1. 질의내용 요약
【내용】
- 주택 보유현황은 아래와 같음
․ A주택 : 기존주택으로 1년 이상 보유
․ B주택 : 기존주택으로서 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주
․ C주택 : 신규로 구입한 주택
【질문】
- C주택을 구입한 상태에서 구입 후 1년 이내에 A주택을 먼저 처분하고 바로 B주택을 처분하는 경우 B주택 처분에 따른 양도소득세를 산정함에 있어 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용받을 수 있는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. “이하 생략”
○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정)
② “이하 생략”
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-2007, 2007.06.28
【질의】
(사실관계)
- 1989.5월과 2005.6월 각각1주택을 취득하여 보유하던 중 2006.11월 1주택을 취득 후 2005.6월 취득한 주택이 노후하여 멸실신고 후 멸실하고 1989.5월 취득한 주택을 양도하는 경우 일시적인 2주택의 비과세 특례를 적용받을 수 있는지.
(질의내용)
- 위의 새로운 주택 취득후 양도하는 주택에 대하여 일시적인 2주택 비과세특례 적용 여부
【회신】
「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정을 적용함에 있어 양도시점을 기준으로 일시적인 2주택의 비과세특례 대상여부를 판정하는 것으로, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분(멸실포함)하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세는 비과세되는 것이나 양도가액은 6억원을 초과하는 경우 6억원의 초과부분에 대하여는 비과세 되지 않는 것임.
○ 서면4팀-1845, 2007.06.04
【질의】
(사실관계)
- 2채의 주택이 ○○택지지구내에 편입되어 당해 주택의 부수토지는 2006 보상이 완료되고 건물에 대하여는 2007.5월 b공사와 매매계약을 체결하여 계약후 10이후에 90％를 보상하고 10％는 당해 주택에 대한 공과금 정산 및 거주자 퇴거후 지급하기로 함.
- 본인의 경우 거주하는 주택의 철거에 의하여 새로운 주택을 취득하고자 함.
(질의내용)
- 위의 새로운 주택 취득후 양도하는 1주택에 대하여 일시적인 2주택 비과세특례 적용 여부
【회신】
「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 보는 것이며, 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정을 적용함에 있어 양도시점을 기준으로 일시적인 2주택의 비과세특례 대상여부를 판정하는 것으로, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세는 비과세되는 것임.
○ 서면4팀-2636, 2005.12.27
【질의】
- 1983년에 서울에 “A”아파트를 취득하고 2005.4월에 “B”아파트를 취득하여 이사함.
- 2001년에 취득한 “C”아파트를 동일세대원 자녀에게 증여한 후 “A”아파트를 “B”아파트 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지.
【회신】
1주택을 소유한 1세대가 다른 주택을 취득하여 양도일 현재 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우 세대별로 판단하여 다른 주택을 취득한 날부터 일시적인 2주택 중복 보유 허용 기간내에 비과세요건을 갖춘 종전주택을 양도하는 때에는 현행 소득세법 시행령 제155조 제1항의 규정에 의하여 1세대 1주택 비과세특례를 적용할 수 있는 것이나, 1세대 3주택(동일세대원 소유주택 포함)의 경우 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 양도하는 주택이 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세 되는 것임.
○ 서면4팀-1760, 2005.09.27
【질의】
(사실관계)
A주택 : 1999.3. 취득하여 현재까지 거주하고 있음.(○○시 소재)
B주택 : 2005.5.에 1/6지분으로 증여받음(△△시 소재)
C주택 : 2005.6. 취득(△△시 소재)
(질의사항)
1. 상기 B주택을 양도하는 경우 양도세율이 중과세율(60％)이 적용되는지.
2. 상기 B주택을 양도한 후에 A주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택자의 1세대 1주택 비과세 특례 규정에 따라 양도소득세가 비과세되는지.
【회신】
1. 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군 지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외) 3채를 보유하고 있는 1세대가 그 중 1주택을 양도하는 경우에는 60％의 양도소득세 세 율(중과세율)이 적용됨.
2. 소득세법 시행령 제155조 제1항의 규정을 적용함에 있어 양도시점을 기준으로 일시적인 2주택의 비과세특례 대상여부를 판정하는 것으로, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세는 비과세됨.
3. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서면4팀-1157, 2005.7.8. ; 서면4팀-420, 2005.3.22.)을 참고하기 바람