※ 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

[사실관계]

- 1984.12.13. : 나대지 3,963㎡ 증여 취득후 주차장 운영

- 주차장 수입금액 기준미달로 재산세 종합합산과세

- 2006.12.28. : 건축허가(관할구청)

- 2007.03.00. : 착공

- 2008.05.00. : 건물준공예정

- 2008.07.00.: 양도예정

[질의사항]

- 비사업용 토지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005.12.31. 신설)

1~3 생략

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005.12.31 . 신설)

가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005.12.31. 신설)

나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005.12.31. 신설)

다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005.12.31. 신설)

  - 이하생략 -

○ 소득세법 시행령 제168조의 6 【비사업용 토지의 기간기준】

법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005.12.31. 신설)

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005.12.31. 신설)

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설)

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설)

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005.12.31. 신설)

  - 이하생략 -

○ 지방세법 제182조 【과세대상의 구분】

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. (2005. 1. 5. 개정)

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다. (2005. 1. 5. 개정)

가. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 또는 면제되는 토지 (2005. 1. 5. 개정)

나. 이 법 또는 다른 법령의 규정에 의하여 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지 (2005. 1. 5. 개정)

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지. 다만, 제1항 제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 토지는 이를 별도합산과세대상으로 보지 아니한다. (2005. 1. 5. 개정)

3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각목의 1에 해당하는 토지 (2005. 1. 5. 개정)

가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령이 정하는 토지 (2005. 1. 5. 개정)

나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중소유 임야로서 대통령령이 정하는 임야 (2005. 1. 5. 개정)

다. 제112조 제2항의 규정에 의한 골프장(동조 동항 각호외의 부분 후단의 규정을 적용하지 아니한다)용 토지와 동조 동항의 규정에 의한 고급오락장용 토지로서 대통령령이 정하는 토지 (2005. 1. 5. 개정)

라. 가목 내지 다목의 규정에 의한 토지와 유사한 토지로서 분리과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지 (2005. 1. 5. 개정)

○지방세법 시행령제131조의 2 【별도합산과세대상토지의 범위】

① 법 제182조 제1항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 건축물의 부속토지”라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령의 규정에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지를 제외한다. (2006. 12. 30. 단서신설)

○지방세법 시행령 제131조 【건축물의 범위 등】

① 제131조의 2 제1항의 규정에 의한 건축물의 범위에는 행정자치부령이 정하는 지상정착물, 과세기준일 현재 건물멸실등기를 한 날부터 6월이 경과하지 아니한 건축물 및 건축중인 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 건축기간이 경과하였거나 정당한 사유없이 6월 이상 공사가 중단된 건축물을 제외한다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 지방세법 제180조 【정 의】

재산세에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (2005. 1. 5. 개정)

1. 토지 : 「지적법」에 의하여 지적공부의 등록 대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지 (2005. 12. 31. 개정)

2. 건축물 : 제104조 제4호의 규정에 의한 건축물 (2005. 1. 5. 개정)

○ 지방세법 제104조 【정 의】

취득세에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. (2000. 12. 29. 개정)

4. 건축물 : 「건축법」 제2조 제1항 제2호의 규정에 의한 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크시설, 접안시설, 도관시설, 급ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 부수되는 시설을 포함한다)로서 대통령령이 정하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 건축법 제2조 【정 의】

① 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (1999. 2. 8. 개정)

2. “건축물”이라 함은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고 기타 대통령령이 정하는 것을 말한다.

○ 지방세법 운용세칙 234의 12-1 【건축중】

법 제234조의 12 제2호의 「건축중」이라 함은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 규준틀 설치, 터파기, 구조물공사 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 말한다. (2001. 2. 1. 개정)

나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)

○ 서면4팀-3051, 2007.10.23

【질의】

(사실관계)

- 임야를 2006.7월 매입하여 2006.8월 주택신축판매업으로 사업자등록을 하고 2006.8월 건축법에 의한 건축허가를 받아 착공신고 후 건축에 착공하여 공사진행 중 당해 토지를 양도하였음.

- 위에 건축에 착공한 토지의 경우 건축물이 있는 것으로 보아 재산세가 별도합산으로 과세되었으나 당해 토지는 공부상 임야로 등재 되어 있음.

(질의내용)

- 위의 토지의 건축물 ‘착공신고 이후의 기간을 사실상의 지목에 대한 재산세 과세내용에 따라 사업용으로 보는지 또는 재산세 과세기준일이 매년 6월 1일로 당해 사업용으로 보는 기간을 매년1월 1일부터 기산하는지 또는 착공신고일 이후 사실상 사업용으로 사용하는 기간부터 기산하는지.

【회신】

「소득세법」 제104조의 3 제1항에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 같은법 제104조의 3 제1항 제4호 나목 규정에 따라 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세가 별도합산 또는 분리과세 대상이 되는 토지의 경우 별도합산 또는 분리과세 대상인 기간 동안은 비사업용 토지에서 제외되는 것임.

