1. 질의내용 요약

○ 사실관계

 - 경기도 시흥시 00동 소재 토지를 2004.5.28.취득하여 건물을 2005.8.18.준공 취득하였습니다. 건물 신축 시 증빙을 갖추지 못하고 있습니다. 이 건의 건물은 준공 시 1층 및 2층은 근린생활시설, 3층.4층은 주택입니다. 2006.4.28.자 3층 4층 개별주택가액(기준시가)은 19,400만원으로 고시되었습니다. 이후 2006년 중 1,2층의 용도를 근린생활시설에서 주택으로 변경되었슴니다. 2007.4.30.자 개별주택 가격은 1층-4층 전체의 가액으로 39,300만원으로 고시되었음.

 - 건물의 취득가액이 불분명하여, 양도실가를 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가로 환산하여 취득가액을 구하고자 합니다.

 문의> 위와같이 보유기간중 용도가 변경되어 기준시가의 기준면적이 바뀐 경우 취득당시 기준시가 적용의 기준은 무엇인지?

 (갑설) 양도시 전체가 주택으로서 2007.4.30.자 개별주택가액을 최초고시가액으로 하여 취득 시 기준시가를 적용한다.

 (을설) 양도시에는 2007.4.30.자 전체주택가액을 기준시가로 적용하고, 취득기준시가는 주택부분은 최초고시된 2006.4.28.자 개별주택가액을 기준시가로 하고, 근생부분은 토지는 개별공시지가, 건물은 건물기준시가로 적용한다.

○ 질의내용

 - 위 두가지 중 어느것이 맞는지?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2006. 2. 9. 개정)

1. 「지적법」에 의한 신규등록토지 (2005. 2. 19. 개정)

2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지 (2005. 2. 19. 개정)

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「지적법」상의 지목이 변경된 토지 (2005. 2. 19. 개정)

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다) (1997. 12. 31. 신설)

② 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. (1999. 12. 31. 개정)

④ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)

      1990년 1월 1일을 취득당시의 시가표준액

      기준으로 한 × ───────────────────

      개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과

                         그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을

                         2로 나누어 계산한 가액

⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)

국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가×당해 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 개정)

                                   취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의

      국세청장이 당해 가액과 나목의 가액의 합계액

      자산에 대하여 최초로 × ───────────────────────

      고시한 기준시가 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한

                                기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호

                                가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의

                                가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이

                                동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설)

 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

⑧ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다. (2005. 8. 5. 항번개정)

⑨ 다음 각호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목 내지 라목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 차액을 동호 가목 내지 라목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다. (2005. 8. 5. 개정)

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 그 보상금액 (2005. 2. 19. 개정)

2. 「국세징수법」에 의한 공매와 「민사집행법」에 의한 강제경매 또는 저당권실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경락가액 (2005. 2. 19. 개정)

⑩ 법 제99조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)”이라 함은 국세청장이 당해 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다. (2005. 8. 5. 개정)

⑪ 법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이라 함은 다음 각 호의 규정에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2006. 2. 9. 신설)

1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 동법 제16조 제7항의 규정에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액 (2006. 2. 9. 신설)

2. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액 (2006. 2. 9. 신설)

⑫ 법 제99조 제2항에서 “대통령령이 정하는 배율”이라 함은 국세청장이 양도ㆍ취득당시의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지의 매매사례가액을 참작하여 고시하는 배율을 말한다. (2006. 2. 9. 항번개정)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면4팀-2570, 2005.12.21

【회신】

「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목이 정하는 건물의 기준시가를 산정함에 있어서 용도지수 적용시의 용도구분은 양도 및 취득당시의 「건축법 시행령」 별표1 “용도별 건축물의 종류”에 따르는 것임.

○ 서면4팀-1543, 2005.08.29

【회신】

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의함)이 공시되어 있는 주택의 양도당시의 기준시가는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목의 규정에 의거 당해 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 되는 것이며, 그 가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제7항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것으로, 이는 2005.7.13. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것임.

○ 서면4팀-149, 2007.01.11

【회신】

주택(A)과 주택외의 부분(B)으로 복합되어 있는 건물에 대해 소득세법 제99조 규정에 의한 기준시가를 산정함에 있어서 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택(A)의 취득당시의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항의 규정에 의하여 계산한 가액으로 하는 것이며, 주택외의 부분(B)의 토지ㆍ건물의 취득당시의 기준시가는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목을 적용하는 것임.

( 이 하 여 백 )