1. 질의내용 요약
□ 질의요지
- 프로젝트금융투자회사(PFV)가 기존의 주상복합건물 부동산을 취득하여 리모델링 공사를 실시하고 완공 후 임대 및 분양하는 사업을 수행할 경우 법인세법 제51조의 2 제1항 제6호 가목의 ‘특정사업’에 해당하는 지 여부
□ 사실관계
- 사업 추진 배경
․ 서울소재 일반상업지역에 위치한 주상복합건물인 ‘A주상복합건물’은 1998년 A주상복합건물의 소유주인 ‘갑’ 회사의 부도 이후 채권자, 임차인 등 간의 이해가 엇갈려 오랫동안 다툼의 대상이 되었고, 이에 A주상복합건물이 비정상적으로 운영되어 왔음.
․ 최근 법원의 중재 및 조정절차를 거쳐 이해당사자간 합의를 도출하였는 바, 주된 내용은 아래와 같음.
1)새로운 사업주체가 가등기권을 양수하여 본등기로 전환함으로써 부동산 소유권을 확보하고
2) 그에 상응하여 사업주체는 부동산상 채무를 인수하며
3) 이해당사자는 본등기전환 및 부동산명도 등 관련 사항에 협조하고 이행함.
․ 상기 법원의 조정 결과에 따라서 신규 사업시행법인인 프로젝트금융투자회사(이하 ‘PFV’)를 설립하여 본 사업을 추진할 예정임.
- 사업 구조
A주상복합건물 취득 후 리모델링 공사를 실시하고, 완공 후 임대 및 분양을 통해 투자자금을 회수할 계획이며, 부동산취득자금 및 리모델링 공사비 등 사업비는 프로젝트 파이낸싱을 통해 조달예정임.
- 사업 성격
① 단일사업
사업의 주체는 법인세법 제52조의2 제1항 제6호에 의해 설립된 명목회사인 PFV로서 사업추진은 별도의 자산관리회사를 통해 수행되며, 본 사업 이외의 별도의 사업을 추진하지 아니합니다.
② 대규모 개발사업
본 사업은 부동산 양수 및 사업추진에 대규모 자금과 상당기간이 소요되는 부동산 개발 사업으로 사업의 형식은 리모델링 사업이나 부동산 취득 및 단순 임대후 재매각하는 것이 아니며, 소요자금규모 및 사업내용, 사업추진방식은 일반적인 개발사업과 유사합니다.
③ 한시적 사업
본 사업은 대략 3년에서 5년이 소요될 것으로 예상되며, 사업종료후 즉시 PFV를 해산할 예정인 한시적 사업입니다.
④ 수익의 배분
PFV는 매년 배당가능이익 발생시 90% 이상을 현금으로 주주에게 배분하는 것을 원칙으로 합니다.
- 자산관리, 운용, 처분업무 및 일반사무 위탁계약
․ PFV는 법인세법 제51조의2 제1항 제6호의 나목 내지 아목을 충족하는 명목회사로서 다음과 같이 자산관리, 운용, 처분업무 및 일반사무에 대하여 위탁계약을 체결하고 있음.
․ 자산관리회사: PFV에 1%를 출자한 출자회사
자금관리사무수탁회사: 신탁업법에 의한 신탁업을 영위하는 금융기관
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법, 시행령, 시행규칙, 통칙)
○ 법인세법 제51조의 2 【유동화전문회사 등에 대한 소득공제】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내국법인이 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 당해 사업연도의 소득금액에서 이를 공제한다. (2006. 12. 30. 개정)
6. 제1호 내지 제5호 및 제5호의 2 내지 제5호의 4와 유사한 투자회사로서 다음 각 목의 요건을 갖춘 법인일 것 (2006. 12. 30. 개정)
가. 회사의 자산을 설비투자, 사회간접자본시설투자, 자원개발 그 밖에 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 배분하는 회사일 것 (2004. 1. 29. 신설)
나. 본점외의 영업소를 설치하지 아니하고 직원과 상근인 임원을 두지 아니할 것 (2004. 1. 29. 신설)
다. 한시적으로 설립된 회사로서 존립기간이 2년 이상일 것 (2004. 1. 29. 신설)
라. 「상법」 그 밖의 법률의 규정에 의한 주식회사로서 발기설립의 방법으로 설립할 것 (2006. 12. 30. 개정)
마. 발기인이 「기업구조조정 투자회사법」 제4조 제2항 각호의 1에 해당하지 아니하고 대통령령이 정하는 요건을 충족할 것 (2006. 12. 30. 개정)
바. 이사가 「기업구조조정 투자회사법」 제12조 각호의 1에 해당하지 아니할 것 (2006. 12. 30. 개정)
