※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1990년 5월 거주자가 1주택(아파트)을 취득하여 보유하던 중 「도시및주거환경정비법」시행 이전의 (구)「주택건설촉진법」의 규정에 의거 2002년 11월 29일 “사업계획승인”을 받아 재건축이 완료되어 2007년 8월 23일 준공되었음
- 위 신축주택(아파트)을 2007년 12월 양도하였음
○ 질의내용
- 거주자가 1주택을 취득하여 보유 중 「도시 및 주거환경정비법」시행 이전의 (구)「주택건설촉진법」에 의해 사업계획승인을 받아 재건축하는 아파트의 경우로서 관리처분계획인가일이 없는 경우, 「소득세법 시행령」제166조 제2항 적용시 “관리처분계획인가일” 현재 평가액은 어떤 금액을 적용하는지?
- 또한, 「소득세법 시행령」제166조 제5항 1호의 규정에서 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간은 “관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간”으로 규정하고 있는데, 위의 경우 보유기간 기산일은 언제부터인지?
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. (2007. 2. 28. 개정)
1. 청산금을 납부한 경우 (2007. 2. 28. 개정)
[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다)
2. 청산금을 지급받은 경우 (2001. 12. 31. 개정)
［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］
② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. (2007. 2. 28. 신설)
1. 청산금을 납부한 경우 (2007. 2. 28. 신설)
[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)
2. 청산금을 지급받는 경우 (2007. 2. 28. 신설)
제1항 제2호에 따른 가액
③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. (2007. 2. 28. 개정)
취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조
기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가
그 부수토지 × ─────────────────────────
의 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의
법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가
④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다. (2007. 2. 28. 개정)
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다. (2007. 2. 28. 개정)
2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의 2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의 2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다. (2007. 2. 28. 개정)
⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다. (2007. 2. 28. 신설)
1. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 (2007. 2. 28. 신설)
2. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 (2007. 2. 28. 신설)
⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2007. 2. 28. 항번개정)
⑦ 생략
○ 소득세법 시행령(2005. 5. 31. 대통령령 제18850호) 부칙
① 【시행일】 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
④ 【주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관한 경과조치】 이 영 시행전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.
○ 구법 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】: 2005.02.19 대통령령18705호
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. (2003.12.30. 개정)
취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조
기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가
그 부수토지 × ────────────────────────
의 평가액 관리처분계획인가일 또는 사업시행인가일 현재 기존
건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에
의한 기준시가
③ 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획 또는 사업시행계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다. (2005. 2. 19. 개정)
④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2005. 2. 19. 개정)
⑤ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다. (2005. 2. 19. 개정)
1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 또는 사업시행인가일(이하 이 항에서 “관리처분계획인가일 등”이라 한다) 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 등 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조 제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) (2003. 12. 30. 개정)
2. 관리처분계획인가일등부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일등 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 (2002. 12. 30 신설)
3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조 제6항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비 (2002. 12. 30 신설)
( 이 하 여 백 )