※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

  - 본인은 2003년 2월 27일 서울 금천구 ○○동 소재 부동산을 약24억원에 취득하였으나, 당초계약서를 분실하여 현재 보관하고 있지 아니하고 있고 계약금 및 중도금 영수증이 없어 정확한 금액을 객관적으로 제시할 수가 없으며, 14억2천8백만원의 잔금 영수증만을 보관하고 있을 뿐임

  - 구청에 신고한 검인계약서상 취득금액은 13억6천만원임

  - 위 부동산을 2006년 1월 25일에 27억6천만원에 양도하였음

 ○ 질의내용

- 취득 및 양도내역이 상기와 같을 경우 취득가액 산정방법은?

  (갑설) 구청 검인계약서상 금액 13억6천만원을 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목에 의한 취득에 소요된 실지거래가액으로 한다.

    ․ 이유 : 매도․매수인 쌍방이 합의하에 직접 작성하여 구청에 제출한 계약서 이므로

  (을설) 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액 2십2억9천3백만원을 취득금액으로 한다.

    ․ 이유 : 실지 확인되는 잔금영수증 금액 14억2천8백만원만 해도 검인계약서 13억6천만원을 초과되므로 검인계약서 금액을 실지취득금액으로 볼 수 없어 취득 당시 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우에 해당되므로

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙)

 ○ 소득세법 제96조 【양도가액】

  ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12. 31. 개정)

 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정)

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 제104조의 2 【지정지역의 운영】

① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설)

② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

③ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 지정과 해제 그 밖의 필요한 사항을 심의하기 위하여 재정경제부에 부동산가격안정심의위원회를 둔다. (2005. 12. 31. 신설)

④ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 해제 기준 및 방법, 부동산가격안정심의위원회의 구성 및 운용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

  가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)

 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

 3. (삭제, 2000. 12. 29.)

 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

  - 이 하 생 략 -

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설)

② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

  - 이 하 생 략 -

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① ② ③ ④ 생략.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28. 개정)

⑥ ⑦ 생략.

○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설)

 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정)

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999.12.31. 신설)

  1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003. 12. 30. 개정)

      양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가

      제1호의 매매사례가액 또는 × ―――――――――――――

      동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

 ③ ④ 생략.

 ⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다. (1999. 12. 31. 신설)

나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)

○ 서면5팀-2552, 2007.09.13

【회신】

2006.12.31. 이전에 소득세법상 토지 또는 건물의 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 그 거래나 신고방법 등이 소득세법 제96조 제2항 각호(취득후 1년 이내 부동산, 투기지역 지정지역내 양도자산 등)에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것임.

○ 서면4팀-3828, 2006.11.21

【회신】

  실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임.

  ○ 서면4팀-3541,2007.12.11.

【회신】

1. 실지거래가액에 의하여 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 ‘실지취득가액’이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것이며, 객관적인 자료로서 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은법 시행령 제163조 제12항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것임

2. 귀사례의 경우, 매매계약서 외에도 기타 객관적인 증빙자료를 종합하여 취득에 소요된 실지거래가액을 판단하는 것임

  ○ 서면4팀-2564,2007.09.04.

【회신】

실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임

○ 서면5팀-2085, 2007.07.16

【회신】

1. 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 교환된 자산의 양도 및 취득시기는 교환성립일이 되는 것이나, 교환성립일이 불분명한 경우에는 교환등기접수일이 되는 것임.

2. 양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가 등에 의하는 것임.

3. 또한 실지거래가액에 의하여 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 ‘실지취득가액’이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것임.

( 이 하 여 백 )