1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2004.5.1 농지를 취득하여 2004.7.1 근린생활시설(소매점)로 농지전용허가를 받고 2004.8.31 건축허가를 득하여 2006.2.1 건축물 공사를 착공하여 2006.9.1 완공, 사용승인을 받아 전용목적대로 소매점을 운영하다가 2007.9.1 양도함.
○ 질의내용
1. 위와 같은 경우 소득세법 시행령 제168조의 8 제3항 제4호에 의한 “농지전용허가를 받은 농지로서 당해 전용 목적대로 사용되는 토지”에 해당되어 같은 령 제168조의 6에서 규정하는 기간기준에 관계없이 비사업용 토지에서 제외되는지 여부
2. 위와 같은 경우 2004.5.1 농지를 취득한 후 소재지에 거주하면서 2006.2.1 착공시까지 자경한 기간 1년 9월간은 사업용 토지, 건물착공에서 준공까지 7개월간은 비사업용 토지(소득세법 시행규칙 제83조의 5 제1항 제5호에 해당되지 아니하여) 건물 준공에서 양도시까지 1년간은 사업용 토지, 따라서 양도일 직전 3년 중 비사업용 기간이 1년을 초과하지 아니하므로 비사업용 토지에서 제외되는 토지로 보는 것인지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)
2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설)
양도소득과세표준의 100분의 60
○ 소득세법 제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 (2005. 12. 31. 신설)
가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설)
나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역(「지방자치법」 제3조 제4항의 규정에 의한 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시ㆍ광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설)
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12. 31. 신설)
가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005. 12. 31. 신설)
나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설)
다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설)
○ 소득세법 시행령 제168조의 6 【비사업용 토지의 기간기준】
법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)
3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)
○ 소득세법 시행령 제168조의 8 【농지의 범위 등】
① 법 제104조의 3 제1항 제1호에서 “농지”라 함은 전ㆍ답 및 과수원으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소(池沼)ㆍ농도ㆍ수로 등의 토지 부분을 포함한다. (2005. 12. 31. 신설)
② 법 제104조의 3 제1항 제1호 가목 본문에서 “소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지”라 함은 농지의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주(이하 “재촌”이라 한다)하는 자가 「농지법」 제2조 제5호의 규정에 따른 자경(이하 “자경”이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
③ 법 제104조의 3 제1항 제1호 가목 단서에서 “「농지법」 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
4. 「농지법」 제6조 제2항 제6호의 규정에 따른 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 소유한 농지 또는 동법 제6조 제2항 제7호의 규정에 따른 농지전용협의를 완료한 농지로서 당해 전용목적으로 사용되는 토지 (2005. 12. 31. 신설)
④ 법 제104조의 3 제1항 제1호 나목 본문에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 녹지지역 및 개발제한구역을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
⑤ 법 제104조의 3 제1항 제1호 나목 단서에서 “소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
1. 법 제104조의 3 제1항 제1호 나목 본문의 규정에 따른 도시지역에 편입된 날부터 소급하여 1년 이상 재촌하면서 자경하던 농지 (2005. 12. 31. 신설)
2. 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지 (2005. 12. 31. 신설)
⑥ 법 제104조의 3 제1항 제1호 나목 단서에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 2년을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
⑦ 제3항 제7호를 적용받고자 하는 자는 법 제105조 또는 법 제110조의 규정에 의한 양도소득세 과세표준 신고기한 내에 재정경제부령이 정하는 서류를 제출하여야 한다. (2005. 12. 31. 신설)
○ 소득세법 시행령 제168조의 14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. (2005. 12. 31. 신설)
3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 재정경제부령이 정하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)
○ 소득세법 시행규칙 제83조의 5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 영 제168조의 14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)
5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다) (2005. 12. 31. 신설)
나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-2211, 2007.07.19
【질의】
(내용)
- 본인은 2004년 5월 인천광역시 중구 소재 농지(답)을 취득한 후 주택을 신축코자 2004년 5월 개발행위허가를 득하여 건축신고필증을 교부받고 2004년 11월 착공신고를 하였음.
- 착공후 흙메움 등 토지정지작업을 진행 중 자금사정이 여의치 않아 공사를 중단하다가 2007년 5월 공사를 재개하여 현재 건물을 건축중에 있으며, 2007년 8월 준공예정임.
(질의)
- 상기와 같이 농지를 취득하여 주택을 건축중인 상태에서 위 토지를 양도할 경우 당해 토지가 비사업용토지에 해당하는지 여부
【회신】
1. 「소득세법」 제104조의 3 제1항 규정의 “비사업용토지”는 당해 토지를 소유하는 기간중 같은법 시행령 제168조의 6 규정에 정하는 기간동안 같은법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임.
2. 토지 소유기간 중 지목이 변경된 경우, 지목별로 「소득세법」 제104조의 3 제1항 각호에 해당(이하 “지목별 비사업용 토지 해당”이라 함)하는지 여부를 판단하며 같은조 제1항 및 같은법 시행령 제168조의 6 규정의 “대통령령이 정하는 기간”을 계산함에 있어서는 “지목별 비사업용토지 해당”기간을 합산하는 것임.
3. 위 1.의 규정을 적용함에 있어 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지는 당해 토지를 소유하는 기간 중 「소득세법 시행령」 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 같은법 제104조의 3 제1항 제4호 나목(「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지)에 해당되는 경우에는 비사업용토지에서 제외되는 것임.
4. 위 1.의 규정을 적용함에 있어 「소득세법 시행규칙」 제83조의 5 제1항 제5호 규정에 따라 지상에 건축물이 장착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 함)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함함)은 사업에 직접 사용한 기간으로 보는 것이나, 농지를 취득하여 「농지법」의 규정에 따라 농지전용허가를 받아 건설에 착공한 경우에는 당해 규정이 적용되지 아니함.
○ 서면4팀-2297, 2007.07.27
【질의】
(사실관계 및 질의내용)
- 1999년에 농지를 취득하여 토지의 형질변경을 받아 소매점 건축허가를 받아 2000년 토지 형질변경에 대한 농지전용부담금을 납부하고 농지 매립공사를 함.
- 2001.10월 1종근린생활시설 4동의 착공신고서를 제출하고 2003.10월 1동이 완성되어 2004.8월부터 임대를 줌.
- 나머지 3동은 2006.7월에 사용승인이 되어 준공이 되었으며 2007년에 토지를 양도하는 경우 비사업용 여부에 대하여 질의함.
【회신】
「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 사용기간은 사업에 사용된 토지의 보유기간으로 보는 것임.