붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2006. 03. 28. 광주광역시 소재 아파트 상속받음

- 2006. 4. 30. 국세종합상담결과 상속재산가액이 상속공제금액에 미달하는 경우 부담할 상속세는 없고 무신고하여도 불이익은 없으며 양도시 취득가액은 상속세 신고여부와 관계없이 상속개시일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조, 같은법시행령 제49조 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다는 답변을 받고 상속세 신고를 생략함

- 2007. 9. 11. 상속 아파트 양도(매매가 120백만원)

- 2007. 11. 12. 양도소득세 신고

• 상속개시 당시 상속아파트와 기준시가가 동일한 같은 단지 내 같은 층 같은 평형 아파트의 거래금액(상속개시 당시인 2006.03월 건설교통부 아파트 실거래 정보에 등재된 금액) 중 제일 적은 128백만 원을 취득가액으로 하여 양도소득금액은 없는 것으로 신고함

- 세무서에서는 상속세를 무신고하여 상속재산의 취득가액이 그 당시 기준시가인 92백만 원으로 평가되었으므로 양도소득금액이 발생한다고 통보하였음

○ 질의내용

상속세과세표준신고를 하지 아니하여 세무서에서 기준시가로 상속재산을 평가하여 결정한 경우 상속개시당시의 위 건설교통부 아파트 실거래 정보에 등재된 인근 주택의 매매사례가액을 취득가액으로 적용할 수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

② 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

① ~ ⑧ 생략

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 2. 19. 개정)

2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 8. 5. 개정)

⑩ 이하 생략

○ 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28. 개정)

1 ~ 3. 생략

4. 주택 (2005. 7. 13. 신설)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

② 이하 생략

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2006. 2. 9. 단서개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2006. 2. 9. 단서개정)

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29. 개정)

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31. 신설)

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. (2006. 2. 9. 개정)

가. 이하 생략

② ~ ③ 생략

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

⑥ 생략

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면4팀-2281, 2007.07.25

【질의】

(내용)

- 2006년 동일세대원이 아닌 피상속인으로부터 빌라를 상속받음.

- 상속개시당시 기준시가 6천만원 고시되었으나 상속세 무신고함.

- 위 상속받은 주택을 양도하는 경우 취득가액으로 인근 유사빌라의 매매가액을 부동산 거래계약 신고필증을 참고하여 2곳을 확인하여 매매사례가액으로 공제받고자 합니다.

(질의)

- 위의 매매사례가액을 상속주택의 취득가액으로 공제받을 수 있는지 여부

【회신】

자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속세 신고여부와 관계없이 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가를 말하는 것임)을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이며 , 이 경우 “시가”란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액〔평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정(소급감정 제외)ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가액〕은 당해 상속재산의 시가범위에 포함되는 것이며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은법 제61조 제1항의 규정에 의하여 평가하는 것임.

○ 서면4팀-1626, 2005.09.08

【질의】

ｏ 2004.12.에 증여받은 아파트에 대한 평가방법에 대하여 2005.7.25. 질의하여 서면4팀-1440(2005.8.17.) 회신 받았으나 재질의함.

(질문1) 본인의 2005.7.25. 질의내용과 같이 납세자가 증여받은 아파트에 대한 증여세 신고시 아래와 방법 중 정확한 신고방법은.

〈갑설〉 상속세 및 증여세법 제60조의 “평가의 원칙 등”에 의하여 시가에 의하여 평가함.

〈을설〉 같은법 제61조 “부동산 등의 평가”에 의하여 평가함.

(질문2) 질문1에서 갑설에 의하여 평가를 한다면 객관적이고 명확한 증여재산 시가평가는 어떻게 해야 하는지. 즉, 납세자가 실질적으로 신고할 수 있는 구체적인 방법은.

【회신】

1. 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 「같은법 시행령」 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것임. 이 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것임. 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 「같은법」 제61조의 규정에 의하여 평가하는 것임.

귀 질의의 경우 증여받은 아파트 또는 증여받은 아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 아파트에 대한 매매사례가액이 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 시가를 산정하여야 하는 것임.

2. 생략

○ 서면4팀-2046, 2005.11.03

【질의】

(사실관계)

ｏ 상속재산에 해당하는 토지가 당초부터 담당공무원의 착오로 토지대장이 작성되지 아니하여 등기절차의 순차이행을 구하는 소를 법원에 제소하여 승소판결을 받은 후 소유권보존 및 이전등기를 완료하였음.

ｏ 그 판결을 토대로 관할 구청에 지속적으로 토지대장의 복구를 요청하였으나 구청은 이를 인정치 않고, 6.25.한국전쟁당시 소실된 토지로 간주하여 이에 응하지 아니함.

ｏ 이로 인해 지금까지 정상적인 매매 또는 이를 담보로 한 금융권 대출 등 재산권행사가 전혀 불가능한 상황에 있음.

ｏ 부동산등기법(제40조 제1항 제8호)에 의하면 소유권이전등기를 신청하려면 토지대상을 제출하여야 함.

(질의내용)

사실관계가 상기와 같은 경우 상속개시일(2004.5.3.) 현재 동 토지는 지적도상의 흠결 및 그로 인한 토지대장이 없어 정상적인 매매가 불가능한 상태에 있음에도 다른 인근의 정상적인 토지의 매매사례가액을 적용하는 것이 타당한지 여부

【회신】

「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항ㆍ제2항 및 「같은법 시행령」 제49조 제1항ㆍ제5항의 규정에 의하여 상속받은 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하는 것이며, 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 불특정다수인간에 거래한 매매가액이 있는 경우 그 매매가액은 시가로 인정될 수 있는 것임. 귀 질의의 경우 다른 재산에 대한 매매가액을 상속받은 재산의 시가로 볼 수 있는지 여부는 당해 상속재산의 특성 및 이용ㆍ거래상황 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.