1. 질의내용 요약
[사실관계]
① 조합원입주권을 승계취득 후 재건축아파트 준공 후 1년 미만 양도
- 1999.11.30. 재건축사업계획승인인가일
- 2002.02.24. 입주권 취득
- 2003.11. 시공사의 착공으로 이사함
- 2004. 4. 관리처분계획인가
- 2005.05.16. 철거 :
- 2007.08.31. 재건축아파트 준공일자
[질의사항]
- 조합원입주권을 승계취득 후 준공된 재건축아파트를 양도하는 경우 취득시기
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제100조 〔 양도차익의 산정 〕
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액 ․ 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2006.12.30 개정)
○ 소득세법 제98조 [ 양도 또는 취득의 시기 ]
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.(1994.12.22 개정)
○ 소득세법시행령 제162조 [ 양도 또는 취득의 시기 ]
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.(1998.12.31 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일(2001.12.31 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(1994.12.31 개정)
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날(1999.12.31 개정)
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.(1994.12.31 개정)
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날(1994.12.31 개정)
6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날(2005.02.19 법명개정)
② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.(1994.12.31 개정)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면5팀-2612, 2007.09.19.
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30.이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 "입주권"이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.
○ 서면5팀-1030, 2006.11.19.
〔 질의 〕
가. 사실관계
2002.12.31 재건축사업계획승인(정비사업조합)
2003.2.10 조합원으로부터 기존 아파트 취득(부동산 취득세, 등록세 납부)
2006.5.30 청산금(건축비) 납부완료
2006.6.30 재건축아파트 준공 및 취득세. 등록세 등 납부
2006.7.10 재건축아파트 양도
- 승계조합원으로 재건축 주택의 준공일 이후 1년 이내에 동 재건축아파트를 양도하는 경우(동 지역은 주택투기지역이 아님) 기준시가 과세대상 여부, 장기보유특별공제 적용 여부와 누진세율 적용여부에 대한 다른 견해로
가. 서사-1828(2005.10.6) 및 서사-2132(2005.11.9)에서 재건축된 주택의 보유기간 기산일은 당해 신축아파트의 사용검사필증교부일(준공일)이라는 견해와
나. 실가 과세대상 판정시 1년 기준 여부는 준공일부터 양도일까지이지만 세율적용은 당초 취득일부터 양도일까지로 하여 누진세율을 적용하여야 한다는 견해가 있음.
- 기존 아파트에 거주하는 임차인의 임대보증금을 승계취득하고 동 부동산 취득 관련 취득세․등록세 등을 납부한 본 건의 경우에 위 나.를 적용할 수 있는지 여부
나. 질의요지(쟁점)
관리처분계획인가일(사업계획승인일) 이후 승계조합원으로 취득한 재건축아파트를 양도하는 경우 장기보유특별공제 및 세율 적용시 보유기간 계산방법은?
〔 회신 〕
귀 질의의 경우 기질의 회신문(서면4팀-1828, 2005.10.06./ 서면4팀-2132, 2005.11.09.)호를 참고하시기 바랍니다.
○ 서면4팀-2354, 2006.07.19.
【질의】
(내용요약)
- 2004.7.15. : 재건축사업계획승인일
- 2004.8.10. : 재건축입주권 취득
- 2004.12.1. : 재건축아파트 이주 시작
- 2005.5.16. : 관리처분계획인가일
- 2005.7월 : 이주완료 및 멸실 신고
- 2009.1.2. : 재건축주택 준공 및 입주 예정
(질의)
- 위의 경우 사업승인 전 취득한 자의 경우는 취득일부터 양도일까지 보유기간을 인정하고 사업승인 후 취득한 자는 그 취득일부터 사용승인일까지 보유한 기간은 분양권으로 보아 주택보유기간으로 인정하지 않고 주택의 보유기간 기산일은 사용승인일부터라는 의견이 있어 추후 재건축 완성된 주택을 양도할 경우 보유기간 기산일은 언제부터 인지.
【회신】
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계하여 취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.
○ 서면4팀 -2132, 2005.11.09.
[ 질의 ]
○ 2005.5.16일 사업시행인가가 났으나 관리처분인가가 나지 않는 재건축 대상 주택을 취득하여 당해 재건축주택이 완성된 이후 양도하고자 함.
- 위의 경우 추후 재건축 완성된 주택을 양도할 경우 당해 주택의 취득시기는 언제부터 기산하는지?
[ 회신 ]
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30.이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 "입주권"이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.