〔붙임 : 참고자료〕

1. 질의내용 요약

< 사실관계>

- 당사(甲)는 미분양 건물소유자(乙)로부터 상가 일부를 매입하였으며, 매입과정에서 자금이 부족하여 농협(丙)으로부터 취득 부동산을 담보로 융자를 받았고, 을에게 잔금 일부를 남긴 상태에서 당사 명의로 소유권 이전함.

- (乙)과 (丙) 등은 가등기나 근저당을 설정하지 아니하고 한국토지신탁(주)과 담보신탁계약을 체결하여 우선수익자를 병(丙), 다음 우선수익자를 을(乙)로 하여 수익증권을 발행 교부함

- 위탁자인 당사(甲)와 수탁자인 한국토지신탁과의 담보신탁계약의 내용을 보면 신탁의 목적이 건물소유주가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전․관리하고 채무불이행 시 환가․정산하는 것으로 신탁원본에 대한 우선수익권자의 수익권은 위탁자의 수익권보다 우선하도록 되어있음.

   (* 신탁기간은 채권소멸 시(30년 이내)까지이고 신탁부동산의 처분 시기는 우선수익자의 요청이 있거나 계약위반 등의 사유로 수탁자가 처분할 수 있도록 함.)

- 당사(甲)는 당해 매입 건물을 리모델링하여 69개 점포로 분할하여 분양하고 있으며, 현재까지 분할등기가 되어 있지 아니하나 관계기관의 확인을 거쳐 행정절차가 진행 중에 있으며, 분양에 대한 세금계산서 및 분양대금의 입금 등 모든 업무는 위탁자(갑)가 처리하고 있음.

<질의>

  상기 우선수익자가 있는 신탁재산을 위탁자(갑)가 수분양자에게 분할 공급하는 경우 세금계산서의 교부 주체를 위탁자(건물소유자)로 할 것인지 우선수익자로 할 것인지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

O 부가가치세법 제2조 【납세의무자】

① 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

O 부가가치세법 기본통칙 2-0-2【명의자와 사실상 귀속자가 서로 다른 경우의 납세의무 】

과세의 대상이 되는 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 경우에는 사실상 귀속되는 자에 대하여 부가가치세법을 적용한다.

O 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

O 부가가치세법 시행령 제58조 【위탁판매등의 경우의 세금계산서의 교부】

①위탁판매 또는 대리인에 의한 판매의 경우에 수탁자 또는 대리인이 재화를 인도하는 때에는 수탁자 또는 대리인이 세금계산서를 교부하며, 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 인도하는 때에는 위탁자 또는 본인이 세금계산서를 교부할 수 있다. 이 경우에는 수탁자 또는 대리인의등록번호를 부기하여야 한다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

【서면3팀-426, 2007.02.06 】

(사실관계)

ｏ 시행사 갑은 상호저축은행 을로부터 상가신축ㆍ분양사업에 필요한 자금을 대출받으면서 부동산신탁회사 병과 사이에 갑 소유의 토지에 대한 담보신탁계약(신탁등기 및 수탁자 병 명의로 소유권이전등기까지 마침)을 체결하여 신탁회사 병이 발행한 수익권 증서를 을에게 담보로 제공하였음. 그 후 시행사 갑은 시공사와 도급계약을 체결하여 상가건물을 완공하여 갑 명의로 소유권 보존등기 한 다음, 역시 신탁회사 병과 상가에 대한 담보신탁계약을 체결하여 병이 발행한 수익권증서를 을에게 담보로 제공(처음에 토지에 대한 담보신탁계약을 체결할 때부터 상가건물이 완공될 경우 즉시 추가 신탁할 것을 약정 : 담보신탁계약 특약사항 제4조)하였음.

ｏ 위탁자 갑, 수탁자 병이 체결한 담보신탁계약의 내용을 보면 신탁의 목적이 시행사 갑의 상호저축은행 을에 대한 대출금 채무 담보이므로(담보신탁계약 제1조) 신탁의 이익을 우선적으로 향유하는 권리자인 “우선수익자”를 을로, 우선수익자보다 후순위로 신탁의 이익을 향유하는 “수익자”를 갑으로 정하였음. 우선수익자 을은 갑이 정해진 변제기에 대출 원리금을 상환하지 못하여 대출계약에서 정한 기한이익상실사유가 발생한 경우에는 신탁회사인 병에게 신탁재산에 대한 환가를 요청할 수 있는 권리가 있고(담보신탁계약서 제17조) 이에 따라 병은 원칙적으로 신탁재산에 대한 감정평가, 신문 공고 등을 거쳐 공개 입찰 매각방식으로 신탁재산을 매각하여 그 매각대금에서 감정료ㆍ신문 공고비용 등 매각비용과 신탁보수를 공제한 나머지를 우선수익자인 을에게 지급(지급액은 우선수익자에게 발행한 수익권증서금액 범위 내의 위탁자 갑의 을에 대한 잔존 대출금 채무액)하고 나머지가 있을 경우 이를 수익자인 갑(위탁자이기도 함)에게 지급(담보신탁계약서 제18조 제21조 : 만약 분양수입금이 충분하여 위탁자 갑이 상호저축은행 을에 대한 대출 원리금 채무를 모두 변제하면 을의 우선수익권이 소멸하게 되고 신탁목적 달성으로 신탁계약이 종료되면서 신탁재산은 수익자에게 귀속)하게 됨.

(질의요지)

ｏ 위와 같이 신탁회사 병이 우선수익자 을의 요청에 의해 매각을 실시하여 매수인 정으로부터 받은 상가건물에 대한 부가가치세 ○억○천만 원의 납세의무자가 우선수익자인 을인지 위탁자인 갑인지 여부

ｏ 만약 위에서 납세의무자가 우선수익자인 을이라는 결론이라면 이때 우선수익자가 상호저축은행으로 금융기관인 경우 부가가치세가 면제되는 경우인지 여부

【회신】

신탁법에 의한 신탁 재산을 수탁자가 매각하는 경우에 있어 신탁재산의 매각에 따른 부가가치세 납세의무자는 신탁계약상 위탁자가 아닌 수익자가 따로 지정되어 있어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 신탁(타익신탁)의 경우에는 그 우선수익권이 미치는 범위 내에서 우선수익자(금융기관 포함)가 되는 것임.

【서면3팀-1384, 2007.05.08 】

신탁법에 의한 신탁재산을 수탁자가 매각하는 경우에 있어 신탁재산 매각에 따른 납세의무자는 위탁자가 되는 것으로, 세금계산서의 교부는 위탁자의 명의로 하고 세금계산서의 비고란에 수탁자 명의를 부기하는 것이나,

신탁재산을 매각함에 있어 신탁계약상 위탁자가 아닌 수익자가 따로 지정되어 있어 신탁의 이익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 신탁(타인신탁)의 경우에는 그 우선수익권이 미치는 범위 내에서 우선수익자(금융기관 포함)가 납세의무자가 되는 것임.