※ 붙임자료.

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

  - 2002.11.26. 토지구획정리사업인가된 체비지를 2003.10.13.일 계약하여 2004.4.10. 잔금을 정산하고 취득하였음.

  - 위 토지구획정리사업 기간은 2005.11.25일까지 계획되었으나 2008.11.25일 사업시행기간이 변경되어 시행중이며 당해 사업은 도시개발법이 시행되기 전에 환지 방식에 의하여 시행되고 있음.

 ○ 질의내용

① 위의 경우 체비지를 2008.1월 현재 매도하는 경우 사업용 여부.

  ② 위 토지의 구획정리사업이 종료되어 토지사용 가능시기.

  ③ 위의 경우 건축허가를 받으면 착공되지 않는경우에도 사업용 토지로 보는지 및 중과세율을 적용받지 않기 위해서는 언제 양도하여야 하는지요?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

  ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

  ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)

  1 ~ 2의 6 생략

  2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설)

  양도소득과세표준의 100분의 60

  2의 8. 이하생략

 ○ 소득세법 제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】

  ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한다. (2005. 12. 31. 신설)

가. 「산림법」에 의하여 지정된 산림유전자원보호림ㆍ보안림ㆍ채종림ㆍ시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설)

나. 대통령령이 정하는 바에 의하여 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야 (2005. 12. 31. 신설)

다. 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설)

  4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12. 31. 신설)

  가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005. 12. 31. 신설)

  나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설)

  다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설)

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 12. 31. 신설)

 ○ 소득세법 시행령 제168조의 6 【비사업용 토지의 기간기준】

  법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

  1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

  가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

  나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

  다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

  2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

  나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

  다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

  3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

  나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법시행령 제168조의 14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간 (2005. 12. 31. 신설)

2. 토지를 취득한 후 「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간 (2005. 12. 31. 신설)

3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 재정경제부령이 정하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

② 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는

○ 소득세법시행규칙 제83조의 5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제168조의 14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)

1 ～ 7. 생략.

8. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년 (2005. 12. 31. 신설)

9. 이하생략.

○ 소득세법 기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】

영 제157조 제3항에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리”라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다.

1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)

2. 지방자치단체ㆍ한국토지공사가 발행하는 토지상환채권

3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권

4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리

나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙)

○ 서면4팀-1553, 2005.08.31

【제목】

대지조성공사 중에 있는 주택용지를 분양받은 경우 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 지 여부는 분양계약서 및 토지이용상황 등을 고려하여 사실판단하는 것임

【질의】

본인은 2002.4.19. 한국토지공사에서 분양하는 주택용지를 본인을 포함한 25명이 공동으로 4,460백만원에 매입계약을 체결하여 계약금을 납부하였음.

2002.7월부터 총 7회에 걸쳐 중도금을 납입하였으며, 잔금예정일인 2004.4월 전체 25명중 24명은 잔금까지 준비하여 각인의 대금을 모두 납입하였으나, 1명이 자금사정상 매입대금을 납입하지 못하여 현재까지 연체이자를 포함 약236백만원이 미납되어 등기이전을 하지 못하고 있는 상태임.

2005.5월 매도자인 한국토지공사로부터 쟁점토지에 대한 매수인의 토지사용을 승낙한다는 사용승낙서를 매수인 대표가 서면으로 통지받았음.

이러한 사정에서 최근 상기 토지가 매수인 명의변경 방식으로 매각될 경우 양도자산의 구분은 어떻게 되는지.

【회신】

1. 대지조성공사 중에 있는 주택용지를 분양받은 경우로서 그 토지의 취득시기는 당해 토지에 대한 분양대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일에 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 하되, 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용한 경우에는 그 사실상 사용일을 취득시기로 하는 것임.

2. 귀 질의의 경우 양도자산이 부동산에 해당하는지 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는지 여부는 당해 토지에 대한 분양계약서의 계약내용 및 양도일 현재 토지의 이용상황 등 관련사실에 의거 위 1.의 규정을 적용하여 사실판단할 사항임.

3. 귀 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-281, 2005.2.23.)를 참고하기 바람.

○ 서면4팀-281, 2005.02.23

【제목】

조성중인 토지를 분양받은 경우 장기할부조건에 해당하지 않는 경우 취득시기는 대금청산일로 하되, 대금청산일에 목적물이 완성 또는 확정되지 않는 경우에는 목적물이 완성 또는 확정된 날과 사실상 사용일 중 빠른날을 취득시기로 함

【회신】

1. 대지조성공사 중에 토지를 분양받은 경우로서 소득세법 시행규칙 제78조의 장기할부조건에 해당하지 아니하는 경우의 취득시기는 당해 토지에 대한 분양 대금을 청산한 날이 되는 것임. 다만, 대금청산일에 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 하되 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용한 경우에는 그 사실상 사용일을 취득시기로 하는 것임.

2. 귀 질의 1.의 양도자산이 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는지의 여부는 당해 자산의 양도가 위 1.의 취득시기 전 또는 후에 이루어 졌는지에 따라 판정하는 것임.