사. 감사는 「기업구조조정s 투자회사법」 제17조의 규정에 적합할 것. 이 경우 동조 중 “기업구조조정투자회사”는 “회사”로 본다. (2006. 12. 30. 개정)
아. 자본금 규모, 자산관리업무와 자금관리업무의 위탁 및 설립신고 등에 관하여 대통령령이 정하는 요건을 충족할 것 (2004. 1. 29. 신설)
○ 법인세법 시행령 제86조의 2 【유동화전문회사 등에 대한 소득공제】
④ 법 제51조의 2 제1항 제6호 마목에서 “대통령령이 정하는 요건”이라 함은 다음 각호의 요건을 말한다. (2007. 2. 28. 항번개정)
1. 발기인 중 1인 이상이 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것 (2005. 7. 15. 개정)
가. 제61조 제2항 제1호 내지 제12호ㆍ제21호 및 제34호의 어느 하나에 해당하는 금융기관(이하 이 조에서 “금융기관”이라 한다) (2006. 2. 9. 개정)
나. 「국민연금법」에 의한 국민연금관리공단(「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조 제2호의 규정에 의한 방식으로 민간투자사업을 시행하는 투자회사의 경우에 한한다) (2005. 7. 15. 개정)
2. 제1호 가목 또는 나목에 해당하는 발기인이 100분의 5(제1호 가목 또는 나목에 해당하는 발기인이 다수인 경우에는 이를 합산한다) 이상의 자본금을 출자할 것 (2005. 7. 15. 개정)
⑤ 법 제51조의 2 제1항 제6호 아목에서 “대통령령이 정하는 요건”이라 함은 다음 각 호의 요건을 말한다. (2007. 2. 28. 개정)
1. 자본금이 50억원 이상일 것. 다만, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조 제2호의 규정에 의한 방식으로 민간투자사업을 시행하는 투자회사의 경우에는 10억원 이상일 것 (2005. 7. 15. 개정)
2. 자산관리ㆍ운용 및 처분에 관한 업무를 다음 각목의 1에 해당하는 자(이하 이 조에서 “자산관리회사”라 한다)에게 위탁할 것 (2004. 3. 22. 신설)
가. 당해 회사에 출자한 법인 (2004. 3. 22. 신설)
나. 당해 회사에 출자한 자가 단독 또는 공동으로 설립한 법인 (2004. 3. 22. 신설)
3. 자금관리업무를 「신탁업법」에 의한 신탁업을 영위하는 금융기관(이하 이 조에서 “자금관리사무수탁회사”라 한다)에게 위탁할 것 (2005. 2. 19. 개정)
4. 주주가 제4항 각 호의 요건을 갖출 것. 이 경우 “발기인”을 “주주”로 본다. (2007. 2. 28. 개정)
5. 법인설립등기일부터 2월 이내에 다음 각목의 사항을 기재한 명목회사설립신고서에 재정경제부령이 정하는 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 신고할 것 (2004. 3. 22. 신설)
가. 정관의 목적사업 (2004. 3. 22. 신설)
나. 이사 및 감사의 성명ㆍ주민등록번호 (2004. 3. 22. 신설)
다. 자산관리회사의 명칭 (2004. 3. 22. 신설)
라. 자금관리사무수탁회사의 명칭 (2004. 3. 22. 신설)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판)
【질의】
가. 사실관계
- 「법인세법」 제51조의 2 제1항 제6호에서 정하는 요건 중 나목 내지 아목의 요건을 충족하는 PFV가 다른 법인이 시행하는 가목에 규정하는 특정사업에 자금 투자(대여)하고 해당사업에서 발생한 개발수익의 50％를 받기로 약정함.
나. 질의요지(쟁점)
- PFV가 다른 법인이 시행하는 가목에 규정하는 특정사업에 자금 투자(대여)하고 그 수익을 주주에게 배분하는 경우에도 소득공제가 가능한지 여부
【회신】
「법인세법」제51조의 2 제1항 제6호의 규정에 의하여 소득공제를 적용할 수 있는 투자회사는 같은 호 나목 내지 아목의 요건을 충족하는 경우로서 같은 호 가목의 규정에 의하여 투자회사의 자산을 설비투자, 사회간접자본시설투자, 자원개발 그밖에 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 배분하는 회사를 말하는 것임.
【질의】
(사실관게 및 질의내용)
외국인투자자 및 내국인투자자가 프로젝트금융투자회사를 각각 설립하여 부동산개발사업을 시행하고자 함.
