※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 본인은 1998년 신축한 농가주택[대지 748㎡, 주택 1층 97.5㎡, 2층 84.75㎡(2007년 10월 증축), 축사 1동 195㎡]을 소유하고 있음
- 한편, 배우자 명의로 조세특례제한법 제97조에 해당하는 장기임대주택을 5채 소유하고 있음(1997. 10. 25. 임대 개시하여 계속 임대 중임)
○ 질의내용
배우자 명의의 장기임대주택을 소유한 상태에서 본인 명의의 농가주택 등을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세 되는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1 ~ 2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
4. (삭제, 2005. 12. 31.)
② 생략
○소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 이하 생략
② 생략
③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
⑤ ~ ⑥ 생략
⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정)
2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정)
⑧ 이하 생략
○ 소득세법 기본통칙 89-18【겸용주택의 경우 1세대 1주택에 부수되는 토지의 면적계산】
영 제154조 제3항의 규정에 의한 겸용주택의 주택정착면적과 주택에 부수되는 토지면적의 계산은 다음과 같다.
주택부분연면적
1. 주택의 정착면적 = 건물전체 정착면적 × ─────────
건물전체연면적
2. 주택에 부수되는 토지면적
주택부분연면적
＝ 건물에 부수된 전체토지면적 × ─────────
건물전체연면적
○조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】(2001. 12. 29. 제목개정)
① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29. 개정)
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28. 개정)
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28. 개정)
②「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001. 12. 29. 개정)
④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면4팀-2679, 2006.08.04
【질의】
(사실관계)
- 1986.1.1.-2000.12.31. 사이에 신축된 입주한 사실이 있는 주택4채와 입주한 사실이 없는 주택1채 총5채를 1999.8월에 구청에 임대사업자로 등록하고 1999.11월에 세무서에 사업자등록증을 교부 받았으며 임대사업을 시작하여 현재까지 5년이상 임대사업을 하였음.
- 2005.11월 1채를 매도하고 2006.5월 2채를 매도하여 현재 2채를 보유하고 있음.
(질의)
- 위의 경우 현재 8년 이상 매입하여 거주하고 있는 아파트를 매도할 경우 양도소득세가 비과세되는지 여부에 대하여 질의함.
【회신】
「조세특례제한법」제97조의 규정에 의한 5호 이상의 주택을 5년 이상 임대한 장기임대주택은 당해 임대주택 외의 1호의 주택에 대한 소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.
○ 재재산46014-20, 2000.01.20
조세특례제한법 제97조(장기임대주택) 및 제97조의 2(신축임대주택)의 규정을 적용함에 있어서 임대주택을 내국인의 소유주택으로 보지 않는 시점은 5호(장기임대주택) 또는 2호(신축임대주택) 이상 임대를 개시한 날이며,
임대주택의 임대기간 중 기존 소유주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 적용받은 후 임대하던 주택을 조세특례제한법 제97조 및 제97조의 2에서 규정하고 있는 감면요건을 충족하지 않고 양도하는 경우에도 임대기간 중 양도한 기존 소유주택은 1세대 1주택의 비과세에 해당되며,
임대주택의 임대기간 중 기존 소유주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 적용받은 후 임대주택을 소유주택으로 변경한 주택에 대한 1세대 1주택의 비과세 판정시 보유기간은 소유주택으로 변경한 날부터 계산하는 것임.
○서면4팀-1482, 2007.05.04
「조세특례제한법」제97조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 주택임대에 관한 사항을 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 하는 것임.
○ 서면4팀-1653, 2007.05.17
【질의】
(사실관계)
- 소유주택 현황
ㆍ서울시 관악구에 소재하는 1973년 건축된 2층 겸용주택임.
ㆍ공부상 1층 및 2층 각각 73.12㎡로서 용도는 층별 구분없이 주택, 점포로 되어 있음.
ㆍ실제로는 2층 전체(73.12㎡)는 주택으로 사용(주민등록 되어있으며, 양도인이 10년 보유 및 7년 거주)하고 있으며, 1층 약 70.12㎡는 사업자등록 후 판매시설(점포)로 사용하고, 약 3㎡는 2층 주택으로 올라가는 계단으로 사용함.
(질의내용)
상기 복합주택을 양도하는 경우 전체를 주택으로 보아 비과세 되는지 여부
【회신】
1.「소득세법」제89조 제1항 제3호 및「같은법 시행령」제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것으로, 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임.
2. 위 “1”를 적용함에 있어 1층은 주택 외의 부분이고 2층은 주택인 복합주택의 경우로서 2층을 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우에는 1층 중 그 계단부분은 주택으로 보아 위 “1”를 적용하는 것임.
3. 귀 질의의 경우 계단의 용도 및 실제 주택으로 사용한 면적이 주택외의 용도로 사용된 면적보다 큰 경우에 해당하는지 여부 등은 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.
○ 서면4팀-2252, 2005.11.17
【질의】
주택과 상가건물이 겸용주택이 아닌 별도로 건축되어 있을 때 주택 부수 토지계산에 있어 바닥면적이 차지하는 면적으로 안분하는지 아니면 건물 총연면적에서 차지하는 비율로 안분하는지.
【회신】
동일한 지번 내에 주택과 주택 이외의 건물이 별도로 건축되어 있는 경우 주택에 부수되는 토지의 면적은 전체 토지면적에 주택부분의 연면적이 건물전체 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임.
하나의 건물에 주택과 주택외의 부분이 복합되어 있는 건물의 주택부분을 증축하여 양도한 것에 대하여 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택 부수토지를 산정함에 있어 증축된 주택의 보유기간이 3년 이상 경과되지 아니한 경우에는 그 증축으로 인하여 증가된 주택부수토지에 대하여는 1세대1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것임.