※ 붙임 : 관련 참고자료.
1. 질의내용 요약
○ 내 용
- 1세대1주택 비과세 요건 충족한 주택으로 70년에 취득하여 08년에 양도함.
- 2필지의 대지위에 2동의 건물(1동 주택, 1동 상가)이 있으며 주택이 상가보다 크고 과거는 상가를 통하여 주택을 출입하였으나 현재에는 별도의 출입문이 설치되었음.
- 상가건물의 노후로 독립적인 매매가 불가하며 상가건물의 바닥면적보다 주택의 바닥면적이 더 크며 상가만 별도 매매시 토지를 분할해야 함.
○ 질 의
- 위와 같은 경우 상가와 주택을 하나의 매매로 보아 1세대1주택의 부수토지로 비과세되는지 여부(상가면적 <주택면적)
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. - 2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
4. 삭 제 (2005.12.31)
② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 생략
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정)
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정)
나. - 다. 생략
3. 생략
② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다.
1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 (2005. 12. 31. 개정)
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제6호의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정)
③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정)
2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정)
⑧ 이하 생략
○ 소득세법 기본통칙 89-7 【2필지로 된 주택에 부수되는 토지의 범위】
지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택과 이에 부수되는 토지로 본다.
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 재일46014-2817, 1996.12.19
【회신】
1. 지번이 상이한 인접된 2필지의 토지위에 2동 이상의 주택이 있거나 인접한 2필지 이상을 1주택의 부수토지로 사용하는 경우에도 한울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 1주택과 이에 부수되는 토지로 보는 것임.
2. 그러나 귀 질의의 경우가 상기내용에 해당하는지의 여부는 소관세무서장이 사실 조사하여 판단할 사항임.
○ 서면4팀-3339, 2006.09.29
【제목】
1세대1주택 판정시 ‘1주택’은 한 울타리 안에 있는 주택(2 이상으로 분리된 경우 포함)과 법소정의 배율 이내의 부수토지(2필지 이상인 경우 포함)를 의미함
【질의】
(사실관계)
- 2004.6월 연접한 2필내의 2채(A동 대지 128.9㎡, 건물 52.89㎡, B동 대지 62.5㎡, 건물 34.71㎡)의 구옥을 각각 28백만원과 53백만원에 매입하여 1세대 2주택을 소유하고 있음.
(질의내용)
- 위의 연접한 2필지를 합병하면 1필지에 건물 2동이 되나 단독주택(다가구)으로 1세대 1주택 요건을 충족한 경우 비과세되는지 및 중과세가 제외되는지.
- 구옥 1채를 멸실하면 1세대 1주택이 되는지 또한 멸실주택의 부수토지는 비사업용 토지로 보는지.
【회신】
1. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘1주택’은 한 울타리안에 있는 주택(2 이상으로 분리되는 경우 포함)과 「같은법 시행령」 제154조 제7항에서 규정하는 배율 이내의 부수토지(2필지 이상인 경우 포함)를 말하는 것이며,
2. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간중 「동법 시행령」 제168조의 6에서 정하는 기간동안 「동법」 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 건축물의 부속토지로서 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 「지방세법 시행령」 제131조의 2 규정에 의하여 재산세가 별도합산과세되는 토지는 사업에 사용하는 토지로 보는 것이며, 건축물이 멸실된 토지는 당해 건축물이 멸실된 날로부터 2년 기간 동안은 「소득세법 시행규칙」 제83조의 5 제1항 제9호 규정에 의하여 비사업용 토지에 해당하지 않는 것임.
○ 감심 93-97, 1993.05.25
【제목】
동일 지번 상에 주거용 건물과 다른 목적의 건물이 있을 경우 1세대 1주택으로 볼 수 없고 양도 중에 철거한 건물에 대하여 장기보유특별공제를 할 수 있음
○ 서면4팀-1653, 2007.05.17 √
【회신】
1. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것으로, 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임.
2. 위 “1”를 적용함에 있어 1층은 주택 외의 부분이고 2층은 주택인 복합주택의 경우로서 2층을 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우에는 1층 중 그 계단부분은 주택으로 보아 위 “1”를 적용하는 것임.
3. 귀 질의의 경우 계단의 용도 및 실제 주택으로 사용한 면적이 주택외의 용도로 사용된 면적보다 큰 경우에 해당하는지 여부 등은 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.
【제목】
한울타리내의 연접된 2필지 토지상의 2동의 주거용건물을 1세대가 1주택으로 사용하다 1동을 멸실하고 양도하는 경우, 전체 토지를 주택의 부수토지로 봄
【질의】
1. 취득현황
내역 소재지 취득일 면적
토지(대지) 부산 △△구 ○○동 1167-9 1982. 5. 27 261㎡
토지(대지) 부산 △△구 ○○동 1167-26 1982. 5. 27 165㎡
건물(주택) 부산 △△구 ○○동 1167-9 1982. 5. 27 97.85㎡
건물(주택) 부산 △△구 ○○동 1167-26 1982. 5. 27 97.85㎡
※ 취득시 2채의 건물이 한울타리 안에 있고 대문도 1개밖에 없어 부득이하게 2채를 취득하였음.
2. 보유시 변동사항
위 건물(주택)중 부산 △△구 ○○동 1167-26 소재 주택을 멸실하여 1997. 5. 22에 관할구청에 멸실신고 하였고 관련 부수토지 1167-26를 1167-9번지에 1997. 5. 23에 합필하였음.
3. 위 부산 △△구 ○○동 1167-9의 주택과 관련 부수토지를 주택업자에게 양도한 경우 1세대1주택 비과세 해당여부를 질의함.
【회신】
한울타리내에 있는 연접된 2필지의 토지위에 소재하는 2동의 주거용 건물을 1세대가 1주택으로 사용하다가 그 중 1동을 멸실하고 양도하는 경우에는 한울타리내에 있는 토지 전부를 주택에 부수되는 토지로 보아 1세대1주택에 부수되는 토지를 판정하는 것임.
○ 국심98경2929, 1999.06.07
【제목】
2필지 토지상에 주택, 겸용주택, 상가 등의 건물이 있는 경우로서 당해 토지 및 건물을 양도한 바, 그 전체가 같은 울타리 내의 주택으로서의 기능을 갖는 경우가 아니므로 ‘고급주택’에 해당 안되고, 본인 거주주택 1동 및 그 부수토지분만 1세대 1주택으로 비과세함
○ 국심2007중427, 2007.07.16
【제목】
동일 지번에 있는 2채의 주택을 양도하는 경우로서 2채의 주택의 생활공간이 구분되어 있음이 확인되는 경우 그 구분에 따라 토지면적을 안분함이 타당함