1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 인천에 소재하는 배우자명의 주택이 재건축되는 과정에서 배우자의 사망으로 아래와 같이 조합원입주권을 상속받음(상기 기간동안 다른 주택을 보유한 사실이 없음)
․ 사업계획승인일 : 1999.11.30(사업시행변경인가일 : 2004.5.6)
․ 아파트 취득 : 2001.12.31 매입하여 2002.2.14 배우자명의로 소유권이전
․ 관리처분계획인가일 : 2004.3.24
․ 조합원입주권 상속 : 2005.4.16 배우자 사망으로 본인명의로 상속
․ 재건축아파트 준공일 : 2007.8.31.
※ 상기 아파트에 2002.5.27～2004.11.17까지 실지 거주하였고 2004.11.18 이사함
○ 질의내용
위와 같은 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 주택 보유기간을 얼마로 계산하는지 여부와 상속받은 조합원입주권의 경우 주택 보유기간으로 인정받을 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)
1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정)
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정)
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
○ 소득세법 시행규칙 98-3 【부동산에 관한 권리의 취득시기】
부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
(이하 생략)
나. 관련 예규 등
○ 서면4팀-3537, 2006.10.26
【질의】
(사실관계)
재건축대상 아파트를 취득하기로 계약하고 잔금을 치루며 이사오는날인 2000.9.23. 재건축 사업계획승인 인가가 나고, 이후 16개월을 계속거주하다 철거로 인하여 퇴거한 후 2005년 3월 사용승인 및 거주하고 있음.
(질의내용)
위의 재건축된 주택을 양도할 경우 보유기간을 통산하여 1세대1주택 비과세규정을 적용받을 수 있는지 여부를 질의함.
【회신】
귀 질의의 경우 재건축 사업계획승인일 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것임.
○ 서면4팀-2, 2006.01.03
【질의】
재건축아파트 상가 보유자가 아래의 내용과 같이 재건축 진행중에 재건축조합에 현금청산을 받고 양도한 경우 입주권의 양도로 봐야 하는지 상가의 양도로 봐야 하는지.
- 관리처분인가일 : 2005.5.7.
- 건물 멸실 : 2005.6.18.
- 양도계약서 작성일 : 2005.8.22.
- 잔금청산일 : 2005.10.31.
【회신】
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것이나, 2005.5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것임.
○ 재산46014-20, 2001.01.04
【질의】
무주택 세대주로써 1996년도에 A아파트를 구입 보유한 상태에서 1999년 5월에 B아파트(2002년에 재건축예정임)를 구입하였음.
(질문)
현재 1가구 2주택 상태에서 1세대1주택으로 환원된 시점은 언제가 되는지. (인가일, 철거일등)
【회신】
소득세법 제94조 양도소득의 범위를 판정함에 있어 도시재개발법에 의한 관리처분계획인가일 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인일부터 당해 재개발 또는 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)까지는 이를 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보아 양도소득세를 과세하는 것임.
○ 서면4팀-1864, 2004.11.18
【질의】
기준시가에 의한 재건축아파트의 양도차익은 종전부동산 취득시부터 재건축ㆍ재개발후 양도시까지 자산별 양도차익을 각각 구분계산 ［① 종전부동산 → ② 대지권 → ③ 신축아파트］하여 합산한 금액으로 산출하는 것으로 알고 있음.
양도차익 산정시 상기 ①의 종전부동산의 양도차익 계산함에 있어 아래(자료 별첨)와 같이 본인의 경우에는 사업계획승인일이 2가지인 경우 어느 것을 진짜 사업계획승인일로 보아야 하는 것인지에 대하여 질의함.
*** 아 래 ***
(사업계획 승인 현황)
가. 2OOO.7.6. : 주택건설촉진법 제33조 및 동법 시행령 제32조의 규정에 의하여 주택건설 사업계획 승인을 받음.(별첨 : 사업계획 승인서)
나. 2002.5. : 사업계획변경 승인일 (별첨 : 사업계획 변경승인서)
【회신】
구 주택건설촉진법 제33조 및 동법 시행령 제32조의 규정에 의하여 최초 사업계획승인을 받은 후 재건축 세대수의 일부 증가, 재건축연면적 감소 등의 일부사항이 변경되어 사업계획 변경승인을 얻은 경우, 구 소득세법 시행령(대통령령 제17825호, 2002.12.30. 개정) 제166조 제5항 제1호에서 규정하는 사업계획승인일이란 최초의 사업계획승인일을 의미하는 것임.