※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
O 사실관계
- 2007년 3월 甲, 乙, 丙, 丁이 주택신축판매업을 영위하기 위하여 각각 연접으로 소유하고 있는 서울 ○○구 ○○동 소재 주택 30평, 토지 40평(이하 “구주택”이라함)을 동업자간 실지거래가액을 포괄적으로 3억원으로 결정하여 공동사업에 현물출자하기로 계약(약정)을 체결하였음
- 위 구주택 4채를 멸실한 후 신주택 8채를 신축하여 각각 1채씩 총4채는 공동사업자가 소유 및 거주하고, 나머지 4채에 대하여는 일반인에게 분양하여 수입금액을 4인으로 나누기로 하여 2007.7월 세무서에 4인 공동으로 주택신축판매업 사업자등록을 하였음
- 이후 시공사와 8억원에 공사계약을 체결하여 공사를 진행하여 2008. 4월 준공예정임
O 질문내용
위와 같이 공동사업에 현물출자시 구주택의 양도시기 및 양도가액?
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 소득세법 제88조【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 개정)
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정)
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정)
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정)
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정)
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12. 31. 개정)
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정)
7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정)
8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정)
9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정)
③ 제1항 및 제2항 각 호의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 제94조 제1항 각호의 자산을 「법인세법」 제52조의 규정에 의한 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함한다)에게 양도한 경우로서 동법 제67조의 규정에 의하여 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 때에는 동법 제52조의 규정에 의한 시가를 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액으로 본다. (2006. 12. 30. 개정)
④ 제2항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다. (2005. 12. 31. 개정)
O 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)
② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.
- 이하생략 -
나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
O 서면5팀-1528, 2007.05.11
【제목】
거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자한 경우 현물출자일 또는 등기접수일 중 빠른 날에 사실상 유상으로 양도된 것으로 봄
【질의】
- 도시지역 자연녹지의 전, 답.임야를 소유한 부재지주 개인7명이 도시개발구역에 편입되어 도시개발 사업 준공으로 환지 취득한 공동주택신축부지를 위 개인7명 공유로 받은 후에 임대아파트(전용면적 60제곱미터이하) 100세대를 신축하기 위한 신규설립법인에 지분대로 현물출자하여 5년 이상 임대후 분양할 경우 현물출자한 개인7명의 양도소득세는 어느 시기에 과세되는지.
【회신】
거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우에는 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것임.
O 서면4팀-247, 2005.02.14
【제목】
거주자가 공동사업(주택신축판매업)을 위하여 종전주택과 부수토지를 현물출자하는 경우 양도소득세가 과세되며, 공동사업자 본인이 자가사용하는 1주택은 공동사업자의 총수입금액에 산입하지 아니함
【질의】
(내용 및 질의)
도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축사업이 아니고 10명의 조합원이 임의로 낡은 주택을 철거하고 20개 신축한 후 10개의 주택은 1개씩 소유 입주하기로 하고, 나머지 10개는 일반에게 분양하기로 함.
다만, 이 사업을 위해 출자 약정을 함에 있어 종전 개인 대지지분 20평중 10평은 출자하지 않고 본인 소유 그대로 하기로 하고, 나머지 10평의 지분만 출자하여 위신축한 건물과 함께 일반분양자에게 판매하여 지분 소유권을 이전하기로 사전 약정한 경우로써 공동사업에 대지를 현물출자한 것이 양도소득세 과세라고 할 경우 실질적으로 사업에 출자하기로 한 10평이 과세대상인지, 아니면 종전 소유한 토지 20평 전부가 양도소득세 과세대상인지.
【회신】
1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 종전주택과 그 부수토지를 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며,
2. 공동사업자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여 공동지분을 교환ㆍ등기하여 자가사용하고 잔여주택 및 부수토지를 대물변제하는 경우 공동사업자 본인들이 자가사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매 공동사업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이며, 자가사용하는 새로운 주택의 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 주택은 사용검사필증교부일, 그 부수토지는 현물출자일이 되는 것임.
3. 귀하의 사례와 유사한 우리청 기 질의회신문(재재산46014-119, 2002.6.7. ; 소득46011-3608, 1996.12.27. ; 소득46011-1619, 1998.6.18.)을 참조하기 바람.
O 서면4팀-2700, 2006.08.04
【제목】
공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자 당시 감정가액은 실지거래가액에 해당하지 아니함
【질의】
실지거래가액이 없고, 소득세법 제96조 제2항 각호에 해당하지 않는 기준시가 과세대상 부동산을 공동사업에 현물출자 할 경우 현물출자시의 감정가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고할 수 있는지 여부
【회신】
「소득세법」 제96조 제2항 제6호 규정을 적용함에 있어 실지거래가액이라 함은 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말하는 것이며, 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자 당시 감정가액은 실지거래가액에 해당하지 아니함.
( 이 하 여 백 )