※ 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

[사실관계]

-2004.09.22. : 수도권정비법의 의결로 시작된 신도시사업으로 토지보상 및 이주민, 철거발생권, 제반문제로 시작되어 모든 사항들이 종결되고 공사가 시작되어 2008년 12월말이면 판교아파트 첫 입주를 시작하게 되었음.

-생활대책용지 분양

시행사(주공, 토공, 성남시)가 생활대책용지를 주민에게 부여할 때 자율적으로 6평, 8평의 권리를 부여하여 알아서 하라는 종전의 제공방식이 바뀌어 6평, 8평의 생활대책용지(즉 딱지)를 자율로 하는 것이 아니라 조합 또는 주민단체로 한정하여 주민들이 딱지평수를 모아 조합을 구성하여 시행사에서 분양하는 생활대책용지 1필지당 면적을 구성하여야만 분양 할수 있다는 시행사 자체규정을 두어 시행하기 때문에 업무는 편리하나 많은 문제점이 현실적으로 대두

-생활대책용지 명의변경

생활대책용지는 토지를 계약하고 나서 1회에 한해 명의변경을 하여 준다라고 했는데 이뜻은 개인간의 명의변경이 아니라 개인들이 모여 조합을 구성한 1개필지에 대한 종합적 명의만 변경한다라는 제약규정 때문에 무수한 사건과 문제점이 나타난 것임.

- 개인간의 변경으로 하면 각자 알아서 할텐데 조합으로 묶어 놓으니 판사람과 안판사람의 처리가 시행사 및 각 주민조합들에게 혼란을 가져오고 있습니다. 모든 문제가 결국 양도소득세 즉, 전매자 권리와 매수자의 권리가 중복되는 기현상이 발생됨.

[질의사항]

각 조합은 토지공사에 계약을 한 상태이고 토지공사는 계약 후 일정시점부터 조합전체가 1회에 한하여 명의변경을 허용하고 있는 바, 사업의 편의를 위하여 조합의 명의를 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률(2007.11.18.시행) 」의 요건을 갖춘 법인으로 변경할 필요가 있는데, 이 경우 양도소득세가 발생하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정)

② 「도시개발법」 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정)

○ 소득세법 시행령 제152조 【환지 등의 정의】

① 법 제88조 제2항에서 “환지처분”이라 함은 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)

② 법 제88조 제2항에서 “체비지”라 함은 제1항의 규정에 의한 사업시행자가 해당 법률에 의하여 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 당해 토지(해당 법률의 규정에 의한 보류지를 포함한다)를 말한다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정)

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정)

나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정)

다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정)

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2005. 2. 19. 개정)

④ 제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타 주주가 주식 등을 양도함으로써 당해 법인의 주식 등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날로 하되, 그 양도가액은 그들이 사실상 주식 등을 양도한 날의 양도가액에 의한다. (1999. 12. 31. 개정)

⑤ 제1항 내지 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다.

⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)

1. 1984년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산 (2000. 12. 29. 개정)

2. (삭제, 1995. 12. 30.)

3. 1985년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제3호의 자산 (2000. 12. 29. 개정)

⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 날”이라 함은 다음 각호의 날을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)

1. 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일 (2000. 12. 29. 개정)

2. (삭제, 1995. 12. 30.)

3. 법 제94조 제1항 제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일 (2000. 12. 29. 개정)

⑧ 제1항 내지 제4항의 규정은 법 제95조의 규정에 의한 양도가액의 수입시기에 관하여 이를 준용한다.

○ 택지개발촉진법 제2조 【용어의 정의】

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (1997. 12. 13. 개정 ; 정부부처명칭등의 변경에 따른 건축법등의 정비에 관한 법률)

1. “택지”라 함은 이 법이 정하는 바에 따라 개발ㆍ공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지를 말한다.

