1. 질의내용 요약

신축한 다가구주택을 매입하여 임대사업자로 등록을 했음. 그냥 사업자등록을 하지 않을 때 취득세, 부가가치세 등 어떠한 차이가 있는지?

- 토지 : 199㎡,

- 건물 : 696㎡(근린부분 336㎡, 주택부분 360㎡)

  1층 주차장, 2층-4층 독서실, 5층-7층 주택

위의 경우 토지 및 건물(주택부분, 근린부분)의 부가가치세 면제여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

 O 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

 O 부가가치세법 제12조 【면 세】

 11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것

 O 부가가치세법 시행령 제34조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위】

 ① 법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

 1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다)

 2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

 ② 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 “사업용 건물”이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각호의 규정에 의한다.

 1. 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우에 당해 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.

 2. 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택부분 이외의 사업용 건물부분은 주택의 임대로 보지 아니한다. 이 경우에 당해 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다.

O 부가가치세법 기본통칙 12-34-1 【주택임대면적에 따른 면세여부 판단기준】

 ① 부동산을 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 임차인별로 주택부분의 면적(사업을 위한 거주용인 경우 제외)이 사업용 건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택의 임대로 본다.

 ② 면세되는 주택용 건물에 부수되는 토지의 면적은 당해 주택용 건물부분의 정착(바닥)면적을 기준으로 판단한다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

【서면3팀-799, 2005.06.10】

 주택과 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 주상복합건물을 임대하는 경우 부가가치세법 시행령 제34조 제2항의 규정에 의한 주택임대면적에 따른 면세여부는 같은법 기본통칙 12-34-1의 규정에 의하여 판단하는 것으로 임차인별로 주택부분의 면적(사업을 위한 거주용인 경우 제외)이 사업용 건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택의 임대로 보는 것임.

【제도46015-11899, 2001.07.04】

【질의】

 토지면적 157㎡, 건축물 연면적 140.39㎡, 1층 점포 64.79㎡, 2층 주택 64.79㎡, 지하층 주택 10.81㎡, 임차인은 2인, 임차인 『갑』은 1층 점포 32.345㎡ 사용,『을』은 1층 점포 32.345㎡와 2층 주택 64.79㎡와 지하층 주택 10.81㎡ 사용

부가가치세법 기본통칙 12-34-1에 의하면, 『임차인별』로 따져 보아야 한다고 하므로, 다음 어느 설이 정당한지 질의함.

〈1설〉 임차인 『갑』은 주택을 사용하지 않고 점포만 사용하므로 그 임대수입은 부가가치세의 과세대상이고,

 임차인『을』은 주택을 사용하고 주택면적이 사업용 건물부분 면적보다 크므로 을로부터 받는 임대수입은 부가가치세 면세임.

〈2설〉 임차인 『갑』이 사용하는 면적 32.345㎡보다 주택면적 75.60㎡(= 64.79㎡ + 10.81㎡)이 크므로 그로부터의 임대수입은 부가가치세 면세이고, 임차인『을』이 사용하는 면적 32.345㎡보다 역시 주택면적이 크므로 부가가치세 면세임.

【회신】

 귀 질의의 경우 임차인 갑에게 임대한 부분만 부가가치세가 과세되는 것임.