1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 사업자등록 현황 : 부동산업/상가신축판매업(상가 및 건물신축을 계속 반복으로 하고 있음)

- 2007년 4월초 오피스텔 완공(40호)

- 2007년 6월말 오피스텔 일괄양도계약(계약조건에 잔금지급시까지 임대를 일정금액이상 놓아야한다고 단서 명시)

- 2007년 6월말부터 양도계약서상 단서에 따라 일시적으로 임대를 놓았으나 대부분이 주거용임대임

- 2007년 8월말 오피스텔에 대한 잔금받고 소유권이 이전됨.

- 양도일로부터 25일 이내에 폐업신고할 예정임.

○ 질의내용

오피스텔 분양사업자가 오피스텔 신축 후 일시적으로 임대한 후 일괄매매하는 경우 소득구분

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다. (2006. 12. 30. 개정)

1. 종합소득 (2006. 12. 30. 개정)

당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것

3. 양도소득

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】

법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000.12.29.개정)

○ 소득세법기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】

영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.

1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.

2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.

3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다.

4. 시공 중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.

5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다

○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다.

③ 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다.

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

나. 관련 예규 ( 예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례 등 )

○ 서면1팀-472, 2007.04.11

판매를 목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것으로

부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지, 사업(부동산 매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임.

○ 서면1팀-176, 2006.02.09

부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 당해 부동산의 신축 및 양도의 목적, 이용실태, 보유기간 및 거래의 규모 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항으로

판매를 목적으로 신축한 건물을 양도하거나 신축한 건물이 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 「사업소득」에 해당하는 것이나, 임대를 목적으로 신축한 건물을 임대사업에 사용하다가 양도하는 경우에는 「양도소득」에 해당하는 것임.

○ 제도46011-10200, 2001.03.22

임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것임. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모·빈도·계속성·반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실 판단할 사항임.