○ 택지개발촉진법 제8조 【택지개발계획의 수립 등】 (2007. 4. 20. 제목개정)

① 건설교통부장관은 예정지구를 지정하고자 하는 때에는 다음 각 호의 사항을 포함하여 택지개발계획(이하 “개발계획”이라 한다)을 수립하여야 한다. (2007. 4. 20. 개정)

1. 개발계획의 개요 (2007. 4. 20. 개정)

2. 개발기간 (2007. 4. 20. 개정)

3. 토지이용에 관한 계획 (2007. 4. 20. 개정)

4. 수용할 토지등의 소재지, 지번 및 지목, 면적, 소유권 및 소유권외의 권리의 명세와 그 소유자 및 권리자의 성명ㆍ주소 (2007. 4. 20. 개정)

5. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 (2007. 4. 20. 개정)

② 제1항에 따라 개발계획을 수립하는 절차, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2007. 4. 20. 개정)

○ 택지개발촉진법 제18조 【택지의 공급】

① 택지를 공급하고자 하는 자는 제9조에 따른 실시계획에서 정한 바에 따라 택지를 공급하여야 한다. (2007. 4. 20. 개정)

② 제1항의 규정에 의하여 공급하는 택지의 용도, 공급의 절차ㆍ방법 및 대상자 기타 공급조건에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 시행자는 주택법에 의한 국민주택의 건설용지로 사용할 택지의 공급에 있어서 그 가격을 택지조성원가 이하로 할 수 있다. (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

○ 택지개발촉진법 제19조의 2 【택지의 전매행위 제한 등】

① 이 법에 따라 조성된 택지를 공급받은 자는 소유권이전등기 시까지 해당 택지를 공급받은 용도대로 사용하지 않은 채 그대로 전매(명의변경ㆍ매매 그밖에 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외한다. 이하 같다) 할 수 없다. 다만, 이주대책용으로 공급하는 주택건설용지 등 대통령령이 정하는 경우에는 본문의 규정을 적용하지 아니할 수 있다. (2007. 4. 20. 신설)

② 택지를 공급받은 자가 제1항을 위반하여 택지를 전매한 경우 해당 법률행위는 무효로 하며, 택지개발사업의 시행자(당초의 택지공급자를 말한다)는 택지공급 당시의 가액 및 「은행법」에 따른 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액을 지급하고 해당 택지를 환매할 수 있다. (2007. 4. 20. 신설)

○ 택지개발촉진법 시행령 제13조의 3 【택지의 전매행위 제한의 특례】

법 제19조의 2 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당되어 시행자의 동의를 받은 경우를 말한다. 다만, 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 경우에는 시행자로부터 최초로 택지를 공급받은 자의 경우에만 해당한다. (2007. 7. 30. 신설)

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 이주대책의 실시에 따라 공급하는 주택건설용지의 경우 (2007. 7. 30. 신설)

2. 제13조의 2 제3항에 따라 공급하는 특정시설용지로서 건설교통부령으로 정하는 용지의 경우 (2007. 7. 30. 신설)

3. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 또는 「지방공기업법」에 따른 지방공사에 공급하는 택지의 경우 (2007. 7. 30. 신설)

4. 택지를 공급받은 자가 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 또는 「지방공기업법」에 따른 지방공사에 소유권을 이전하는 경우 (2007. 7. 30. 신설)

5. 제13조의 2 제5항 제4호에 따라 공급하는 택지의 경우(2005년 12월 31일 이전에 최초의 개발계획승인이 신청된 예정지구에서 공급하는 택지로 한정한다) (2007. 7. 30. 신설)

6. 「주택법」 제9조에 따른 주택건설사업자의 부도 등으로 분양보증을 한 자에게 보증내용에 따른 시공을 이행하게 하기 위하여 소유권을 이전하는 경우 (2007. 7. 30. 신설)

○ 부동산개발업의관리및육성에관한법률 개정이유 [제정 2007.5.17 법률 제8480호], 시행일 2007.11.18,

[제정]

