붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 서울시에 소재하는 아파트(기준시가 9억 2천만원, 실거래 호가 10억)를 현재 아래와 같이 보유하고 있음

 • 2000. 10월 : “갑(누나)”과 “을(갑의 남동생)”이 공동(각각의 지분 1/2)으로 구입

 • 2003. 06월 : 재건축 시작

 • 2006. 12월 : 재건축 완료

 • 2007. 02월 : 소유권보존등기(갑, 을 각각의 지분 1/2)

- 현재 “갑”은 34세로 미혼이고, “을”은 33세로 기혼이며, 위 주택 취득 전부터 별도세대에 해당함

- “갑”과 “을”은 재건축 시작 전까지 거주하지 않았으며, 재건축 완료 후 “갑”은 2년 이상 거주할 예정이고, “을”은 직업군인이므로 당해 주택에서 거주할 수 없는 상황임.

- “갑”과 “을”은 다른 주택 및 조합원입주권을 소유하지 않고 있음

○ 질의내용

위 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부 및 과세되는 경우 양도차익 계산 방법

- 전체가 비과세 되는지 아니면 “갑” 지분만 비과세 되는지

- 실지거래가액 중 각각의 지분이 6억원 이하인 경우 고가주택에 해당하는지 여부 및 양도차익 계산 방법

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

4. (삭제, 2005. 12. 31.)

② 생략

○ 소득세법 제95조【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정)

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22. 개정)

양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2005. 12. 31. 개정)

양도차익의 100분의 15

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2005. 12. 31. 개정)

양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45

③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정)

④ 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 이하 생략

② ~ ④ 생략

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정)

⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정)

⑦ 생략

⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다.

⑨ 생략

○ 소득세법 시행령 제156조【고가주택의 범위】(2002. 12. 30. 제목개정)

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

② 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제160조【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】(2002. 12. 30. 제목개정)

① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30. 개정)

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정)

                                          양도가액 ― 6억원

법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ─────────

                                              양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개정)

                                                   양도가액 ― 6억원

법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ─────────

                                                       양도가액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면4팀-2627, 2005.12.27

【질의】

(현황)

상속주택 : 1986.2. 주택을 아래와 같이 지분상속 받았으며, 양도가액 23억원임.

ㆍ모 : 3/12, 기타 3자녀 : 6/12

ㆍ자 : 3/12(대표 상속인 : 소득세법 시행령 제155조 제3항 제2호 호주승계인)

(질의)

대표 상속인의 1세대 1주택 고가주택 매각시 양도차익 및 장기보유특별공제액 계산시 지분별 양도가액을 의미하는지 주택 전체의 양도가액을 기준으로 계산하는지.

【회신】

「소득세법 시행령」 제156조의 규정에 의한 고가주택의 판정은 그 소유지분에 관계없이 1주택(그 부수토지 포함. 이하 같음) 전체를 기준으로 판정하고, 1세대 1주택의 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 양도하는 경우 그 양도차익은 「소득세법」 제95조 제3항 및 「같은법 시행령」 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임.

○ 서면4팀-333, 2006.02.17

【질의】

1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 공동소유 고가주택에 대한 양도차익 계산방법

【회신】

1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자별 양도차익은 아래의 계산산식에 의하는 것임.

                                      (양도가액×지분율) － (6억원×지분율)

(소득세법 제95조 제1항의×지분율) × ───────────────────

 규정에 의한 양도차익 (양도가액×지분율)

○ 서면4팀-4217, 2006.12.28

【질의】

(내용)

- 경기도 ○○ ○○학교에 근무하면서 2002년 2월에 서울시 □□구 □□동 지역에 소재하는 주택을 부부 공동명의로 취득하였음.

- 2003년 9월에 경기도 ○○ 지역에서 강원도 △△ 지역으로 발령을 받아 근무하게 되면서 본인의 주민등록의 주소지를 ○○ 지역에서 △△ 지역으로 이전하였고, 가족(배우자, 자녀)들은 2004.12.3.부터 2002년 2월에 취득한 주택에서 거주하였음.

- 그 후 서울에서 1시간 30분 거리에 있는 ＃＃로 발령을 받아 근무하게 되면서 자녀 교육문제 등으로 인해 2005.10.5. 위 주택으로 주소지를 이전하고 가족들과 같이 거주하면서 출퇴근하고 있음.

(질의)

- 위와 같은 경우로서 가족(배우자, 자녀)은 3년 보유 2년 거주하고 본인은 근무상의 형편으로 1년 2개월 거주한 상태에서 당해 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지 여부

【회신】

1. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 같은법 시행령 제160조 제1항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임.

2. 위 1.의 거주기간 계산에 있어서 거주란 원칙적으로 세대전원이 거주하는 경우를 말하는 것임. 다만, 세대원의 일부(소유주 포함)가 근무상 형편 등 부득이한 사유로 일시 퇴거하여 당해 주택에 거주하지 못한 경우에도 나머지 세대원이 거주한 경우에는 거주요건을 갖춘 것으로 보는 것이나, 세대원의 일부가 처음부터 당해 주택에 거주하지 아니한 경우에는 적용되지 아니하는 것임.

○ 서면4팀-179, 2006.02.02

【질의】

(내용)

- 현재 본인이 거주하는 아파트는 구 ○○아파트를 재건축하여 완성된 아파트로 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 것임.

- 1990년에 구 주택을 취득하여 현재 15년간 보유하였으며 가족들이 5년 이상 거주하였으나 본인은 지방근무상의 형편에 의하여 사실상 당해 주택에서 1년 정도 새로운 주택에서 1년 7개월 합2년 7개월을 거주한 1세대 1주택임.

(질의)

- 위의 주택을 양도함에 45％의 장기보유 특별공제를 받을 수 있는지.

- 1세대 1주택 비과세요건을 판단함에 구주택의 보유ㆍ거주기간 및 신주택의 보유ㆍ거주기간을 통산하여 판단하는지.

【회신】

도시 및 주거환경정비법(구 주택건설촉진법)에 의한 재건축한 주택을 양도하는 경우 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택의 비과세판정 및 소득세법 제95조 제2항의 장기보유특별공제율을 적용하는 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이며, 거주기간은 멸실된 구주택에서 실제 거주기간과 신주택에서의 거주기간을 합산하는 것임.