붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 우리 ○○시도시개발공사에서 관리 중인 □□동 △△아파트(5년 공공임대아파트)를 2008년 분양전환 할 예정임
○ 질의내용
(1) 분양전환 할 경우 최초 임대개시일부터(2005년 1월)부터 계속 거주해 온 임차인의 양도소득세 비과세 조건은 어떻게 되는지?
(2) 최초 임차인이 아닌 명의변경(임대주택법 제10조 및 동법 시행령 제13조에 따른 임대주택의 권리 승계)에 의하여 거주를 시작한 임차인이 분양을 받아 양도하는 경우 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호의 건설임대주택 비과세 특례 규정이 적용되는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1 ~ 2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
4. (삭제, 2005. 12. 31.)
② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1.「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정)
2. 이하 생략
② 이하 생략
○ 소득세법 시행규칙 제71조【1세대 1주택의 범위】
① ~ ③ 생략
④ 영 제154조 제1항 단서의 규정에 해당하는 지의 확인은 다음의 서류와 주민등록표등본에 의한다. (1996. 3. 30. 개정)
1. 영 제154조 제1항 제1호의 경우에는 임대차계약서 사본 (1996. 3. 30. 개정)
2. 이하 생략
⑤ 생략
○ 임대주택법 제2조【정 의】
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. (1996. 12. 30. 개정)
1. “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
2. “건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.
가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
나. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)
3. “매입임대주택”이라 함은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.
4. “임대사업자”라 함은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)ㆍ제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의 2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다. (2002. 12. 26. 개정)
4의 2. “임대주택조합”이란 주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설 또는 매입하기 위하여 제6조의 2에 따라 설립한 조합을 말한다. (2007. 7. 19. 신설)
5. “분양전환”이라 함은 임대주택을 임대사업자 외의 자에게 매각하는 것을 말한다.
6. 이하 생략
○ 임대주택법 제13조【임대주택의 전대제한】
임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매ㆍ증여 기타 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외한다)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에는 그러하지 아니하다.
○ 임대주택법 시행령 제10조【임차권의 양도 등의 허용】
① 법 제13조 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2005. 9. 16. 개정)
1. 법 제12조 제1항 제3호 및 이 영 제9조 제1항 제1호ㆍ제2호에 해당하는 임대주택의 임차인의 세대구성원 전원이 임대주택 입주 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 무주택세대주(민간건설임대주택 및 매입임대주택의 경우에는 임차인이 임의로 선정한 자를 말한다)에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우 (2005. 9. 16. 개정)
가. 근무ㆍ생업 또는 질병치료 등의 사유로 그가 거주하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구에 한한다. 이하 같다)의 행정구역과 다른 시ㆍ군ㆍ구로 퇴거하고자 하는 경우 (2000. 7. 22. 개정)
나. 상속 또는 혼인으로 인하여 소유하게 된 주택으로 이전하고자 하는 경우 (2000. 7. 22. 개정)
다. 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무르고자 하는 경우 (1998. 11. 13. 개정)
2.「북한이탈주민의 보호 및 정착지원에 관한 법률」 제2조 제1호의 규정에 의한 북한이탈주민이 특별공급받은 임대주택을 근무ㆍ생업 등의 사유로 다른 공공건설임대주택과 상호 교환하여 거주하고자 하는 경우 (2005. 9. 16. 개정)
3. 임차인이 혼인 또는 이혼으로 인하여 임대주택에서 퇴거하고 당해 임대주택에 계속 거주하고자 하는 직계존비속, 배우자 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 변경된 세대주로 임차인을 변경하고자 하는 경우 (2005. 9. 16. 개정)
② 법 제13조 단서에 따라 임차권의 양도 또는 임대주택의 전대의 동의를 얻고자 하는 임차인은 제1항 각 호의 어느 하나에 해당함을 증빙하는 자료를 임대사업자에게 제출하여야 한다. 이 경우 제1항 제1호 가목에 해당하는 때에 임대사업자는 임차인에게 다른 시ㆍ군ㆍ구로의 전입과 관련된 주택임대차계약서, 전세계약서, 주택매매계약서 등을 요구할 수 있다. (2007. 3. 27. 개정)
③ 임대사업자는 제2항의 규정에 의하여 임차인이 임대사업자에게 제출한 증빙자료의 흠 등 특별한 사유가 없는 한 임차인의 임차권 양도 또는 전대요구에 응하여야 한다. (2005. 9. 16. 신설)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면5팀-1557, 2007.05.14
【질의】
(사실관계)
-본인은 대한주택공사 임대아파트를 최초임대자로부터 권리를 승계받아 2004년 4월에 입주하여 거주하고, 2004년 10월에 결혼하여 계속 거주하고 있으며, 2007년 7월에 분양전환 예정임.
- 남편이 결혼 전에 사 두었던 남양주시에 아래와 같은 남편 명의 지역주택조합 아파트가 2008년 6월에 분양받게 되었음.
＊ 지역주택조합에서 조합원 모집시 참여하여 취득한 당해 지역주택조합 조합원으로서 당해 지역에 주택을 소유한 것은 아님.
＊ 사업승인일자 : 2005.12.6.
＊ 당해 아파트는 재개발 및 재건축이 아닌 조합원을 모집하여 추진한 지역주택조합임.
(질의내용)
- 상기 내용에 있어 임대아파트를 매도하는 경우로서
1) 2007. 7월에 분양을 받고 최초입주일(2004. 4월)로부터 거주기간 5년 이후 매도시점인 2009. 4월 이후에 매도하면 비과세요건에 해당하는지 여부
2) 남편 명의 남양주시 아파트를 2008. 6월에 분양을 받으면 일시적 1세대 2주택에 해당되어 1년 이내인 2009. 6월 이전에 매도하면 비과세요건에 해당되는지 여부
- 즉, 거주기간 5년 이상 요건과 새로운 아파트을 분양받고 1년 이내(2009. 4월 이후 2009. 6월 이전)에 매도하면 비과세가 되는지 여부
【회신】
1. 거주자가「소득세법」제89조 제1항 제3호 및「같은법 시행령」제154조 제1항 제1호의 규정에 해당하는「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있으며, 이 경우 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 위 규정에 해당하는 건설임대주택을 양도하는 경우에도 비과세 적용을 받을 것임.
2. 상기 1.에서 “다른 주택”이 지역주택조합의 조합원자격으로 취득하는 조합주택인 경우 당해 조합주택의 취득시기는「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증교부일이 되는 것이나, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일이 되는 것으로 귀 질의의 경우 기존 질의회신문(서면5팀-693, 2006.11.6. ; 서면4팀-2002, 2004.12.8.)를 참고하기 바람.
○ 서면4팀-3198, 2007.11.06
거주자가「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항 제1호의 규정에 해당하는「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택으로 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)를 적용받을 수 있는 것이나, 양도하는 주택이 이에 해당되지 아니하는 경우에는 당해 규정에 따른 1세대 1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것임.
1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우 당해 임대주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상이면 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호의 규정에 의하여 1세대 1주택으로 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것임.
2. 이 경우 임차권을 승계받은 경우에는 전임차인이 임차하여 거주한 기간은 5년 거주기간에 산입하지 아니하는 것임.