2006.10.17. 29.26 12.94 8년10월
1층 103호 2006.9.21. 43.32 19.16 8년9월
2층 201호 2006.9.15. 43.08 11.06 8년9월
3층 302호 2006.10.24. 31.82 14.08 8년10월
(질의)
- 상기와 같이 임대사업을 하다 분양한 주택이 조세특례제한법 제97조의 양도소득세 감면대상에 해당하는지 여부
- 위 분양주택이 감면대상이 되는 경우 적용되는 감면율
【회신】
「조세특례제한법」제97조의 규정에 의하여 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함) 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 2000. 12. 31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995.1.1. 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 제반사항을 종합하여 사실판단할 사항임.
○ 재재산-611, 2007.05.23
조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 양도소득세의 감면은 거주자가 동조 제1항 각호의 1에 해당하는 5호 이상의 국민주택을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 적용되는 것이며,
조세특례제한법 제97조의2의 규정에 의한 양도소득세 감면은 거주자가 동조 제1항 각호의 1에 해당하는 국민주택을 포함하여 2호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 적용되는 것임
○ 재재산46014-20, 2000.01.20
【질의】
(질의내용)
□ 양도소득세가 감면되는 장기임대주택에 대하여 내국인의 소유주택으로 보지 않는 시점과 5년 미만 임대하다가 양도하는 경우 이미 1세대 1주택으로 비과세 받은 소유주택의 양도소득세를 추징할 수 있는지 여부
〈갑설〉일반주택을 비과세로 결정하며 장기임대주택을 5년 이내 처분한 경우라도 일반주택에 대하여는 추징하지 아니함.
〈을설〉장기임대주택은 5년 이상 임대한 경우에 한하여 주택의 수에 포함하지 않는 것이므로 5년 이내에 양도하는 일반주택은 과세대상이 되는 것이며, 장기임대주택을 5년 이상 임대한 이후 양도한 일반주택의 기납부한 세액을 환급
〈병설〉일반주택을 비과세로 결정한 후 사후관리하여 장기임대주택을 5년 이상 임대하지 아니한 경우에는 기 비과세된 일반주택의 양도소득세를 추징
【회신】
조세특례제한법 제97조(장기임대주택) 및 제97조의 2(신축임대주택)의 규정을 적용함에 있어서 임대주택을 내국인의 소유주택으로 보지 않는 시점은 5호(장기임대주택) 또는 2호(신축임대주택) 이상 임대를 개시한 날이며,
임대주택의 임대기간 중 기존 소유주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 적용받은 후 임대하던 주택을 조세특례제한법 제97조 및 제97조의 2에서 규정하고 있는 감면요건을 충족하지 않고 양도하는 경우에도 임대기간 중 양도한 기존 소유주택은 1세대 1주택의 비과세에 해당되며,
임대주택의 임대기간 중 기존 소유주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 적용받은 후 임대주택을 소유주택으로 변경한 주택에 대한 1세대 1주택의 비과세 판정시 보유기간은 소유주택으로 변경한 날부터 계산하는 것임.
○서면5팀-1836, 2007.06.19
「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에 소재하고 있는 5호 이상의 국민주택을 소득세법 제168조에 의한 사업자등록과「임대주택법」제6조에 의한 임대사업자 등록을 한 주택으로서 10년 이상 임대하고, 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 않는 임대주택을 양도하는 경우에는 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％)을 적용하지 않는 것이며, 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용하는 것임.
○ 서면5팀-1842, 2007.06.05
1. 생략
2. 소득세법 제89조 제1항 제3호 동법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 같은법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호가 정하는 장기임대주택은 이를 당해 거주자의 소유주택 수에 포함하여 판정하는 것임.
3. 생략