1. 질의내용 요약

○ 사실관계

< 어머니 소유주택 >

- 경기도 화성시 마도면 소재(특별조치법으로 어머님 명의로 건물 등기)

- 경기도 고양시 행신동 소재(현재 거주 주택)

< 정황 >

- 집안 대대로 장자에게 상속되어 온 미등기 대지와 건물이 있었음

- 아버님이 서울에 거주하시게 되어 시골집(위 화성시 마도면 소재 주택)은 당숙에게 살고 있으라고 하였음

- 1980년 아버님이 돌아가신 후 1981년 특별조치법으로 대지와 텃밭을 어머님 명의로 등기하였음

- 당시 형(장남)과 본인(질의자)은 미성년자였으며, 건물은 당숙이 살고 있으므로 안심했고, 건축물대장이 없는 것으로 알고 미등기상태로 지내왔음

- 재산세 개편으로 주택 부분에 대한 세금 상담 중 건축물대장이 있고, 대장에 당숙 명의로 등재되어 있다는 사실을 알게 되었음(2005년 9월경)

- 정부(면사무소)에서 미등기건물 관리와 세금 부과를 위하여 건축물대장을 작성하였다고 함

- 이와 같은 사실을 알게 된 후 당숙에게 멸실신고 협조 또는 명의변경을 요구하였으나, 이에 응하지 아니하여 고민하던 중 특별조치법이 실시 중이라는 사실을 알게 되었고 시골 어르신들의 도움으로 2007년 8월 어머님 명의로 건물 등기를 하게 되었음

○ 질의내용

(1) 위와 같은 경우 마도면 소재 주택을 어머니께서 상속으로 취득한 것으로 보는지 여부

(2) 상속으로 인정된다면, 상속주택 또는 일반주택을 양도하는 경우 과세 방법

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1 ~ 2. 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

4. (삭제, 2005. 12. 31.)

② 생략

○소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1.「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정)

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정)

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정)

나.「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 신설)

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 개정)

3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정)

② 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】

① 생략

② 상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정)

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정)

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정)

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997. 12. 31. 개정)

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997. 12. 31. 개정)

③ 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 생략

② 이하 생략

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○서면4팀-2610, 2007.09.07

【질의】

(내용)

- 1965년에 취득한 토지를 소유하고 있던 피상속인(부친)이 1991년 5월에 사망하여 상속이 개시되었음.

- 그 후, 피상속인의 자녀는 당해 토지에 대하여 「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」에 의하여 1981.5.14.자로 매매원인으로 하여 소유권등기를 1993년 12월에 접수하여 소유권취득등기 하였음.

(질의)

- 위와 같이 토지의 소유권취득등기를 한 경우로서 당해 토지를 양도하는 경우 토지의 취득시기는 언제인지 여부

【회신】

「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제5호의 규정에 의하여 상속으로 취득한 자산에 대하여 상속등기 여부와는 관계없이 상속개시일이 취득시기가 되는 것으로 「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」에 의하여 부동산에 대한 소유권이전등기를 하는 경우에는 사실상 취득 원인에 따라 증여재산은 등기접수일, 상속재산은 상속개시일을 취득시기로 하는 것이며, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 관련사실을 확인하여 사실판단할 사항임.

○ 서면5팀-861, 2007.03.14

【질의】

(사실관계)

- 조상의 농지를 1987년 찾아 후손 각 8인에게 지분으로 소유권 이전등기

- 1994년 후손 8인 중 1인이 다른 7인으로부터 소유지분을 취득(등기 안함)

- 1997년부터 현재까지 후손 1인이 농지를 경작하고 있던 중 「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」에 의거 7인의 소유지분을 1인에게 1994.7.6.을 원인일로 소유권을 이전등기함.

(질의사항)

- 특별조치법에 따라 소유권을 이전한 후 후손 7인의 경우 양도소득세를 내야 하는지 여부

【회신】

1. 「소득세법」 제95조의 규정에 의한 양도소득금액에 이 법 또는 이 법외의 법률에서 감면소득금액을 규정하는 경우 양도소득세가 감면되는 것임.

한편, 부동산의 양도에 따른 양도차익을 계산함에 있어 적용할 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이므로,「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 소관세무서장이 그 등기원인에 따른 내용을 조사하여 매매대금의 청산일이 확인되면, 그 대금청산일을 취득시기로 적용하는 것임. 다만, 대금청산일이 확인되지 아니하거나 불분명한 경우 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일을 취득시기로 적용하는 것임.

2.「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」(2005. 5. 26. 법률 제7500호)에 의하여 부동산에 대한 소유권이전등기를 하는 경우에도 사실상의 취득원인에 따라 상속재산은 상속개시일, 증여재산은 등기접수일을 취득시기로 하여 상속세 또는 증여세가 과세되는 것임.

○ 서면5팀-1813, 2007.06.15

소득세법 시행령 제155조 제2항의 규정에 의하여 “상속받은 주택”과 그 밖의 주택(일반주택이라 함)을 국내에 각 1개씩 소유하다 일반주택을 양도하는 경우에는 일반주택 1개를 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하나, 동일 세대원으로부터 상속받은 주택은 “상속받은 주택”으로 볼 수 없어 위의 규정이 적용되지 않는 것임.

○ 서면4팀-1026, 2007.03.29

「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 상속주택의 보유기간은「같은법 시행령」제162조 제1항 제5호의 규정에 의해 상속이 개시된 날부터 양도일까지로 하는 것이나, 상속개시일 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택의 경우에는 동일세대원으로서 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간을 통산하는 것임. 또한 당해 양도주택에 대한 거주기간의 계산은 당해 양도주택에서 피상속인과 함께 하였던 거주기간과 상속인의 거주기간을 합산하는 것임

○ 서면4팀-2293, 2007.07.26

1. 상속개시 당시 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택(피상속인이 상속개시당시 2이상의 주택을 소유한 경우에는「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 선순위 1주택에 한한다)과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 비과세 여부를 판정하는 것임.

2. 1주택을 소유한 거주자인 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 그 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 양도일 현재 종전의 주택을 3년 이상 보유한(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것) 경우에는「소득세법 시행령」제155조 제1항 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)되는 것임.