1. 질의내용 요약
[사실관계]
- 서울시 ○○구 소재 장기 거주한 단독주택(대지 15평, 건물 15평) 소유
- 본인 명의로 건축허가를 득하여 3층의 다세대주택(각 층 25평) 신축
- 3층 중 1층은 본인이 사용하고 나머지 2층은 매도예정
- 건설업자가 2개 층을 대신 양도하여 건설비 등에 충당 예정
[질의사항]
- 신축한 다세대주택 중 일부주택을 양도하는 경우 양도소득세 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 농업(작물재배업을 제외한다. 이하 같다) 및 임업에서 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)
2. 어업에서 발생하는 소득
3. 광업에서 발생하는 소득
4. 제조업에서 발생하는 소득
5. 전기ㆍ가스 및 수도사업에서 발생하는 소득
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
7. 도매업 및 소매업에서 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)
8. 숙박 및 음식점업에서 발생하는 소득
9. 운수업 및 통신업에서 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)
10. 금융 및 보험업에서 발생하는 소득
11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
13. 교육서비스업에서 발생하는 소득
14. 보건 및 사회복지사업에서 발생하는 소득
15. 오락, 문화 및 운동관련 서비스업과 기타 공공, 수리 및 개인서비스업에서 발생하는 소득 (2007. 12. 31. 개정)
16. 가사서비스업에서 발생하는 소득
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정)
② 「도시개발법」 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정)
○ 소득세법 시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】
① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.
1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것
2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것
3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것
② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다.
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-3827, 2006.11.21.
【질의】
(사실관계)
- 거주자 갑은 근로소득이 있는 자로서 1990년 2월 서울 ○○ 소재 A주택을 취득하여 거주하던 중, 기존 주택을 멸실하고 2002년 2월 다세대주택 8동을 신축하여(고가주택에 해당되지 않음) 주택임대사업자등록을 하고 현재까지 임대해오고 있음.
- 2002년 2월 신축한 다세대주택의 사용검사필증을 교부받음.
(질의내용)
- 주택신축판매업자로서 건설업에 따른 사업소득세를 납부하여야 하는지 여부
- 상기 A주택이 조세특례제한법 제99조의 3에 의한 감면 규정을 적용받을 수 있는지 여부
【회신】
1. 자기가 건설한 신축주택(「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함함)으로서 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지의 기간(서울, 과천 및 5대신도시의 경우에는 2001.5.23.부터 2002.12.31.까지) 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택(「소득세법 시행령」 제156조에 해당하는 고가주택을 제외함)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「조세특례제한법」 제99조의 3 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 감면하는 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임.
2. 판매를 목적으로 다세대주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는 「소득세법」 제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여 건설업으로 보아 사업소득에 해당하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것임. 귀 질의의 경우가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등의 사실을 고려하여 판단할 사항임.
○ 서면4팀-2603, 2005.12.23.
【질의】
(사실관계)
- 2001년도에 거주하고 있던 단독주택을 헐고 분양목적으로 그 자리에 6세대의 다세대주택을 신축하였으나 분양이 되지 않아 그 동안 전세로 유지하여 오던 중 여건이 조성되어 매수자가 나타나서 4∼5세대를 1∼2개월 사이에 매매하게 되었음.
- 그러나 이에 대하여 당초 주택신축판매업으로 사업자등록은 하지 아니하였음.
(질의사항)
위의 경우 양도한 주택에 대하여 주택신축판매업으로 사업소득에 해당하여 종합소득세가 과세되는지 또는 양도소득으로 양도소득세가 과세되는지.
【회신】
판매를 목적으로 다세대주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는 「소득세법」 제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여 건설업으로 보아 사업소득에 해당하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것임.
귀 질의의 경우가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등의 사실을 고려하여 판단할 사항임.