간접투자자산운용업법에 의해 2005년 2월 설정된 부동산투자신탁인 XX부동산투자신탁 7호 (이하 "본 투자신탁")는 추가설정 및 일부해지가 제한적인 폐쇄적인 투자신탁으로서, 부동산에 대한 투자와, 부동산 개발 관련 사업을 영위하는 법인에 대한 자금의 대여를 주된 투자대상으로 하고 투자신탁 재산의 운용에 따른 이익을 매 3개월마다 수익자에게 배당하도록 되어 있음. 본 펀드는 간접투자자산운용업법 및동법시행령, 그리고 투자신탁 약관에 따라 운영되고 있으며, 본 펀드의 전반적인 관리를 담당하고 있는 자산운용회사는 XX 자산운용㈜ (이하 "자산운용회사"), 신탁재산의 보관·관리 및 자산운용회사의 지시에 따라 신탁재산을 취득·처분하는 것을 주업무로 하는 수탁회사는 ㈜ XX 은행임

본 투자신탁은 현재 전국 5개의 임대용 부동산에 투자하고 있으며, 동 임대용 부동산의 임대에 따른 임대료 수익이 주된 운용수익임. 동 임대용 부동산은 각각 사업자등록이 되어 있음. 가장 최근연도 말 현재 본 투자신탁에 대한 감사보고서에 따르면 자산 총계중 임대용 부동산이 95%를 차지하고 기타 현금 및 예치금, 미수임대료 등이 있음. 그리고 최근 2년간 운용수익 중에서 임대료가 차지하는 비중은 84%이고 이외에도 이자수익 및 기타수익이 있음.

본 투자신탁은 2008년 1월에 현재 신탁재산으로 운용하고 있는 5개의 임대용 부동산 (이하 "쟁점 부동산") 을 매각하고자 함. 쟁점 부동산의 매수인은 서울시에 본점을 두고 부동산의 취득 및 매각, 부동산 임대업 등을 주업으로 하는 법인 (이하 "매수인") 으로서 현재 서울시에 2건의 임대용 부동산을 소유하고 이를 임대업에 사용하고 있음.

쟁점 부동산의 매매계약시 매도인은 쟁점 부동산의 등기부등본상 소유주이자 본 투자신탁의수탁회사인 ㈜XX 은행 (이하 "매도인")이 되며, 매도인은 본 펀드의 수탁회사의 지위에서 자산운용회사의 운용지시에따라 매수인과 부동산매매계약을 체결하도록 되어 있음. 따라서 본건 부동산 매매계약의 형식상 당사자는 매도인 및 자산운용회사, 그리고 매수인이 되며, 그 구체적인 내용은 다음과 같음.

(1) 영업권의 평가 여부

매수인은 쟁점 부동산의 취득과 관련하여 매도인의 쟁점 부동산을 제외한 자산 및 부채의 평가와 영업권(대고객관계, 사업상의 비밀, 경영조직 등)의 평가작업을 하지 아니하였고, 따라서 영업권을 승계하거나 이에 대한 대가를 지급하지 않음

(2) 임대차계약의 승계 여부

쟁점 부동산에 대해 현재 체결되어 있는 임대차계약의 90%는 쟁점부동산 양도일 이전에 매도인 책임하에 임대차계약을 해지하고 해당 임차인에게 임대차보증금을 정산하여 지급할 예정임. 나머지 10%의 임대차계약 및 임대차보증금은 매수인에게 승계됨

(3) 부동산 외의 자산의 승계 여부

본건 매매계약의 내용으로서, 매도인은 매수인에게 쟁점 부동산에 부착되어 있거나, 전기설비, 냉난방설비, 소방설비 등 건물의 운영에 필수적인 기계장치를 쟁점 부동산과 더불어 매수인에게 양도할 예정입니다. 쟁점부동산과는 그 소재지를 달리하는 수탁회사 및 자산운용회사가 사용하는 본투자신탁의 수탁 및운용을 위한 유동자산 및 유형자산은 승계되지 않음

(4) 기타 계약의 승계 여부

쟁점 부동산에 대해서는 임대차계약의 체결, 유지 및 갱신, 건물 관리를 위하여 전문 자산관리업체와 자산관리 위탁계약을 체결하였으며, 이 계약은 양도거래의 완결과 동시에 모두 해지될 예정임. 매수인은 거래종결일 이후에 쟁점부동산의 관리를 위하여 별도의 자산관리 위탁계약을 체결할 예정입니다. 한편 매도인의 쟁점부동산에 대한 보험계약은 해지될 예정이며 이에 따라 매수인은 별도의 보험계약을 체결할 예정임

