1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 건물 양도내역

 * 건물(근린 + 주택) : 부인소유(1세대2주택 중과세대상)

 * 토지 : 남편소유

 * 취득가액 : 14억원(일괄금액)

 * 양도가액 : 16억원(일괄금액)

- 「소득세법」 제100조 제2항에 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우 취득 또는 양도당시 기준시가에 의하여 안분 계산한다고 규정되어 있음.

- 토지와 건물의 소유주가 다르므로 기준시가 비율로 토지와 간물을 구분하여야 함.

- 주택 부수토지의 경우에는 주택개별공시가격에 포함되어 공시됨.

- 현 상황에서는 관할구청의 주택가격산정시의 부속토지와 세법상의 안분한 주택부속토지의 면적이 다름.

 (예시)

 * 공시가격 산정시 주택부수토지 면적 : 45㎡

 * 세법상 안분한 주택부수토지 면적 : 40㎡, 근린시설 부수토지 면적 : 60㎡

 * 상기로 인하여 개별주택가격에서 분리한 토지(주택분) 기준시가에는 45㎡가 적용되고, 근린시설 부수토지 기준시가 적용시에는 60㎡가 적용되어 모순이 발생.

 * 관할구청의 양도와 취득시의 명확한 주택부수토지의 산정면적을 서면확인 함에는 무리가 있음. 따라서 단순히 전화확인 등으로 근린시설 부수토지를 55㎡로 보아 기준시가를 산정하는 것은 임의적이라 판단됨.

 * 결과적으로 토지기준시가 적용에 있어서 일괄적인 토지(주택분) 면적이 적용될 수 없다고 판단됨.

○ 질의내용

상기와 같은 경우에서 명확하고 합리적인 안분계산 기준은 무엇인지 여부

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정)

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정)

가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)

 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 건물 (2005. 7. 13. 개정)

 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 개정)

 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정)

 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2007. 2. 28. 항번개정)

○ 부가가치세법 시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29.개정)

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정)

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)

○ 서면4팀-1108, 2007.04.04

【질의】

- 소유주택: 비과세요건을 충족하지 못하는 겸용주택

- 2006.4.28. 주택 및 주택부수토지에 대해 개별주택가격 공시

- 2006.5.30. 부수토지에 대해 개별공시지가 고시

- 개별공시지가 고시 후에 겸용주택 양도

상기 겸용주택을 양도한 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 용도별, 자산별 양도가액 안분계산방법은.

【회신】

1.「소득세법」제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것으로서, 주택(부수토지 포함)부분에 대하여는「소득세법」제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택 이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분계산하는 것이며, 이 경우 2006년에 공시된 개별주택가격은 개별주택가격 공시당시(2006.4.28.) 같은호 가목 및 나목의 가액을 적용하여 안분계산하는 것임.

2. 귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서면4팀-4050, 2006.12.12. 및 서면4팀-3074, 2006.9.6.)를 참고하기 바람.

○ 서면4팀-4050, 2006.12.12

【질의】

(사실관계)

- 다음과 같이 복합건물을 양도하는 경우 양도가액을 주택가액과 상업용건물가액으로 안분하는 방법에 대하여 질의함.

ㆍ전체 양도가액 12억원(토지8억, 건물4억원 별도 명기)

ㆍ토지 200㎡, 건물 600㎡(주택 150㎡, 상가 450㎡)

ㆍ토지 공시지가 ㎡당 9,000,000원, 건물 시가표준액 ㎡당 129,000원

ㆍ개별주택 가격 1억원

- 위의 경우 실지양도가액을 주택가액(부수토지포함)과 상가의 가액(부수토지포함)으로 안분계산하는 방법에 대하여 질의함.

(질의요지(쟁점))

- 토지와 건물의 가액은 분명하게 구분되나 주거용 및 상업용등 용도별 가액이 불분명한 경우 용도별 가액의 안분 계산 방법에 대하여 질의함.

【회신】

「소득세법」 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가를 감안하여 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것이며, 귀 질의 경우 주택(부수토지포함)부분에 대하여는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분계산하는 것임.

○ 서면5팀-1159, 2006.12.08

【질의】

상가와 주택의 겸용주택을 양도한 경우로서 주택에 대한 고시가격만 있고 상가에 대한 고시가격이 없는 경우 취득가액 안분계산방법에 대한 질의임.

【회신】

1.「소득세법」제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가를 감안하여「부가가치세법시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것이며,

2. 귀 질의의 경우 주택(부수토지 포함)부분에 대하여는「소득세법」제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택 이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분계산하는 것임.

