1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 갑은 3주택 보유자(중과대상 아님)로서 보유주택 중 1986.11.06.에 취득한 주택(건물 82.65㎡, 토지 390㎡)이 수용되어 실지거래가액으로 신고(실지취득가액은 환산계산) 예정임.

- 갑의 소유 토지(390㎡) 위에 갑 외 3인이 소유하고 있는 주택이 각각 1채씩(총 3채) 있음.

- 2005년 개별주택가격 공시 후 갑의 주택 일부가 멸실되었으며, 관할 시에서 개별공시가격 공시할 때 소유자별이 아닌 건물정착면적 비율대로 공시하다 보니 2005년, 2006년 갑의 소유 주택의 개별주택가격이 각각 다음과 같음.

 * 2005년 개별주택가격 : [건물 145.53㎡ / 토지 256.18㎡(전체 토지 중 133.82㎡누락)]을 기준으로 70,500,000원 공시

 * 2006년 개별주택가격 : [건물 82.65㎡(일부멸실) / 토지 202.8㎡(전체 토지 중 187.2㎡ 누락)]을 기준으로 55,100,000원 공시

○ 질의내용

- 상기와 같이 개별주택가격이 고시가 될 때 면적이 변동이 된 경우 취득가액 환산가액 계산방법 및 취득가액을 환산하는 경우 건물분 양도차손과 토지분 양도차익을 통산할 수 없는지 여부

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설)

건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)

○ 서면4팀-1670, 2005.09.16

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시되어 있는 주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택에 해당하는 경우에는 실지거래가액으로 「소득세법 시행령」 제160조의 규정에 따라 양도차익을 계산하는 바, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항 및 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며, 상기 취득가액 외의 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호의 규정에 따라 산정하는 것임. 이 경우 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제2항 제2호의 산식에 의하여 환산하는 경우, 양도당시의 기준시가(분모)는 당해 개별주택 가격이 되는 것이며, 취득당시의 기준시가(분자)는 동법 시행령 제164조 제7항의 규정에서 정한 산식에 의하여 계산한 가액이 되는 것으로 이는 2005.7.13. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것임.

2. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서면4팀-1563,2005.8.31.)을 참고하기 바람.

○ 서면4팀-906, 2005.06.09

소득세법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 1985.1.1. 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 같은법 시행령 제176조의 2 제1항 각호의 사유로 인하여 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용한 금액으로 하는 것임. 이 경우 환산가액은 같은법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 산식을 적용하여 계산한 가액으로 하는 것임.