◇제정이유

 부동산개발업은 토지를 택지·공장용지·상업용지 등으로 조성하거나 건물 그 밖의 공작물을 건축하여 해당 부동산을 판매·임대 등의 방법으로 공급하는 업으로서, 향후 민간의 부동산개발사업 참여가 확대될 것으로 예상되나 부동산개발업자를 체계적으로 관리·육성할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하여 부동산개발업자에 대한 정보 부족으로 건전한 부동산개발업자와 부실한 부동산개발업자를 구별하기 어렵고, 부동산개발사업 시행과정에서 사기분양, 거짓 광고 등으로 소비자의 피해가 발생하고 있는바, 부동산개발업의 등록, 부당한 표시·광고의 제한, 등록사업자의 보고의무 등에 관한 제도를 마련함으로써 부동산개발업을 종합적·체계적으로 관리·육성하고 국민의 재산권 보호에 이바지하려는 것임.

◇주요내용

 가. 부동산개발업의 등록(법 제4조)

   현재 부동산개발업은 일부 개별 사업법에서 규율되고 있을 뿐 부동산개발업자에 대한 일반적 자격기준 등이 없어 영세하고 전문성이 부족한 부동산개발업자가 난립하여 사기분양 등의 피해가 발생하는 문제가 있으므로 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 자본금이 5억원 이상일 것 등의 등록기준을 갖추어 건설교통부장관에게 등록을 하도록 함.

 나. 부동산개발 전문인력의 범위와 교육(법 제5조)

   (1) 부동산개발업은 개발과 금융이 결합된 업종으로 부동산개발 기획, 사업성 검토, 시공관리, 분양 등 여러 분야의 전문가의 참여가 필요하나, 전문성이 부족한 시행사들이 개발사업에 참여함으로써 소비자 피해의 우려가 있음.

   (2) 부동산개발업 등록을 위해 필요한 부동산개발 전문인력의 범위를 변호사·공인회계사·감정평가사 등의 전문자격을 가진 자, 부동산관련 분야의 학사학위 이상 소지자로서 부동산의 취득·개발 또는 자문 관련 업무 등에 종사한 자, 건설기술자 등으로 제한하고, 부동산개발 전문인력으로 하여금 부동산개발에 필요한 사전교육을 받도록 함.

   (3) 부동산개발에 필요한 최소한의 전문성과 자질을 갖춘 인력이 개발사업에 참여하도록 함으로써 부동산개발업을 전문적인 업종으로 건전하게 육성하기 위한 기초를 마련할 수 있을 것으로 기대됨.

 다. 부당한 표시·광고의 제한 등(법 제8조)

   (1) 부동산개발업자의 거짓·과장광고나 부동산개발사업에 대한 정보부족으로 소비자 피해가 발생하고 있음.

   (2) 부동산개발업 등록사업자가 아니면 등록사업자 또는 등록사업자로 오인될 우려가 있는 표시·광고 행위를 하지 못하도록 하고, 등록사업자가 표시·광고를 할 때에는 이 법에 의하여 등록한 사실 그 밖에 소비자 보호를 위하여 필요한 사항을 표시·광고하도록 함.

   (3) 소비자가 표시·광고를 통해 사업실적이 관리되는 등록사업자와 미등록사업자를 구별하고, 부동산개발에 필요한 정보를 제공받을 수 있도록 함으로써 거짓·과장광고로 인한 소비자피해 예방에 기여할 것으로 기대됨.

 라. 등록사업자의 보고의무와 부동산개발업 정보의 종합관리(법 제17조 및 제19조)

   (1) 개발사업실적 등 부동산개발업자의 사업시행능력을 판단할 수 있는 정보가 부족하여 소비자나 투자자는 사업자의 건전성을 판단하기 어렵고 주로 분양광고에만 의존함으로써 피해가 발생할 우려가 있음.

   (2) 등록사업자는 사업실적, 자본금의 변경과 임원 및 부동산개발 전문인력의 변경을 건설교통부장관에게 보고하도록 하고, 건설교통부장관은 등록사업자의 자본금·사업실적·경영실태 등 등록사업자에 관한 정보 등을 종합적으로 관리하며, 소비자 보호를 위하여 필요한 정보를 소비자·관련기관·단체 등에 제공하도록 하되, 등록사업자의 영업비밀을 침해하지 않는 범위에서 제공하도록 함.

