1. 질의내용 요약
○ 아들 소유의 토지(지목:전)위에 어머니가 건물을 신축하되 건축주(어머니) 명의로 등기 후 계속하여 건축주가 건물을 사용수익하는 조건으로 아들의 토지를 사용하기로 하였는 바, 농지위에 건물을 신축하기 위해서는 농지의 보전 및 이용에 관한 법률에 따른 농지전용허가를 득하여야 하고 이때 건축주를 납부의무자로 하여 ‘농지보전부담금’이 부과되어 건축주인 어머니가 농지보전부담금을 실제로 부담함
○ 위와 같은 경우 건축주가 부담한 농지보전부담금이 토지에 대한 자본적지출로 보아야 하는지 아니면 건물 신축비용의 일부로 보아야 하는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 법령 및 관련 예규
○ 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】
① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다.(2006.12.30. 개정)
○ 소득세법기본통칙 33-19 【고정자산에 대한 자본적 지출의 예시】
영 제69조 및 규칙 제36조 제1항 제2호에 규정하는 자본적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다.
1. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다.
2. 토지구획정리사업의 결과 무상 할양하게 된 체비지를 대신하여 지급하는 금액은 토지에 대한 자본적 지출로 한다.
3. 도시계획에 의한 도로공사로 인하여 공사비로 지출된 수익자 부담금은 토지에 대한 자본적 지출로 한다.
4. 자기소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존건축물을 철거하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적 지출로 한다.
5. 공장 등의 시설을 신축 또는 증축함에 있어서 배수시설을 하게 됨으로써 공공하수도의 개축이 불가피하게 되어 그 공사비를 부담한 경우 그 공사비는 배수시설에 대한 자본적 지출로 한다.
6. 설치중인 기계장치의 시운전을 위하여 지출된 비용에서 시운전 기간 중 생산된 시제품을 처분하여 회수된 금액을 공제한 잔액은 기계장치의 자본적 지출로 한다.
7. 수입기계장치를 설치하기 위하여 지출한 외국인 기술자에 대한 식비 등 체재비는 기계장치에 대한 자본적 지출로 한다.
8. 부가가치세 면세사업자의 고정자산 취득에 따른 매입세액은 당해 자산에 대한 자본적 지출로 한다.
9. 사역용ㆍ종축용ㆍ착유용 등에 사용하기 위하여 소ㆍ말ㆍ돼지ㆍ면양 등을 사육하는 경우 그 목적에 사용될 때까지 사육을 위하여 지출한 사료비ㆍ인건비ㆍ경비 등은 이를 자본적 지출로 한다.
10. 목야지(초지)의 조성비 중 최초의 조성비는 토지에 대한 자본적 지출로 한다.
11. 토지, 건물만을 사용할 목적으로 첨가 취득한 기계장치 등을 처분함에 따라 발생한 손실은 토지, 건물의 취득가액에 의하여 안분계산한 금액을 각각 당해 자산에 대한 자본적 지출로 한다.
12. 부동산매매업자(주택신축판매업자를 포함한다)가 토지개발 또는 주택신축 등 당해 사업의 수행과 관련하여 그 토지의 일부를 도로용 등으로 국가 등에 무상으로 기증한 경우 그 토지가액은 잔존토지에 대한 자본적 지출로 한다.
□ 관련 판례 및 예규
○ 소득46011-1832, 1995.07.04
【제목】
농지전용허가조건으로 부담한 농지조성비는 토지에 대한 자본적지출
【요약】
농지전용허가 조건으로 부담한 농지조성비 및 전용부담금은 토지에 대한 자본적 지출에 해당
【질의】
주유소를 경영하는 거주자가 당초 농지에 주유소를 설치하기 위하여 농지의 전용허가 조건으로 부담한 농지조성비 및 전용부담금을 당해 주유소업의 소득금액 계산에 있어서 필요경비로 산입할 수 있는지 여부
【회신】
귀 질의와 같이 주유소업을 영위하는 거주자가 농지에 주유소를 신축하기 위하여 농지의 보전 및 이용에 관한 법률 제4조 제4항 및 동법시행령 제6조의 규정에 의하여 농지전용허가 조건으로 부담한 농지조성비 및 전용부담금은 당해 토지에 대한 자본적 지출에 해당하는 것임.
【참조조문】
구 소득세법 제31조 및 동법시행령 제89조
농지의 보전 및 이용에 관한 법률 제4조 및 동시행령 제6조
○ 서면1팀-151, 2007.01.24
임차인이 부담하는 건물개수비가 선급임차료에 해당되는지 여부 및 부가가치세 과세여부에 대하여는 기질의회신문(서면1팀-1078, 2005.9.12. 및 부가22601-1693, 1991.12.20.)을 참고하기 바람.
【제목】
임차인이 신축한 건물을 임대기간 만료시 무상증여를 조건으로 명의신탁을 한 경우의 선급비용 또는 선수 임대료 상당액은 임대차계약의 실질내용 등을 고려하여 사실판단할 사항임
【질의】
○ 임대인(갑)과 임차인(을)은 2001년 4월에 대지사용 계약을 다음과 같이 체결함.
-대지 면적 중 건축할 수 있는 220평을 1차 5년 계약기간으로 하고 추가로 5년(합 10년) 임대 조건으로 월 750만원을 지급하기로 함.
- “을”의 자금으로 연건평 340평을 짓기로 하고 “갑”은 “을”의 지상권행사를 막기 위해 건축물을 “갑” 명의로 명의신탁을 10년간 하였다가 “갑”에게 무상으로 주기로 화의 공증계약을 함.
- “을”의 자금으로 건물공사 6억원과 내부시설 4억원 계 10억원을 투자하고 “갑” 명의의 취득세ㆍ등륵세를 “을”이 지급하고 재산세도 지급함.
- 건축물의 진입로에 문제가 있어 “갑”의 또 다른 대지 50평을 월50만원에 사용하기로 계약을 하고 3년 정도 영업을 하였으나 적자누적으로 제3자에게 저렴하게 영업권과 내부시설을 양도함.
○ 위와 같은 경우 “갑”은 계약승계가 아닌 제3자와의 임대차계약이 형성되고 “갑”은 건물을 10년이 되기 전 3년 만에 무상으로 취득하게 되었는데, 이 경우 “갑”이 내야할 세금은 어떤 것이며, 위 대지 50평을 임대하고 받은 금액에 대해 부가가치세 및 소득세를 무신고한 경우 어떻게 되는지.
【회신】
임차인이 임대차계약에 의하여 부담한 자본적 지출에 해당하는 건물개수비 등은 임차인의 선급비용에 해당하는 것으로 임차기간에 안분하여 손금에 산입하는 것이고, 이 경우 임대인은 동 자본적 지출액 상당액을 당해 임대자산의 원본에 가산하여 감가상각함과 동시에 선수임대료로 계상한 건물개수비 등 상당액을 임대기간에 안분하여 수익으로 처리하는 것임.
귀 질의의 경우와 같이 임차인이 신축한 건물을 임대기간 만료시 무상 증여를 조건으로 명의신탁을 한 경우의 선급비용 또는 선수임대료 상당액은 임대차계약의 실질적인 내용, 신축건물에 관한 권리 및 「부동산실권리자명의의 등기에 관한 법률」 제2조 제1호 명의신탁약정 해당 여부 등을 종합적으로 살펴 사실 판단할 사항임