1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 갑․을은 공동으로 2000.1. 8억원에 주택을 취득하여 2008.1. 12억원에 양도함.
- 갑․을은 각각 30세 이상으로 결혼하여 각각 세대를 구성하고 있으며 각각 1세대 1주택에 해당함.
○ 질의내용
- 고가주택 판정 기준인 양도가액 6억원의 판정을 소유자별로 하는지 아니면 주택 전체를 양도가액을 기준으로 하는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정)
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정)
③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정)
○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30. 제목개정)
① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30. 개정)
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정)
양도가액―6억원
법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ─────────
양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개정)
양도가액―6억원
법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ─────────
양도가액
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.
나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-2627, 2005.12.27
【질의】
(현황)
상속주택 : 1986.2. 주택을 아래와 같이 지분상속 받았으며, 양도가액 23억원임.
ㆍ모 : 3/12, 기타 3자녀 : 6/12
ㆍ자 : 3/12(대표 상속인 : 소득세법 시행령 제155조 제3항 제2호 호주승계인)
(질의)
대표 상속인의 1세대 1주택 고가주택 매각시 양도차익 및 장기보유특별공제액 계산시 지분별 양도가액을 의미하는지 주택 전체의 양도가액을 기준으로 계산하는지.
【회신】
「소득세법 시행령」제156조의 규정에 의한 고가주택의 판정은 그 소유지분에 관계없이 1주택(그 부수토지 포함. 이하 같음) 전체를 기준으로 판정하고, 1세대 1주택의 양도소득세 비과세요건을 갖춘 고가주택을 양도하는 경우 그 양도차익은 「소득세법」제95조 제3항 및「같은법 시행령」제160조의 규정에 따라 계산하는 것임.
○ 서면5팀-2423, 2007.08.30
【회신】
고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것으로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자별 양도차익은 아래의 계산산식에 의하는 것임.
(소득세법 제95조 (양도가액 × 지분율) － (6억원 × 지분율)
제1항의 규정에 의한 × ──────────────────────
양도차익 × 지분율) (양도가액 × 지분율)
○ 서면5팀-1034, 2006.11.29
【회신】
1. 생략
2. 1주택 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의거 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것으로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자별 양도차익은 아래의 계산산식에 의하는 것임.
(양도가액×지분율)－(6억원×지분율)
(소득세법 제95조 제1항의 × ──────────────────
규정에 의한 양도차익×지분율) (양도가액×지분율)
○ 서면4팀-3134, 2006.09.13
【회신】
1. 생략
2. 1주택을 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 의한 1세대 1주택 비과세규정을 적용하는 것임.
3. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자별 양도차익은 아래의 계산산식에 의하는 것임.
(소득세법 제95조 제1항의 (양도가액×지분율) - (6억원×지분율)
규정에 의한 양도차익 × 지분율) × ──────────────────
(양도가액×지분율)
○ 서면4팀-1815, 2004.11.10
【회신】
1. ～ 3. (생략)
3. 주택(공동주택)의 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 현행 소득세법 제96조 제1항 제1호의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이며, 1주택을 세대가 다른 2인이 공동소유하고 있다 하더라도 동 주택의 고가주택 여부를 판정함에 있어서는 1주택 전체를 기준으로 판단하는 것임.
4. (이하 생략)