1. 질의내용 요약
○ 사실관계
연립주택 2동을 소유한 11세대가 각자의 지분을 출자하여 아파트를 신축하여 각 출자세대가 1세대씩 소유하고 잔여 세대를 일반분양하기로 재건축조합 설립인가 받음.
○ 질의내용
연립주택을 재건축조합에 현물출자 시 출자시기 및 필요경비에 산입하는 가액은?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】
① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22. 개정)
③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】
① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다. (2007. 2. 28. 개정)
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】
① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000. 12. 29. 개정)
(이하 생략)
○ 소득세법 시행규칙 제48조 【시가의 계산】
영 제89조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 시가”라 함은 「법인세법 시행령」 제89조를 준용하여 계산한 금액을 말한다. (2005. 3. 19. 개정)
○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】
① 생략
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. (2005. 2. 19. 개정)
2. 「상속세 및 증여세법」 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다. (2005. 2. 19. 개정)
(이하 생략)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 서면1팀-1389, 2005.11.17
재건축조합원이 토지를 현물출자하는 경우 재건축조합의 토지 취득시기는 주택건설촉진법에 의한 주택설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기 접수일 중 빠른 날로 하는 것이며, 당해 토지의 취득가액이 불분명한 경우에는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)과 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의 2 및 같은법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액을 순차적으로 적용한 가액을 취득가액으로 할 수 있는 것임.
○ 소득46011-188, 2000.02.09
1. 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임.
2. 이때 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임.
○ 소득46011-457, 2000.04.19
재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일(최초의 설립인가일 이후 변동사항이 있어 변경인가한 경우에는 변경인가일) 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임.
○ 서면4팀-309, 2006.02.17
1. 공동사업을 영위하기 위하여 부동산을 공동사업에 출자하는 경우 당해 부동산의 양도시기는 현물출자일과 등기접수일 중 빠른 날이 되는 것임. 이 경우 동업계약서가 작성되지 아니하였거나 그 작성일이 객관적으로 확인되지 않음으로써 현물출자일이 불분명한 경우에는 당사자간에 묵시의 합의가 성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 밝혀 소관세무서장이 사실판단할 사항임.
2. 양도자산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 청산한 날로 하는 것이나, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 그 양도시기로 하는 것임.
○ 재소득46073-160, 2002.11.28
재건축조합원이 토지를 현물출자하는 경우 재건축조합의 토지취득시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날을 말하는 것이고, 취득가액이 불분명한 토지의 취득가액을 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고자 하는 경우 현물출자일을 기준으로 감정평가한 가액에 의하여야 하는 것임.
○ 소득46011-188, 2000.02.09
1. 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임.
2. 이때 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임.