(5) 인력의 승계 여부

본 투자신탁은 간접투자자산운용업법의 규정에 의한 간접투자기구이므로 직접적으로 사원을 고용하거나 인건비를 지급하지 않음. 그러나, 투자신탁재산을 전반적으로 운용하는 자산운용회사 및자산운용회사의 지시에 따라 신탁재산을 취득ㆍ처분하는 수탁회사가 실질적으로 사원으로 활동함. 이들 자산운용회사 및 수탁회사는 쟁점 부동산의 매매와 관련하여 승계되지 않으며, 쟁점부동산을 양도한 이후에도 본 투자신탁의 자산운용회사 등으로 활동함.

(6) 부채의 승계 여부

본 펀드는 부동산의 취득과 관련하여 총자산의 약 20%에 해당하는 은행 차입금이 있으며 동 차입금은 쟁점부동산매매계약에 따라 승계되지 않음. 한편, 쟁점 부동산과 관련하여 소유권의 행사를 제한하는 제한물권, 압류, 가압류, 가처분 및임차권 등이 있는 경우, 쟁점 부동산 매매계약에 따라 매수인이 승계하기로 한 임대차계약에 부수되는 것을 제외하고는 이를 매수인이 승계하지 않음

II. 질의 사항

쟁점 부동산의 매매가 부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하고 있는 "사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것"에 해당하는지 여부에 대하여 질의함

[갑설] 본건 거래는 사업의 양도에 해당하지 않으므로, 부가가치세의 과세대상 (면세재화인 토지 제외)이 되는 재화의 공급에 해당함.

< 주장의 근거>

재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업의 매도인이 매수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 매도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것이므로, 이 건 거래와 같이 투자신탁에 자산으로 편입된 부동산 및 이에 부수된 임대보증금만을 양도하는 것은 부가가치세법 제6조 제6항 제2호의 규정에 의한 포괄적인 사업양도에 해당하지 않음

즉, (1) 일반적인 사업양수도의 경우에 발생할 수 있는 영업권의 평가 및 인수 등이 발생하지 않는다는 점, (2) 쟁점 부동산의 취득을 위해 차입한 차입금 등이 매수인에게 승계되지 않는다는 점, (3) 쟁점부동산과 이에 부수된 임대보증금을 제외한 어떤 다른 자산·부채도 매수인에게 승계되지 않는다는 점, (4) 쟁점 부동산에 대한 임대차계약의 체결, 유지 및 갱신, 건물 관리를 위해 필수적인 전문관리업체와 맺은 용역계약이 승계되지 않는다는 점, (5) 투자신탁의 실질적인 사원은 자산운용회사 및 수탁회사는 매수인에게 승계되지 않는다는 점, (6) 본 투자신탁은 투자자산을 운용하고 여기에서 발생하는 수익을 투자자에게 배당하는 것을 영업으로 하는 바, 쟁점 부동산의 양도에 따라 본 투자신탁의 영업자체가 매수인에게 승계되지는 않는다는 점 등을 고려할 때,

매수인은 쟁점 부동산을 매입한 후이를 기반으로 자신의 사업을 이루기 위해 새로운 직원을 채용하고, 새로운 부동산 전문관리업체와 계약하며, 매입자금을 충당하기 위한 채무를 차입하는 등 새로운 권리.의무를 창설해야 함. 매수인이 매도인의 사업활동 전반을 그대로 인수하는 사업양도와는 구분되는 상황임.

이상을 요약하면 아래 표와 같이 매수인은 부동산 및 임대보증금을 제외한 자산과 부채 및 영업권을 승계하지 않으며, 종업원을 승계하지 않고, 사업상 권리.의무를 승계하지 않으므로 「부가가치세법」 제6조 제6항 제2호 규정에 의한 사업양도에 해당하지 않음

[을설] 본건 거래는 사업의 양도로서, 부가가치세의 과세대상 (면세재화인 토지 제외)인 재화의 공급에 해당하지 아니함.

< 주장의 근거>

임대용 부동산과 그에 따른 임대차계약의 승계가 이루어지는 경우 이는 사업에 관한 권리와 의무가 포괄적으로 승계되는 것으로 볼 수 있으므로 재화의 공급이 아닌 사업의 양도에 해당함.