○ 서면4팀-3982, 2006.12.08

【질의】

가. 사실관계

- 서울 성북구 지역에 소재하는 근린생활시설 및 주택 겸용건물로서 2001.5.2. 신축하였음.(1-2층 근린생활시설, 3-5층 다가구주택)

- 토지 149㎡는 4필지로서 각각 취득시기가 상이함.

┌──────┬─────┬─────┬──────┬─────────┐

│ 구 분 │ 토지 1 │ 토지 2 │ 토지 3  │ 토지 4 │

├──────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤

│ 취득시기 │1999.4.23.│2000.11.8.│ 1998.4.23. │ 2000.10.20. │

├──────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤

│ 면적(㎡) │ 19㎡ │ 4㎡ │ 73㎡  │ 53㎡ │

├──────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤

│취득원가(원)│22,000,000│10,000,000│110,000,000│ 180,000,000 │

└──────┴─────┴─────┴──────┴─────────┘

 ※ 무허가주거용건물이 취득당시 있었음.

- 당해 양도하는 건물은 1새대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택에 해당됨.

- 당해 건물 중 3∼5층에 대한 2006.4.28. 공시된 개별주택가격은 399백만원임.

- 주택외의 부동산에 대한 투지지역은 아니지만 건물과 토지를 모두 실지거래가액으로 신고하려고 함.

- 총 양도가액 15억원, 양도일자 2006.9.25.

나. 질의요지(쟁점)

① ‘토지 4’를 취득한 이후 제3자의 소유권 주장이 법원의 판결로 인정된 경우로서 당해 토지의 취득면적 50％를 제3자에게 법원의 판결에 따라 무상으로 명의이전한 경우 당해 토지의 실지취득가액 1억8천만원을 전액 취득가액으로 공제받을 수 있는지 여부

② 근린생활시설(1-2층)과 다가구주택(3-5층)의 겸용 건물로서 양도시 실지거래가액이 건물과 토지가액으로 구분되지 아니한 경우 건물과 토지가액으로 안분계산시 적용되는 주택과 그 부수토지에 대한 기준시가는 소득세법 제95조 제1항 1호 라목 규정에 의하여 공시한 개별주택가액을 적용하고 개별주택가격으로 공시되지 아니하는 근린생활시설의 건물면적과 그 부수토지에 대한 기준시가는 같은호 가목 및 나목에 의하여 산정한 기준시가에 의하여 안분계산하는지 여부 등

③ 소득세법 시행령 제166조 제4항 규정 적용시 양도당시(취득당시) 기준시가를 적용하는지 또는 공급계약일 현재 기준시가를 적용하는지 여부

【회신】

1. 취득가액이라 함은 당해 양도 자산의 양도가액에 직접 대응되는 비용으로서 당해자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말하는 것으로서 귀 사례가 이에 해당되는지는 판결문 등 사실관계를 검토하여 판단할 사항임.

2. 「소득세법」 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도상시의 기준시가를 감안하여 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것이며,

귀 질의 경우 주택(부수토지 포함)부분에 대하여는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분계산하는 것임.

○ 서면5팀-861, 2006.11.17

【질의】

(내용)

ㆍ성남시 소재 주상복합건물을 1999년 취득함.

ㆍ2005년주택부분(주택부수토지포함)에 대하여 개별주택가격이 최초고시되었으면 2006년도 2차 고시됨.

ㆍ현재 이지역은 주택 및 토지등 투기지역으로 지정되어 실지거래가액으로 신고할 경우 취득가액을 확인할 수 없어 환산가액으로 계산하려 함.

(질의)

1. 질의 실거래가액을 주택 및 상가부분으로 구분시 기준이 되는 주택부분 및 상가부분의 기준시가의 계산방법은.

2. 취득당시의 주택 및 상가부분의 기준시가의 산정방법은.

【회신】

1. 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「소득세법 시행령」 제166조 제4항의 규정에 따라 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정(감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액에 의함)에 의하여 안분계산하는 것이며, 이 경우 기준시가는 당해 건물과 토지의 양도당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호의 가액에 의하는 것이므로 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의함)이 공시되어 있는 주택의 양도당시의 기준시가는 「동법」 제99조 제1항 제1호 라목의 규정에 의거 당해 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함함)이 되는 것임.

2. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득 당시의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항 및 제8항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것임.

3. (생략)