1. 질의내용 요약
○ 사실관계
토지임대인(갑)과 임차인(을)은 7년간 토지 임대차 계약을 체결 후 해당 토지에 임차인의 부담으로 건물을 신축하여 사용수익하고, 토지 임대차 계약이 만료되는 시점에 임차인의 부담으로 건물 철거 및 원상복구하기로 계약하였음.
임대인은 임대차계약 후 임차인이 지상권을 주장할 것을 우려하여 신축건물의 명의를 임대인으로 할 것을 주장하여 건물 신축시 임대인 명의로 보존등기함.
○ 질의내용
토지임대인(갑)은 임차인이 부담한 신축비를 총수입금액에 산입하여야 하는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】
① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (1994. 12. 22 개정)
② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. (1994. 12. 22 개정)
○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】
① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (1994. 12. 22 개정)
○ 소득세법 시행령 제51조 【총수입금액의 계산】
① 부동산임대소득에 대한 총수입금액의 계산에 있어서 선세금에 대하여는 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 연도의 합계액을 그 총수입금액으로 한다.
③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다.
4. 사업과 관련하여 무상으로 받은 자산의 가액과 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액은 총수입금액에 이를 산입한다. 다만, 법 제26조 제2항의 경우에는 그러하지 아니하다.
○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】
① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22. 개정)
③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994.12.22.개정)
나. 관련 예규 ( 예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례 등 )
임차인이 임대차계약에 의하여 부담한 자본적 지출에 해당하는 건물개수비 등은 임차인의 선급비용에 해당하는 것으로 임차기간에 안분하여 손금에 산입하는 것이고, 이 경우 임대인은 동 자본적 지출액 상당액을 당해 임대자산의 원본에 가산하여 감가상각함과 동시에 선수임대료로 계상한 건물개수비 등 상당액을 임대기간에 안분하여 수익으로 처리하는 것임.
○ 소득46011-21069, 2000.08.14
부동산임대사업자가 임차인으로부터 반환의무 없이 받는 시설비는 소득세법 제24조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입하는 것이며, 당해 시설비로 취득하는 임대사업용 시설물(법인세법시행규칙 별표5의 건축물은 제외)에 대하여는 같은법시행규칙 제32조 제1항의 규정에 의하여 법인세법시행규칙 별표6의 업종별 자산의 기준내용연수에 따라 감가상각비를 계산하여 필요경비에 산입하는 것임.
○ 소득1264-2372, 1981.07.04
임대차계약시 임차인이 지출한 수리비나 개축비에 대하여 이를 임대인이 보상하여 준다는 조건이나 계약이 없는 경우라 하더라도 개축에 지급된 금액이 상당하고 개축으로 인하여 자산의 가액이 현저히 증가한 경우에는 그 증가한 금액상당액은 부동산 소득의 총수입금액에 산입하는 것임.