※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 내 용
- 인천광역시 중구 영종도에 1세대1주택(고가주택 아님)을 보유하는 자로 경제자유지역 지정 및 운영에 관한 법률에 의거 한국토지공사와 2006년 12월에 수용계약을 체결하고 토지에 대한 보상은 2006년 12월에 완료되었으나, 주택(건물)에 대한 보상은 2007년 이후에 이루어질 예정임
- 위 1세대1주택의 부수토지 범위(5배)를 초과한 토지에 대하여 기준시가에 의거 양도소득세 신고를 필하였음
○ 질 의
- 위와 같이 주택(건물)과 그 부수토지(5배 초과)에 대한 보상이 시차를 두고 이루어진 경우 양도시기는 각각 언제로 보는 것인지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만,
⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정)
2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정)
○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정)
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)
② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.
③ 이하생략
○ 소득세법 기본톤칙 95-1 【고급주택의 양도차익계산】
1세대 1주택인 고급주택과 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 어느 한쪽이 미등기 양도자산인 경우의 양도차익은 다음과 같이 계산한다.
1. 건물부분 양도차익
= (건물부분 양도차익) -〔(건물부분 양도차익)
건물부분 양도가액
(5억원) × ( ----------------------- )
건물 및 대지의 양도가액 합계액
× ------------------------------------- 〕
건 물 양 도 가 액
2. 대지부분 양도차익
= (대지부분 양도차익) -〔(대지부분 양도차익)
대지부분 양도가액
(5억원) × ( ------------------------ )
건물 및 대지의 양도가액 합계액
× ------------------------------------- 〕
대 지 양 도 가 액
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-1665, 2007.05.18
【제목】
주택과 부수토지가 공익사업용으로 수용되면서 부수토지에 대한 보상금을 2006년 12월에 수령하는 경우 대금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 부수토지의 양도시기로 보는 것임
【질의】
(사실관계)
- 거주자 갑은 A주택과 그 부수토지를 소유하고 있음.
- 2006년 12월 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 수용에 관한 법률”에 의하여 A주택과 그 부수토지가 수용됨 : 2006년에 토지에 대한 보상 및 소유권 이전등기가 이루어졌으며 주택(건물)은 2007년 중 보상될 예정임.
(질의내용)
- 위 토지의 양도시기가 언제인지 여부
【회신】
1세대 2주택을 소유하는 자가 1주택 및 그 부수토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 수용되면서 2006년 12월에 그 부수토지에 대한 보상금을 수령한 때에는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 규정에 의하여 대금을 청산한 날, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 그 부수토지의 양도시기로 보는 것임.
○ 서면4팀-1552, 2007.05.09
【제목】
1세대1주택의 1주택 및 부수토지가 공익사업용으로 시차를 두어 수용된 경우 양도시기는 대금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날을 양도시기로 보는 것임
【질의】
(사실관계)
- 2003.4.15. 토지(대지) 290평을 취득하여 2003.10.20. A주택의 건물(2층) 55평을 신축하였음.
- 2006년 1월에 위 A주택과 그 부속토지가 ○○○○공사에 수용되어 토지에 대한 보상금 1억5천만원(토지의 총보상금 100％)과 A주택의 건물에 대한 보상금 2억원(건물의 총보상금 90％)을 수령 하였음.
- 2006년 3월에 ○○세무서에서 A주택의 건물에 대한 정착면적에 5배를 곱하여 산정한 토지에 대하여는 양도소득세를 신고납부 하였음.
- 현재 토지의 등기부상 소유주는 ○○○○공사로 변경되어 있으나, A주택의 건물은 본인 소유로 등재되어 있음.
- 위 A주택이 소재하는 지역은 유물발굴 가능성이 제기되어 현재 유물 탐사중에 있으며, 향후 약 2년 정도는 A주택에서 거주가 가능할 것으로 예상됨.
- A주택의 건물에 대한 보상금의 잔금 10％는 A주택에서 퇴거시에 지급받기로 약정되어 있음.
- 2007년 4월에 다른 B주택을 취득할 예정임.
- A주택에서 2008년 10월경에 퇴거하면서 A주택의 건물에 대한 보상금의 잔금 10％를 지급받을 예정임.
(질문내용)
① 위와 같은 경우로서 2007년 4월에 다른 B주택을 취득하는 경우로서 그 B주택을 취득한 날부터 1년이 경과된 이후인 2008년 10월경에 A주택에서 퇴거하고 당해 A주택의 건물에 대한 보상금의 잔금 10％를 지급받는 경우 A주택과 그 부수토지는 일시적 1세대2주택 비과세 규정이 적용되지 아니하여 2006년 3월에 자진납부한 양도소득세 이외에 추가로 양도소득세를 납부하는지 여부
② 위 “①”에 의하여 양도소득세를 추가로 납부하는 경우 A주택의 정착면적 5배를 곱하여 산정한 토지를 포함한 전체 토지면적 등에 대하여 양도소득세를 납부하는지 여부
【회신】
1. 귀 질의의 경우 기 회신사례(서면4팀-483, 2007.2.5.)를 참고하기 바라며,
2. 이 경우 거주자가 사업시행자에게 당해 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 양도소득세 비과세 여부는 「소득세법 시행령」 제153조 제1항의 규정을 참고하기 바람.
○ 서면4팀-483, 2007.02.05
【회신】
1세대 2주택을 소유하는 자의 1주택 및 그 부수토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 수용되면서 2006년 12월에 그 부수토지에 대한 보상금을 수령한 때에는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 규정에 의하여 대금을 청산한 날, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 그 부수토지의 양도시기로 보는 것임.
○ 서면4팀-1581, 2007.05.11
【회신】
1. 거주자가 2006.12.31. 이전에 양도하는 자산이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 규정의 고가주택에 해당하는 경우에 당해 주택은 「조세특례제한법」 제85조(2006.12.31. 개정되기 전) 규정이 적용되지 아니함.
2. 귀 질의의 경우, 당해 고가주택(1세대1주택) 및 그 부수토지에 대한 보상금이 시차를 두고 지급되고 그 대금을 청산하기 전에 당해 부수토지에 대한 소유권이전등기를 하는 경우 등기부에 기재된 등기접수일을 그 부수토지의 양도시기로 보는 것임.
3. 당해 주택과 그 부수토지에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이고, 그 부수토지의 양도차익은 「소득세법」 기본통칙 95-1 【고가주택의 양도차익 계산】의 계산방법에 따라 계산하되 『건물의 양도가액』은 당해 주택의 ‘예상보상 금액’으로 하는 것이며, 당해 주택에 대한 보상금잔액 수령시 보상금액이 증감이 되는 경우에는 국세기본법 제45조의 규정에 따라 수정신고를 하는 것임.
( 이 하 여 백 )