자산유동화에 관한 법률에 의해 2005년 6월 설립된 XX제삼유동화전문유한회사 (이하 "매도인")는 부동산 이대 및 매매를 주업으로 하는 법인으로서 최초 법인설립 후 전국에 25개의 임대용 부동산(각 부동산별로 법인지점으로 사업자등록)을 취득하였으며, 일부 부동산을 매각하고 현재 전국에 20개의 임대용 부동산을 소유하고 있음. 이중 서울 금천구 시흥동 소재 임대용 부동산(이하 "쟁점 부동산")을 매각할 예정으로 동 쟁점 부동산에는 매각 당시 일부 공실을 제외하고 2건의 임대차계약이 체결되어 있음. 매도인과 매수인간 체결되는 쟁점 부동산의 부동산매매계약서의 주용 내용은 다음과 같음

(1) 임대차계약의 승계 여부

쟁점 부동산에 부수된 임대차 계약 2건과 이에 따르는 임대보증금은 매수인에게 승계하는 것으로 되어 있음. 그러나 본 임대차계약의 승계는 매도인의 의무사항이 아니고 임대차계약이 승계되지 않더라도 매도인은 어떠한 책임을 부담하지 않음

(2) 부동산 외의 자산의 승계 여부

본건 매매계약의 내용으로서, 매도인은 매수인에게 쟁점 부동산에 부착되어 있거나, 전기설비, 냉난방설비, 소방설비 등 건물의 운영에 필수적인 기계장치를 쟁점 부동산과 더불어 매수인에게 양도할 예정임. 그러나 쟁점 부동산과 관련된 선급비용, 선급보험료, 미지급금 등은 승계되지 않음

(3 기타 계약의 승계 여부

쟁점 부동산에 대해서는 임대차계약의 체결, 유지 및 갱신, 건물 관리를 위하여 전문 자산관리업체와 자산관리 위탁계약을 체결하였으며, 이 계약은 양도거래의 완결과 동시에 모두 해지될 예정임. 매수인은 거래종결일 이후에 쟁점부동산을 직접 관리할 예정임. 한편 매도인의 쟁점부동산에 대한 보험계약은 해지될 예정이며 이에 따라 매수인은 별도의 보험계약을 체결할 예정임

(4) 인력의 승계 여부

매도인은 자산유동화에 관한 법률에 따라 설립된 회사로서 비상근 이사 1인을 두고 있으며, 동 임원은 본건 매매계약에 따라 승계되지 않음

(5) 부채의 승계 여부

매도인은 법인 최초 설립시 부동산의 취득과 관련하여 총자산의 약 70%에 해당하는 유동화사채를 발행하였으며 동 사채는 쟁점부동산 매매계약에 따라 승계되지 않음

(6) 각종 비용의 정산 여부

매도인과 매수인은 쟁점 부동산과 관련된 제반 비용(전기료, 상하수도료 등)을 잔금지급일 기준으로 그 이전분에 대해서는 매도인이, 그 이후분에 대해서는 매수인이 부담하는 것으로 함

(7) 영업권의 평가 여부

매수인은 쟁점 부동산의 취득과 관련하여 매도인의 쟁점 부동산을 제외한 자산 및 부채의 평가와 영업권(대고객관계, 사업상의 비밀, 경영조직 등)의 평가작업을 하지 아니하였고, 따라서 영업권을 승계하거나 이에 대한 대가를 지급하지 않음

II. 질의 사항

쟁점 부동산의 매매가 부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하고 있는 "사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것"에 해당하는지 여부에 대하여 질의함

[갑설] 본건 거래는 사업의 양도에 해당하지 않으므로, 부가가치세의 과세대상 (면세재화인 토지 제외)이 되는 재화의 공급에 해당함.

< 주장의 근거>

재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업의 매도인이 매수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 매도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것이므로, 이 건 거래와 같이 자산유동화회사가 소유하고 있던 다수 부동산 중에 하나의 부동산을 양도하는 것은 부가가치세법 제6조 제6항 제2호의 규정에 의한 포괄적인 사업양도에 해당하지 않음

즉, (1) 비록 임대차 계약이 승계된다고 하더라도 매매계약서상 이는 매도인의 의무사항이 아니고, 임대차 계약이 승계되지 않더라도 매도인은 어떠한 책임을 부담하지 않는다는 점 (2) 일반적인 사업양수도의 경우에 발생할 수 있는 영업권의 평가 및 인수 등이 발생하지 않는다는 점 (3) 쟁점 부동산의 취득을 위해 차입한 차입금이 매수인에게 승계되지 않는다는 점 (4) 쟁점 부동산과 이에 부수된 임대보증금을 제외한 어떤 다른 자산․부채도 매수인에게 승계되지 않는다는 점 (5) 쟁점 부동산에 대한 임대차계약의 체결, 유지 및 갱신, 건물관리를 위해 필수적인 전문관리업체와 맺은 용역계약이 승계되지 않는다는 점 (6) 매도인에 소속된 임원이 본 매매계약에 딸 고용 승계되지 않는다는 점 (7)매도인의 주된 사업에 부동산매매업이 있는 바, 매도인은 최초 설립 후 취득했던 25건의 부동산을 지속적으로 매도해오고 있으며, 따라서 본 쟁점부동산의 매도도 부동산매매업의 일부라고 볼 수 있는 점 등을 볼 때 본 쟁점 부동산의 매매는 포괄적인 영업의 양도가 아니라 부가가치세 과세대상이 되는 재화의 공급에 해당함. 또한 매수인 입장에서 보았을 때도 매수인은 쟁점 부동산을 매입한 후 이를 기반으로 자신의 사업을 이루기 위해 새로운 직원을 채용하고 매입자금을 충당하기 위한 채무를 차입하는 등 새로운 권리․의무를 창설해야 함. 매수인이 매도인의 사업활동 전반을 그대로 인수하는 사업양도와는 구분되는 상황임

이상을 요약하면 매수인은 부동산 및 임대보증금을 제외한 자산과 부채 및 영업권을 승계하지 아니하며, 종업원을 승계하지 않고 사업상 권리.의무를 승계하지 아니하므로 부가가치세법 제6조 제6항 제2호 규정에 의한 사업양도에 해당하지 않음

[을설] 본건 거래는 사업의 양도로서, 부가가치세의 과세대상 (면세재화인 토지 제외)인 재화의 공급에 해당함

< 주장의 근거>

임대용 부동산과 그에 따른 임대차계약의 승계가 이루어지는 경우 이는 사업에 관한 권리와 의무가 포괄적으로 승계되는 것으로 볼 수 있으므로 재화의 공급이 아닌 사업의 양도에 해당함.