※ 붙임 : 관련 참고자료.

1. 질의내용 요약

○ 내 용

- 2005년 00토지공사로부터 목적용지 매수계약을 체결하였고 계약내용은 다음과 같습니다.

․ 지목 : 대지

․ 사용가능시기 : 2007.06.30.(잔금만 정산한 경우 사용승락이 합의된 사항임)

․ 계약내용

․ 현재까지 납부한 금액

․ 현재 4차 중도금 납부일이 지난 상태이며 전체 금액의 3%를 연체하고 있으며 동 택지에 연체금을 청산하는 경우 건물의 신축등 사용이 가능하나 조성사업이 진행중으로 2008.12월 말경 등기이전이 가능합니다.

○ 질 의

- 위의 택지 분양권을 4차 중도금 납부하지 않는 상태에서 2008.12월 이전에 양도하는 경우 양도하는 자산이 분양권인지, 토지인지 여부에 대하여 질의함.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

 ○ 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도 시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정)

 ○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (98.12.31. 개정)

  1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다)접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 (99.12.31. 개정)

4. - 6. 생략

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. (94.12.31. 개정)

  ③ 이하 생략

 ○ 소득세법 시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】

  ① - ② 생략

③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다. (2001. 4. 30. 개정)

1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것 (1999. 5. 7. 개정)

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것 (2000. 4. 3. 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-186, 2007.01.15

【제목】

장기할부조건의 취득시기 중 사용수익일은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것임

【질의】

(내용)

- 40명이 대지를 공동으로 취득하는 용지매매계약을 2005.10.6. 체결하고 매매대금은 계약금 이외에 6차에 걸쳐 지급하는 것으로 계약하고, 계약금과 2차 중도금까지 납부하였음.

- 계약일자 및 중도금 납부(예정)일자

계약보증금 2005.10.6., 1차중도금 2005.4.6., 2차중도금 2006.10.6., 3차중도금 2007.4.6., 4차중도금 2007.10.6., 5차중도금 2008.4.6., 6차중도금 2008.10.6.

- 용지매매계약서상의 사용가능한 시기는 2006.3.31.이나 실제사용하고 있지 않음.

(질의)

- 공동으로 취득한 자 중 일부가 지분은 2007년 상반기에 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 하여야 하는지 여부

〈갑설〉 부동산에 관한 권리의 양도임으로 당해 부동산에 대한 권리가 확정된 날인 2005.10.6. 을 취득시기로 보아 양도소득세를 신고함.

〈을설〉 장기할부조건부 매매시의 취득시기는 소유권이전등기접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 규정되어 있으므로 실제 사용가능일인 2006.3.31.을 부동산의 취득시기로 보아 양도소득세를 신고함.

【회신】

1. 거주자가 당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서 「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항 규정의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 「소득세법 시행규칙」 제162조 제1항 제3호 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 하는 것이며, 이 경우 “사용수익일”은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 양도자가 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용 할 수 있게 된 날로 하는 것임.

2. 다만, 대지조성공사 중에 토지를 분양받은 경우로서 「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항 규정의 장기할부조건에 해당하지 아니하는 경우 취득시기는 당해 토지에 대한 분양대금을 청산한 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 되는 것이나, 대금청산일에 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 하되 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용한 경우에는 그 사실상 사용일을 취득시기로 하는 것임.

○ 서면4팀-1553, 2005.08.31

【제목】

대지조성공사 중에 있는 주택용지를 분양받은 경우 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 지 여부는 분양계약서 및 토지이용상황 등을 고려하여 사실판단하는 것임

【질의】

본인은 2002.4.19. 한국토지공사에서 분양하는 주택용지를 본인을 포함한 25명이 공동으로 4,460백만원에 매입계약을 체결하여 계약금을 납부하였음.

2002.7월부터 총 7회에 걸쳐 중도금을 납입하였으며, 잔금예정일인 2004.4월 전체 25명중 24명은 잔금까지 준비하여 각인의 대금을 모두 납입하였으나, 1명이 자금사정상 매입대금을 납입하지 못하여 현재까지 연체이자를 포함 약236백만원이 미납되어 등기이전을 하지 못하고 있는 상태임.

2005.5월 매도자인 한국토지공사로부터 쟁점토지에 대한 매수인의 토지사용을 승낙한다는 사용승낙서를 매수인 대표가 서면으로 통지받았음.