프로젝트금융투자회사의 요건 중 법인세법 제51조의 2(유동화전문회사 등에 대한 소득공제) 제1항 제6호, 시행령 제86조의 2의 요건을 충족하는 경우 동 프로젝트금융투자회사가 토지 및 건물을 취득하여 복합상업용건물을 신축하고 임대분양 후 매각하는 부동산개발사업을 영위하는 것이 법인세법 제51조의 2 제1항 제6호 가목에서 규정하는 특정사업에 해당하는지 여부
【회신】
귀 질의의 경우 법인세법 제51조의 2 제1항 제6호 및 같은 법 시행령 제86조의 2 제2항 내지 제4항의 요건을 충족하는 프로젝트투자금융회사가 내국인으로부터 토지를 취득하여 복합상업용건물을 신축, 분양한 후 매각하는 부동산개발사업을 영위하는 경우 같은 법 제51조의 2 제1항 제6호 가목에서 규정하는 ‘특정사업’에 해당하여 같은 법시행령 제86조에서 규정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액계산시 공제받을 수 있는 것임.
○ 서면2팀-152, 2007.01.22
【질의】
(사실관계)
- 국내일반법인과 금융기관이 출자를 하여 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립한 후 컨소시엄을 구성하여 토지를 공급하는 행정기관과 용지매매계약을 체결하고 계약상 지위를 이전받아 업무시설 등을 갖춘 건물을 신축하는 프로젝트를 시행함.
- 매수인은 건물 연면적의 일정 비율(30％ 이상)을 임대하여야 하고, 완공된 건물의 소유권보존등기 후 10년간 건물의 전부 또는 일부를 제3자에게 양도(단, 분야의 경우 제외)하기로 용지매매계약상 명시함에 따라 건물의 일부를 임대하고 일부는 분양하기로 함.
- 건축기간이 통산 2∼3년 소요되는 것을 감안하여 PFV가 정관에 그 존립기간을 13년으로 명시하기로 함.
(질의내용)
(1) PFV가 토지를 매입하여 건물을 신축하여 일부 분양 및 일부 임대하는 부동산개발사업의 경우 법인세법 제51조의 2 세1항 제6호 가목에서 규정하는 ‘특정사업’에 해당하는지 여부
(2) 건축기간(2∼3년)과 약정에 따라 건물의 처분이 제한되는 기간(10년)을 감안하여 PFV의 존속기간을 13년으로 정관에 명시하는 경우 같은법 같은조 제1항 제6호 다목에서 규정하는 존립기간이 ‘2년 이상’인 요건에 해당하는지 여부
【회신】
귀 질의와 같이 프로젝트금융투자회사(PFV)가 존속기간을 정관에 한시적으로 정하여 설립하고, 토지를 취득하여 상업용 건물을 신축ㆍ완공한 후 신축건물을 존속기간의 범위 내에서 임대한 후 양도하는 경우에는 「법인세법」 제51조의 2 제1항 제6호 가목 및 다목의 운용요건을 충족하는 것으로, 기존 회신사례(재법인-880, 2006.12.6.)를 참고하기 바람.
○ 재법인-880, 2006.12.06
【질의】
ｏ 법인세법 제51조의 2 제6항 나목, 라목 내지 아목의 요건을 충족한 법인(일명 ‘프로젝트금융투자회사’라 함)이 도시환경정비구역내에 오피스빌딩을 건설하고자 하는 바,
- 법인의 목적 사업 및 정관에 ‘부동산임대업’과 ‘부동산매매업’을 등재하고, 건물 완공 후 4∼5년 정도 건물 전체를 임대한 이후, 당해 4∼5년 정도 경과 이후 건물 가격 상승 요인 등을 보아 건물 전체를 특정인에게 매각하던지, 층별로 나누어 매각하고자 하는 바(임대 및 매각까지의 전체 사업기간은 총 10년 이내임),
(질의) 정관상 부동산임대업과 매매업을 목적사업에 등재하고, 총 10년 이내의 사업기간으로 하는 경우, 법인세법 제51조의 2 제6항 가목(특정사업) 및 다목(사업기간이 2년이상인 경우로서 한시적 설립)의 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있는지 여부
【회신】
「법인세법」 제51조의 2 제1항 제6호 나목 내지 아목의 요건을 충족한 투자회사가 상가를 신축하여 양도함에 있어서 당해 회사의 정관상 존속기간 범위내에서 수익성 제고 등을 위해 신축된 상가를 일시 임대한 후 양도하는 경우에는 동호 가목에서 규정하고 있는 “특정사업”의 운용요건을 갖춘 것으로 보는 것임.