○ 서면5팀-2541, 2007.09.11

【질의】

(사실관계)

- 2003.4월 지번 19-2 및 19-3을 취득함(두 번지는 연접함)

- 지번 19-2번지는 숙박시설의 건축물이 있는 상태이고 지번 19-3번지는 숙박시설의 주차장 용도로 사용됨.

- 2003년부터 2006년까지 19-3번지는 주차장의 가설물이 있어 재산세는 별도합산 과세되었으나 2007년은 시가표준액의 미달로 재산세 종합합산 과세됨.

(질의내용)

- 가설물이 존재하는 토지의 재산세 과세가 변경되는 경우 비사업용 토지 여부

【회신】

1. 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 7호에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은법 시행령」 제168조의 6에서 정하는 기간동안 「같은법」 제104조의 3 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며,

2. 위 1을 적용함에 있어 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 경우 「소득세법」 제104조의 3 제1항 제4호 나목 규정에 따라 별도합산 또는 분리과세대상인 기간동안은 비사업용토지에서 제외되는 것임.

○ 서면4팀-2003, 2007.06.28.

【질의】

(내용)

- 대전광역시 소재에 위치한 전ㆍ임야를 종교단체(거주자)에서 1997년 취득하여 1992년에 토지구획정리사업이 종료되어 지목이 대지(면적 : 1,777.5㎡, 용도지역 : 일반주거지역)로 전환 되어 나대지 상태로 보유하다가 2003.7.1. 가설축조물 축조신고를 필하고 컨테이너 3개를 놓아 현재까지 창고로 사용 중임(컨테이너 총면적 78㎡).

- 상기 토지는 재산세가 분리과세 되고 있음.

(질의)

- 위와 같은 경우 당해 토지를 양도하는 경우 비사업용 토지에서 제외되는지 여부

【회신】

1. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은법 시행령」 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 「같은법」 제104조의 3 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임.

2. 위 1.을 적용함에 있어 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 경우 「소득세법」 제104조의 3 제1항 제4호 나목 규정에 따라 별도합산 또는 분리과세대상인 기간 동안은 비사업용토지에서 제외되는 것임.

○ 서면4팀-1376, 2007.04.27.

【질의】

(사실관계)

- A토지 : 전남 □□군 소재, 소유자 갑, 1990.7.26. 취득, 잡종지 182㎡

- B토지 : 전남 □□군 소재, 소유자 을, 1990.6.29. 취득, 잡종지 165㎡

- 토지 사용현황

ㆍ1992년 4월∼2000년 12월까지 ○○세차장 부지로 임대(사업자등록 내역이 없어 확인 불가)

ㆍ2001년∼2006.8.31.까지 ○○세차장 부지로 “병”에게 임대

ㆍ2001년 1월 병은 ○○세차장에 대하여 사업자등록 신청서에 사업장소재지는 B토지 지번을 기재하고, 사업장면적은 90평으로 기재

ㆍ2006.8.31. 병은 ○○주차장 폐업신고 및 건물 멸실

(질의내용)

실질적으로 세차장 부지로 사용되었으나 사업자등록신청서 등으로 확인되지 않는 기간이 있는 경우 A토지 및 B토지를 양도시 비사업용 토지에 해당하는지 여부

【회신】

1. 「소득세법」 제104조의 3 제1항에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중「같은법 시행령」 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 「같은법」 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임.

2. 위 “1”를 적용함에 있어 건축물의 부속토지로서 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 동법 시행령 제131조의 2 규정에 의하여 재산세가 별도합산 과세되는 토지는 사업에 사용하는 토지로 보는 것이나, 「소득세법」 제104조의 3 제2항의 규정에 해당하지 아니한 토지로서 「지방세법」 규정에 의한 재산세 종합합산과세대상인 건축물의 부속토지가 「소득세법 시행령」 제168조의 6 각 호의 기간 동안 같은영 제168조의 11에서 규정한 사업에 사용되는 토지의 범위에 해당하지 아니한 경우에는 당해 토지를 「같은법」 제104조의 3의 규정에 의한 “비사업용 토지”로 보는 것임.

3. 한편, 「소득세법」 제104조의 3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 「같은법 시행령」에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의하는 것이나, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의하는 것임.

○ 대법95누7857, 1995.09.26

가. 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적인 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다.

나. 종합토지세는 보유하는 토지에 담세력을 인정하여 과세하는 수익세적 성격을 지닌 재산세로서 당해 토지를 보유하는 동안 매년 독립적으로 과세기준일 현재의 토지의 현황이나 이용상황에 따라 구분되는 것이므로, 구 지방세법시행령(1993. 12. 31 대통령령 제14041호로 개정되기 전의 것) 제194조의 14 제1항이 정하는 ‘건축중인 건물’이라 함은 과세기준일 현재 공사에 착수한 경우만을 말하고 그 착공에 필요한 준비작업을 하고 있는 경우까지 포함한다고 볼 수는 없고, 과세기준일 현재 착공을 하지 못한 것에 정당한 사유가 있다 하더라도 건축하고자 하는 건축물의 부속토지는 위 시행령 제194조의 14 제1항 소정의 건축중인 건축물의 부속토지에 해당한다고 볼 수 없다.

(이하여백)