붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1985. 9. 12. 부산광역시 소재 겸용주택 취득
• 주택 34.78㎡, 근린생활시설 25.29㎡, 부수토지 62㎡
• 사업계획승인일 현재 1세대 1주택 비과세 요건 충족함
• 취득가액을 알 수 없음
- 재건축 관련자료
• 1993. 6. 7. 재건축사업계획승인일
• 1996. 6. 18. 재건축 착공일
• 1999. 3. 29. 준공 및 사용승인일
• 1999. 5. 27. 소유권보존등기일
- 재건축으로 새로 취득한 건물 및 부수토지
• 근린생활시설 83.3㎡, 부수토지 81.53㎡(주택부분 없으며, 당초보다 건물 및 부수토지 면적 증가함)
• 청산금을 납부하거나 수령하지 않음
- 2008. 1. 10. 양도함(양도가액 93,000,000원)
○ 질의내용
사업계획승인일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 겸용주택이 재건축되어 근린생활시설을 분양받아 양도하는 경우 양도소득세 신고 방법
<갑설>
기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 사업계획승인일까지의 양도차익은 1세대 1주택으로 비과세하고, 아래 ① + ②의 양도차익 만을 통산하여 과세
① 사업계획승인일부터 신축건물의 준공일전일까지의 기존건물 부수토지의 기준시가에 의한 양도차익
② 신축건물의 준공일부터 양도일까지의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가에 의한 양도차익
<을설>
기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축건물과 그 부수토지의 양도일까지의 양도차익에 대하여 모두 과세
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1 ~ 2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
4. (삭제, 2005. 12. 31.)
② 생략
○ 소득세법 제100조【양도차익의 산정】(2006. 12. 30. 제목개정)
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 이하 생략
② 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】
① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. (2007. 2. 28. 개정)
1. 청산금을 납부한 경우 (2007. 2. 28. 개정)
[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다)
2. 청산금을 지급받은 경우 (2001. 12. 31. 개정)
［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］
② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. (2007. 2. 28. 신설)
1. 청산금을 납부한 경우 (2007. 2. 28. 신설)
[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)
2. 청산금을 지급받는 경우 (2007. 2. 28. 신설)
제1항 제2호에 따른 가액
③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. (2007. 2. 28. 개정)
취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조
기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가
그 부수토지 × ─────────────────────────
의 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의
법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가
④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다. (2007. 2. 28. 개정)
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다. (2007. 2. 28. 개정)
2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의 2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의 2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일 전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다. (2007. 2. 28. 개정)
⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다. (2007. 2. 28. 신설)
1. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 (2007. 2. 28. 신설)
2. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 (2007. 2. 28. 신설)
⑥ 이하 생략
○ 소득세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호) 부칙
제1조【시행일】
이 영은 공포한 날부터 시행한다. 이하 생략
제3조【양도소득세에 관한 일반적 적용례】
이 영은 이 영 시행 후 최초로 자산을 양도하는 분부터 적용한다.
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 재산46014-33, 2003.02.21
【질의】
30년 전에 한국에 주택 한 채를 가지고 있다가 전가족이 미국으로 이민을 오면서 이를 계속 임대해왔음. 지금부터 6년전 임차인이 건물용도를 상가로 변경하여 사업을 해 오고 있음. 동 상가를 양도할 경우 부득이한 사유로 인한 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있는지.
【회신】
소득세법 제89조 제3호(주1)에서 규정하고 있는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정은 양도일 현재 당해 건물이 주택인 경우에 적용할 수 있으므로 질의와 같이 양도일 현재 당해 건물이 상가에 해당하는 때에는 양도소득세가 과세되는 것임.
(주1) 현행 소득세법상 제89조 제1항 제3호임
○ 서면4팀-2986, 2007.10.17
【질의】
(사실관계)
〈소유 주택〉
- 경기도 과천 소재 아파트 1채(기준시가 4억원)
- 부산광역시 민락동 소재 겸용주택
ㆍ대지 66평(37평 : 1997.4월 증여 취득, 29평 : 2002.3월 매매(1억 2천) 취득)
ㆍ건물 39평(1층 : 근린생활시설 21평, 2층 : 주택 18평 / 1997.4월 증여 취득)
ㆍ당해 주택 소재지가 주택재개발구역으로 확정(2007.9.12. 사업시행인가 고시) 되어 아파트나 상가를 분양 받으려고 함.
(질의내용)
(1) 아파트를 분양 받아서 건물이 준공된 후 8억원에 매매할 경우 납부할 양도소득세 는 얼마인지.
* 2년 미만 보유하고 매매할 경우 / 2년 이상 보유 후 매매할 경우
(2) 상가를 분양 받아서 건물이 준공된 후 9억원에 매매할 경우 납부할 양도소득세는 얼마인지.
* 2년 미만 보유하고 매매할 경우 / 2년 이상 보유 후 매매할 경우
(3) 분양권을 받아서 8억원에 매매할 경우 납부할 양도소득세는 얼마인지.
* 2년 미만 보유하고 매매할 경우 / 2년 이상 보유 후 매매할 경우
(4) 상가 30평의 분양권(평당 2000만원으로 계산하여 6억으로 평가)과 현금 1억원을 받을 경우 양도소득세를 부담하여야 하는지, 부담을 한다면 얼마를 내야하는지.
【회신】
주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 또는 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 등은 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제166조의 규정에 의하는 것임.
○ 재재산-550, 2007.05.15.
【질의】
◇ 재건축조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택과 그 부수토지를 양도하는 경우
① 실지거래가액에 의한 양도차익 산정방법
② 기존주택의 취득가액을 확인할 수 없는 경우 그 취득가액 계산방법
③ 청산금을 납부한 경우 장기보유특별공제 적용방법
④ 위 해석에 대한 적용시점
【회신】
귀 질의는 소득세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호) 제166조의 개정내용을 참고하기 바람.