1. 질의내용 요약
○ 사실관계
1) 부동산 매매계약서 내용(계약일 : 2006.11.06)
- 부동산 매매대금 : 565,000,000원
- 계약내용
* 계약금 : 2006.11.06. 50,000,000원
* 중도금 : 2007.02.15. 250,000,000원
* 잔 금 : 2007.10.30. 265,000,000원
- 중도금 지급(2007.02.15)시 매수인에게 아파트 입주를 허용하고 매매예약에 의한 소유권이전 청구권 가등기 절차를 이행하며, 잔금 청산시 매매로 인한 소유권이전등기 절차를 이행한다는 계약을 체결하고
- 실지 잔금청산일은 2007.11.01.이며, 매매에 의한 소유권이전 등기접수일은 2007.11.05.임.
2) 매매예약계약서 내용(계약일 : 2007.02.15)
- 제1조 : 매도자는 매수자에게 부동산을 565,000,000원에 매도할 것을 예약하며 매수자는 이를 승낙한다.
- 제2조 : 매매예약의 매매완결일자는 2007.10.31.로 한다
- 제3조 : 제2조에 의하여 매매가 완결되었을 때는 매매계약이 성립되며, 제1조의 대금을 수령함과 동시에 매매에 의한 소유권이전등기 절차를 이행한다.
○ 질의내용
상기와 같은 경우 부동산의 양도시기가 아래의 내용 중 어느 날인지 여부
1) 매수자의 입주일(사용수익일)에서 잔금청산일까지 기간이 1년 이내이므로 장기할부조건에는 해당하지 안하여 부동산 잔금청산일(2007.11.01) 또는 매매에 의한 소유권이전등기(본등기) 접수일(2007.11.05) 중 빠른 날인 2007.11.01.
2) 부동산 매매예약계약서 상 매매완결일자인 2007.10.30.
3) 매수인의 아파트 입주일인 2007.02.15.
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)
○ 서면4팀-2157, 2007.07.12
부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.
○ 서면4팀-1702, 2006.06.13
【질의】
(사실관계)
ㆍ성남시 소재 A빌라 2002.4. 취득후 거주
ㆍ성남시 소재 B빌라 2005.12. 계약
- B빌라 계약서상 잔금약정일 2006.3.31.
- B빌라 잔금청산일자 2006.5.18.
(질의)
소득세법시행령 제155조 제1항의 규정에 의한 일시적2주택 특례 적용시 B주택 취득시기가 검인계약서상 잔금약정일자인지 실지잔금청산일자인지 질의함.
【회신】
부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.
○ 서면4팀-842, 2006.04.06
【질의】
행정중심복합도시건설을 위한 특별법에 의한 수용지역임. 토지개발공사측과 토지에 대한 계약이 이루어진 후 등기 이전에 의하여 양도시점이 결정 되고 있으나 대지 위의 가옥 등 지장물의 경우 가액산정절차 등의 문제와 주민의 철거문제 등 몇가지 문제에 의해 90％의 가액을 지급한 후 매매예약으로 가등기하고 주민의 철거준비가 끝나는 시점에 나머지 10％를 지급한 식으로 계약하고 있음. 이 경우 가옥 등 지장물의 양도시기에 대하여 질의함.
【회신】
부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.
○ 서면4팀-350, 2005.03.09
【질의】
- 1991.11.16. ○○군 소재 토지 2필지를 1천4백만원에 매매예약을 하고 소유권이전청구가등기를 하였으며, 그 후 토지대금을 추가로 지불한 적도 없고 실질적으로는 두필지에 대한 대금을 다 지불한 것임.
- 그후 이러한 사실을 잊고 있다가 2004.11.1. 동 토지를 구입하려는 사람이 나타나서 당일로 가등기에 의한 본등기를 하고 제3자(구매자)에게 소유권이전까지 하였음.
(질의사항)
1. 동 토지의 취득시기가 1991.11.16.인지 또는 2004.11.1.인지 여부
2. 취득일이 2004.11.1.인 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는데 이 경우 실지취득가액은 얼마로 하는지.
【회신】
1. 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법 시행령 제162조의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날이 되는 것이나 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 되는 것임. 귀 질의의 경우 매매예약금액이 매매대금에 해당하는지의 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항임.
2. 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 실지거래가액이란 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말하는 것임.