○ 서면4팀-2128, 2006.07.10

【회신】

1. 「소득세법」 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지로서 소유기간 중 사업용에 사용하지 아니하는 기간이 같은법 시행령 제168조의 6 각호 각 목의 기간 모두에 해당하는 경우에는 ‘비사업용 토지’로 보는 것

2. 귀 질의와 같이 토지를 취득한 후 「도시개발법」에 따른 도시개발구역으로 지정되어 환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 경우에는 위 법 시행령 제168조의 14 제1항 및 같은법 시행규칙 제83조의 5 제1항 제8호의 규정에 의하여 그 사업시행지구로 지정된 날로부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지의 기간에 2년을 더한 기간은 ‘사업용으로 사용한 기간’으로 보는 것임.

○ 서면4팀-1514, 2006.05.30 √

【질의】

「도시개발법」에 의한 도시개발지역안의 토지구획정리공사가 진행 중에 있는 토지를 취득(2003.10.11.. 환지처분 공고일 : 1999.9월)하였음. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되지 않은 상태(전체 공정의 60％정도 진척된 상태임)에서 양도하는 경우 당해 토지의 보유기간을 비사업용 토지기간으로 보는 것인지 아니면 사업용 토지기간으로 보는 것인지 여부

【회신】

1. 「소득세법」 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지로서 소유기간이 5년 이상인 토지의 경우 사업용에 사용하지 아니하는 기간이 같은법 시행령 제168조의 6 제1호 각목의 기간 모두에 해당하는 경우에는 ‘비사업용토지’로 보는 것임.

2. 귀 질의와 같이 토지를 취득한 후 「도시개발법」에 따른 도시개발구역으로 지정되어 환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 경우에는 위 법 시행령 제168조의 14 제1항 및 같은법 시행규칙 제83조의 5 제1항 제8호의 규정에 의하여 그 사업시행지구로 지정된 날로부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지의 기간에 2년을 더한 기간은 ‘사업용으로 사용한 기간’으로 보는 것임.

○ 서면4팀-1496, 2007.05.04

【질의】

(사실관계)

- 2000년 8월에 토지구획정리사업지구로 지정된 환지예정지 지역의 체비지를 2004.6월 취득하여 2007.3월 양도하였으며 구획정리 사업은 2005.10.12. 완료되어 건축이 가능함을 통보받았으며 나대지 상태로 양도하였음.

(질의내용)

- 위의 경우 소득세법 시행령 제168조의 14 제1항 제3호 및 동법시행규칙 제83조의 5 제1항 제8호의 규정에 의하여 건축이 가능한 날부터 2년은 사업용토지로 보는지 여부

【회신】

1. 도시개발사업 또는 택지개발사업이 진행중인 토지를 취득한 경우에는 「소득세법」 제104조의 3 제1항을 적용함에 있어 같은조 제2항 규정은 적용되지 아니하는 것임.

2. 귀 질의의 경우 위 1.에 따라 「소득세법 시행령」 제168조의 14 제1항 제3호 및 동법시행규칙 제83조의 5 제1항 제8호의 규정은 적용되지 않는 것임.

○ 세정-2227, 2004.07.28

【제목】

토지구획정리사업에 따라 사업시행자로부터 체비지를 매수(분양)한자가 환지처분공고일 전에 잔금을 완납한 경우는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 취득으로 보아야 할 것이므로 체비지에 대한 잔금납부 여부에 관계없이 사실상 사용하지 않았다면 환지처분공고일의 익일이 취득일임

【질의】

토지구획정리사업에 따라 사업시행자로부터 체비지를 매수(분양)한자가 환지처분공고일 전에 잔금을 완납한 경우에 취득시기에 대한 질의

【회신】

지방세법상 취득세 과세요건을 충족하기 위하여는 법령에 정해진 과세물건이 존재한다는 것만으로 부족하고 그 부동산의 취득자가 특정되어야 할 뿐만 아니라 그 취득시기가 도래하여야만 하는 것인바, 도시개발법 제41조 제5항 규정에서 같은법 제33조 규정에 의한 체비지는 시행자가 보류지는 환지계획에서 정한자가 각각 환지처분의 공고가 있은날의 다음날에 소유권을 취득하는 것으로 규정하였으며 또한 같은법 제35조 제4항 규정에 이미 처분된 체비지는 당해 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친때에 취득한 것으로 규정하고 있으므로 체비지를 매입한자가 잔금을 납부한 경우 이는 “부동산을 취득할 수있는 권리”의 취득으로 보아야 할 것이지 체비지 자체의 취득으로 볼 수 없으므로 체비지에 대한 잔금납부 여부에 관계없이 사실상 사용하지 않았다면 환지처분공고일의 익일이 취득일이라 할 것임.

○ 서면5팀-2581, 2007.09.17

【회신】

지상에 건축물이 장착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 함)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함함)은 소득세법 제104조의 3에서 규정하는 비사업용 토지를 판정함에 있어 사업에 직접 사용한 기간으로 보는 것임.