붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2002년 11월 : 거주자 甲은 주택건설사업자 乙과 주택분양계약을 체결하여 분양받음
- 분양 대금(총 4억 원) 납부 내역
• 계약금 : 계약체결시 분양대금의 10%(4천만 원) 납부
• 1차 중도금 : 2003년 5월(8천만 원)
• 2차 중도금 : 2003년 11월(8천만 원)
• 3차 중도금 : 2004년 5월(8천만 원)
• 4차 중도금 : 2004년 11월(8천만 원)
• 잔금 : 2005년 5월 준공예정일(4천만 원)
○ 질의내용
(1) 조세특례제한법 제99조의 3 제1항 제1호 규정을 적용함에 있어 신축주택취득기간 내에 주택건설사업자와 분양계약을 체결하고 계약금을 납부하였으나 신축주택취득기간이 경과한 후에 준공된 경우 신축주택 특례 적용 여부
(2) 조세특례제한법 제99조의 3 제1항 제1호의 “계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택”을 해석함에 있어서 “계약금을 납부한 자”란 분양대금을 납부한 자를 의미하는지 아니면 주택건설사업자와 약정한 계약금을 납부한 자를 의미하는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】(2001. 8. 14. 제목개정)
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)
2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.
2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)
신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택
② 이하 생략
○ 조세특례제한법 시행령 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】(2001. 8. 14. 제목개정)
① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)
② 이하 생략
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면5팀-537, 2007.02.09
【질의】
(사실관계)
인천 서구 소재 약 300세대 국민주택 이하 신축아파트로서
- 2003년 3월 최초 분양계약(기존 계약자)
- 2003년 5월 위 최초 분양계약 받은 기존 계약자가 계약을 해지
- 2003년 5월 질의자 본인과 건설사간에 분양계약(기존계약자의 계약금 승계 약정)
- 2003년 5월 건설사와 기존계약자의 계약금을 승계하는 조건으로 건설사의 약정서를 받았고, 본인은 건설사에 별도의 계약금 추가납부 없이 건설사와 분양계약 약정을 하고 2005년 8월 건설사와 재계약 및 잔금완납 후 입주함.
* 건설사 입장에서는 새로운 계약자와 계약을 체결하고 계약금을 수령하여야 하나 기존 계약자의 계약금만큼을 새로운 계약자의 계약금으로 대체(계약금 감액)하고 새로운 계약자에게는 계약금을 수령하지 아니하였고, 계약을 체결함에 있어서도 정식계약이 아닌 약정서를 작성하고 본 계약은 2005.8월에 체결한 것으로 전화상 확인됨.
(질의내용)
조세특례제한법 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】의 해당여부에 대한 질의
【회신】
1.「조세특례제한법」제99조의 3 제1항 제1호에서 규정하는 양도소득세 과세특례대상인 “신축주택취득기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택”이란 신축주택취득기간 내에 매매계약을 체결하고 같은 기간 내에 계약금을 완납하는 방법으로 취득하는 것을 의미하는 것임.
2. 귀 질의의 경우, 위 ‘1’의 과세특례대상 신축주택에 해당하는지 여부는 주택건설업자와의 매매계약서 작성 및 계약금의 납부 등 관련 사실관계를 확인하여 판단할 사항임.
○ 서면4팀-2769, 2007.09.20
【질의】
(내용)
- 1세대가 A주택을 취득하여 현재까지 9년째 거주하고 있음.
- 또한 충북 ○○시 ○○구 지역에 소재하는 B아파트(전용면적 140.8㎡)의 분양계약을 2003. 6. 23. 체결하였음.
- B아파트의 분양에 따른 계약금의 1차분은 2003. 6. 23. 계약시 납부하고, 계약금의 2차분은 2003. 8. 11. 납부하였음.
- B아파트는 현재 전세로 임대하고 있음.
(질의)
- 위와 같은 경우 B아파트는 양도소득세가 감면되는 신축주택에 해당되는지 여부
【회신】
1. 거주자(주택건설업자 제외)가 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지(서울특별시, 과천시 및「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동ㆍ신도시지역의 경우 2002.12.31.까지)의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하고 취득한 신축주택(매매계약일 현재 입주한 사실이 없는 주택을 말하며 분양권을 구입하여 취득하는 주택은 제외)을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감)하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임.
2. 위 1.의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택이「소득세법」제89조 제1항 제3호 규정의 고가주택에 해당되는 경우에는 양도소득세가 감면되지 아니하는 것이며, “매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날”이라 함은 “당해 신축주택의 계약금을 완납한 날”을 말하는 것임.