1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 매도인이 대전시 ◎◎구 ◇◇동 000-0 5층 건물 중 2층을 벽과 기둥만 있는 상태에서 매입한 후 건축업자에게 98,000,000원에 도급계약을 하고 리모델링(마무리) 공사를 하였음.
○ 질의내용
- 당해 부동산을 양도하는 경우 상기의 리모델링공사비가 필요경비(자본적 지출)에 해당하는지 여부
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정)
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정)
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정)
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정)
3의 2. (이하생략)
○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】
② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 신설)
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (1998. 12. 31. 신설)
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 (1998. 12. 31. 신설)
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 (1998. 12. 31. 신설)
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 (1998. 12. 31. 신설)
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (1998. 12. 31. 신설)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)
○ 서면5팀-3093, 2007.11.27
【질의】
(사실관계)
- 2007. 10월경 경매로 공장을 낙찰받음. (경매부지는 950평, 공장동 150평, 사무동 45평, 창고동 25평)
- 수년간 경매로 인하여 방치되다보니 부지 내에는 폐기물이 가득히 쌓이고 공장동과 사무동은 정선과 정등 외부 알루미늄 새시 및 설비 등이 도난당하여 건물이 심하게 훼손되어 기능을 할 수 없기에 보수공사를 하고자 함.
- 보수공사 내역
ㆍ공장동
1) 전기공사 및 전등공사 2) 외부판넬 훼손부위 교체공사
3) 창호공사 및 유리공사 4) 바닥 방수공사 및 미장공사
ㆍ사무동
1) 설비공사 및 타일공사 2) 전기공사 및 전등공사
3) 창호공사 및 유리공사
ㆍ창고동
1) 바닥 방수공사 및 미장공사 2) 도장공사
ㆍ단지 내 폐기물 위탁공사(15톤)
(질의내용)
상기와 같이 보수공사를 하는 경우 필요경비로 인정받을 수 있는지 질의함.
【회신】
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임. 이 경우, “자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 증가시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 제출한 수선비를 말하는 것으로 소득세법 시행령 제67조 제2항 각호의 금액을 포함하는 것임.
○ 서면4팀-3217, 2007.11.07
【질의】
(사실관계)
- 인천광역시 인현동에 소재하는 상가건물을 가지고 있는 건물주임.
- 본인은 2005년 8월경에 대지(33평, 일반상업지역)와 건물(건축된 지 33년이 경과한 3층 건물, 약 92평)을 취득하였으며, 건물이 너무 노후하여 2005년 12월부터 2006년 7월까지 1층부터 3층까지 리모델링 공사를 하게 되었음.
- 공사비는 첫 계약자와는 52,600,000원, 두 번째 계약자와는 90,000,000원으로 총 140,000,000원이 소요되었음.
- 공사비와 관련하여 공사도급계약서 및 은행계좌 이체내역 자료를 모두 가지고 있음.
- 위 첫 계약자는 설계사무실을 하고 있는 시공자이나 세금계산서를 발급하지 않고 계약을 했으며, 두 번째 계약자는 사업자등록은 되어 있으나, 건축과 관련이 없는 사업자등록이어서 이 계약자 또한 세금계산서를 발급하지 않았음.
- 위 도급계약서에는 시공자의 상세한 신상명세와 계악내용이 기재되어 있음.
(질의내용)
위와 같이 리모델링 공사와 관련하여 공사도급계약서 및 은행계좌 이체내역 등을 보관하고 있으나, 시공자로부터 세금계산서를 발급받지 못한 경우, 당해 리모델링 공사비가 양도차익 산정시 필요경비로 공제되는지 여부
【회신】
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법 시행령」 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며(취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우는 제외), 이 경우 “자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것으로 「같은법 시행령」 제67조 제2항 각호의 금액을 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 공사도급계약서, 대금지급 증빙서류 등 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.
○ 서면5팀-288, 2007.01.23
【질의】
(사실관계)
1. 갑은 C소재 부동산(모텔)은 2005.10.5. 경매 취득 후 이를 매도하면서 2006.3.2. 자연인 을과 아래와 같은 약정을 체결하고
1) 을은 갑소유 부동산에 대한 리모델링 공사를 2006.7.1.까지 을의 책임하에 준공하고 곧바로 갑(매도자)과 을(매수자)이 C부동산의 매매계약을 체결하며
2) 만약 을이 2006.7.1.까지 공사를 준공하지 못하거나 매매계약을 체결하지 못하면 을은 리모델링 공사에 대한 권리를 포기함.
2. 위 조건의 약정이 성취되어 갑과 을은 2006.7.1. 아래와 같은 부동산 매매계약을 체결하였으나
1) 매매계약 내용(일반사항)
매매가액 : ○○억원 - 매매계약금 : ○억원, 잔금 : ○○억원
잔금기일 : 2006.10.27
2) 계약 해지원인 : 잔금일까지 지급하지 못한 경우 계약은 해지됨.
3) 특약 사항
잔금기일의 경과로 계약이 해지된다 하더라도 잔금일 이후 3개월 이내에 갑이 제3자에게 C부동산을 양도하는 경우 갑은 리모델링 공사비 상당액을 을에게 배상함.
3. 위와 같이 을이 잔금을 지급하지 못함으로서 계약이 해지되고 갑은 2007.1.15. 을의 동의하에 C부동산을 병에게 매도하였는바
(질의내용)
위와 같이 갑이 병에게 양도함으로서 동 매매대금에서 갑과 을의 특약조건에 따라 을의 공사비 상당액을 을에게 지급한 경우 동 지급액상당액은 갑의 양도소득계산시 갑의 취득가액(자본적지출액)으로 보는지 아니면 양도비용으로 보아야 하는지에 대한 질의
【회신】
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임. 이 경우 “자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것으로 소득세법시행령 제67조 제2항 각호의 금액을 포함하는 것임.