 마. 부동산개발업자 등의 금지행위(법 제20조, 제36조제4호, 제38조제4호 및 제40조제1항제2호)

   (1) 거짓 개발정보를 퍼뜨리거나 거짓·과장 광고를 통해 부동산거래시장을 교란시키는 행위로 인한 소비자 피해가 발생하고 있음.

   (2) 부동산개발업자나 부동산개발업자로부터 업무를 위탁받아 처리하거나 대행하는 자는 거짓 또는 과장된 사실을 알리거나 속임수를 써서 부동산등을 공급받도록 유인하는 행위, 부동산개발에 대한 거짓 정보를 불특정다수인에게 퍼뜨리는 행위, 상대방이 부동산등을 공급받을 의사가 없음을 밝혔음에도 불구하고 전화·모사전송·컴퓨터통신 등을 통하여 부동산등을 공급받을 것을 강요하는 행위 등을 하지 못하도록 하고, 이에 위반하면 형사처벌하거나 과태료를 부과하도록 함.

   (3) 사기부동산매매업자가 활용하는 불법행위의 확산을 방지하여 소비자 피해를 예방할 수 있을 것으로 기대됨.

 바. 시정조치·영업정지 및 등록취소(법 제22조·제24조 및 제25조)

   (1) 이 법 위반행위에 대하여 그 위법성의 정도에 따라 행정제재를 가하여 등록사업자 관리제도의 실효성을 확보할 필요가 있음.

   (2) 이 법 위반행위에 대하여 부동산개발업 등록사업자 및 그 임직원에 대하여 위반행위 중지 등의 시정조치를 명하고, 위반행위가 반복되거나 시정조치를 불이행할 경우 등에는 부동산개발업의 영업정지처분을 하며, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 부동산개발업의 등록을 하거나 부동산개발업 등록의 결격사유에 해당하게 된 때 등에는 부동산개발업 등록을 취소하도록 함.

○ 부동산개발업의관리및육성에관한법률 제4조 (부동산개발업의 등록 등)

① 건축물의 연면적(「건축법」 제73조에 따른 연면적을 말한다)이 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터 이상이거나 토지의 면적이 3천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터 이상으로서 대통령령으로 정하는 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 건설교통부장관에게 등록을 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 국가·지방자치단체

2. 대한주택공사, 한국토지공사, 그 밖의 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 자

3. 「지방공기업법」에 따른 지방공사 및 지방공단(이하 “지방공기업”이라 한다)

4. 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자(주택건설사업 또는 대지조성사업을 하는 경우에 한한다)

5. 다른 법률에 따라 해당 부동산개발을 시행할 수 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자

② 제1항에 따라 등록하는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 이 경우 등록절차와 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 자본금이 5억원(개인인 경우에는 영업용자산평가액이 10억원) 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액 이상일 것

2. 대통령령으로 정하는 시설 및 부동산개발 전문인력을 확보할 것

③ 부동산개발업을 영위하려는 자가 부동산개발을 위하여 대통령령으로 정하는 상근 임직원이 없는 특수목적법인을 설립한 경우에는 제2항에도 불구하고 등록요건이나 그 밖에 필요한 사항은 따로 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

④ 토지소유자는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 할 수 있다. 이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 보며, 공동사업주체 간의 구체적인 업무·비용 및 책임의 분담 등에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○부동산개발업의관리및육성에관한법률 부칙 <제8480호, 2007.5.17>

①(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제5조제2항 및 제19조는 공포 후 1년 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

②(사전교육에 관한 특례) 부칙 제1항 단서에도 불구하고 이 법 시행일부터 제5조제2항 후단에 따라 사전교육을 실시할 수 있다.

③(부동산개발업의 등록에 관한 경과조치) 제4조에도 불구하고 이 법 시행 당시 부동산개발업을 영위하고 있는 자는 이 법 시행일부터 6개월까지는 제4조에 따른 등록을 하지 아니하고 부동산개발업을 영위할 수 있다.

(이하여백)