이러한 사정에서 최근 상기 토지가 매수인 명의변경 방식으로 매각될 경우 양도자산의 구분은 어떻게 되는지.

【회신】

1. 대지조성공사 중에 있는 주택용지를 분양받은 경우로서 그 토지의 취득시기는 당해 토지에 대한 분양대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일에 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 하되, 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용한 경우에는 그 사실상 사용일을 취득시기로 하는 것임.

2. 귀 질의의 경우 양도자산이 부동산에 해당하는지 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는지 여부는 당해 토지에 대한 분양계약서의 계약내용 및 양도일 현재 토지의 이용상황 등 관련사실에 의거 위 1.의 규정을 적용하여 사실판단할 사항임.

3. 귀 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-281, 2005.2.23.)를 참고하기 바람.

○ 재재산-893, 2006.07.28

【제목】

장기할부조건으로 자산을 양도함에 있어 사용수익일에 대한 별도의 약정 없이 당해 자산을 실질적으로 사용 가능하도록 하는 사용승낙서를 교부한 경우, 그 사용승낙서 교부일을 사용수익일로 보아 양도자산의 양도시기를 판정함

【질의】

장기할부조건 매매부동산의 양도시기는 소유권이전등기접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날인 바, 다음의 장기할부조건* 매매토지의 양도시기를 판정함에 있어 양도 계약 체결시 양도자는 매수인이 당해 토지를 실질적으로 사용할 수 있도록 사용승낙을 하는 경우, 이러한 사용승낙일을 사용수익일로 볼 수 있는지 여부

┌────┬──────────┐

│2002.11.│계약금 10％  │→토지사용승낙일(사용승낙서 작성ㆍ교부)

├────┼──────────┤

│2003.6. │중도금 40％  │

├────┼──────────┤

│2003.12.│잔금지급약정일 40％ │

├────┼──────────┤

│2004.8. │도시개발구역 지정 │

├────┼──────────┤

│2005.12.│잔금청산일 │

└────┴──────────┘

* 양도대금을 1년 이상의 기간 동안 2회 이상 분할하여 수령

【회신】

소득세법 시행규칙 제78조 제3항의 규정에 의한 장기할부조건으로 양도하는 자산의 양도시기는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하며, 이 경우 사용수익일이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하나 별도의 약정이 없는 경우에는 양도자의 사용승낙으로 인하여 양수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말함.

따라서, 귀 질의 사례의 경우 당사자간에 사용수익일에 대해 별도의 약정은 없으나 양수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있도록 양도자가 사용승낙서를 교부하였다면 당해 사용승낙서를 교부한 날을 사용수익일로 보는 것이나, 이러한 사용승낙서의 교부로 인하여 양수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 되었는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.

○ 서면5팀-3191, 2007.12.07

【제목】

토지사용승낙서를 교부하여 양도한 경우 사용승인일을 토지사용승낙서를 교부한 날로 볼 수 있는지 여부

【질의】

(사실관계)

- 서울 ○○구 소재 나대지를 주상복합 건설사업 시행회사에 다음과 같이 계약함

- 2006.6.26. 계약 및 계약금 수령

- 2006.6.26. 토지사용승낙서 시행회사에 교부

- 2006.9. 1차 중도금 수령

- 2006.10. 서울시청 및 관할구청에 사업승인신청서 접수

- 2007.6.30. 2차 중도금 지급 약정

- 잔금약정예정일: 대물약정/인허가취득 후 40개월 이내 약정

(질의내용)

토지사용승낙서를 교부하여 양도한 경우 장기할부조건 및 양도시기 여부

【회신】

당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서 「소득세법 시행규칙」제78조 제3항의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 「소득세법 시행령」제162조 제1항 제3호의 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 양도시기로 하는 것임. 이 경우 “사용수익일”은 매매 당사자간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 양도자가 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것임.

○ 재재산-150, 2007.02.01.

【제목】

재건축조합원이 청산금 수령 시 양도시기는 대금청산한 날이나 장기할부조건으로 양도하는 자산에 해당하는 경우 소유권이전등기접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날임

【회신】

소득세법 제98조 및 같은법 시행령 제162조에 따라 자산의 취득ㆍ양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이나 같은법 시행규칙 제78조 제3항에서 규정하는 장기할부조건으로 양도하는 자산의 양도시기는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날임. 귀 질의 사례가 장기하부조건 양도에 해당하는지 여부 등은 과세관청이 사실판단할 사항임.