1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1997년 6월부터 국민주택 규모이하 5호의 주택을 임대 개시하여 5년 경과 후 5호중 1호의 주택을 양도하였음
- 임대개시 6년차부터 나머지 4호의 주택을 임대하여오다 만 10년이 경과한 시점인 2007년 2호의 주택을 양도하고 100% 감면적용 양도소득세 신고함
○ 질의내용
- 최초 5호의 주택을 임대 개시하여 임대기간 5년 경과 후 1주택을 양도한 후, 나머지 4호의 주택을 임대기간 10년이 경과된 뒤에 양도할 경우 후 10년 임대 후 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세 100% 감면적용이 가능한 지 여부
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29. 개정)
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28. 개정)
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28. 개정)
② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001. 12. 29. 개정)
④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정)
○ 조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31. 개정)
② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (2005. 2. 19. 개정)
③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
1. 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증 (2005. 2. 19. 개정)
2. 임대차계약서 사본 (1998. 12. 31. 개정)
3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998. 12. 31. 개정)
4. (삭제, 2006. 6. 12. ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 국가채권관리법 시행령 등 일부 개정령)
5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31. 개정)
2. (삭제, 2001. 12. 31.)
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31. 개정)
3의 2. (삭제, 2001. 12. 31.)
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998. 12. 31. 개정)
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
⑥ 법 제97조 제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제21조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 첨부하도록 하여야 한다. (2007. 6. 28. 개정 ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 간접투자자산 운용업법 시행령 등 일부개정령)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)
○ 서면5팀-1518, 2007.05.11
【질의】
(사실관계)
- 1998년 9월 다세대주택 6세대 건축허가를 받아 1998.10.2. 건축사용승인을 받았으며 1999.3.2. 관할 세무서에 장기임대주택 사업자등록 신고함.
- 다만 임대주택법 시행령에 규정한 지방행정관서에 민간건설 임대주택으로서의 임대사업자 등록을 하지 않았음.
- 임대주택법에 규정하는 임대주택 등록은 하지 않았지만 임대주택법에 규정하는 주택건설사업자 이외의 자가 임대를 목적을 단독주택 20호 미만, 공동주택 20세대 미만의 주택을 건축하기 위하여 〔건축법〕 제8호의 규정에 의한 건축허가를 받은 자가 건축한 임대주택에 해당되어 지금까지 8년간 임대중임.
(질의내용)
- 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하지 아니하고 관할세무서장에게 주택 임대신고만 하고 당해 주택을 8년을 임대하다가 양도하는 경우 양도소득세의 감면세액이 100분의 50인지, 100분의 100인지 여부
【회신】
1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임.
○ 서면4팀-25, 2006.01.06
【질의】
(사실관계)
- 1993.10월 신축되어 입주한 국민주택규모 이하의 다세대주택 1호를 1996.10월에 경매에 의해 취득하였으며 그후 1년간 4호의 주택을 추가 매입하여 5호를 취득
- 1998.4월 관할구청에 임대사업자 등록 및 1998.5월 관할세무서에 사업자등록
(질의)
- 2005.12월 위 5호의 주택 중 1호를 양도하는 경우 조세특례제한법 제97조의 규정에 의하여 양도소득세를 50％ 감면받을 수 있는지 여부
【회신】
1. 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 겨우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임.
2. 위 1.의 임대주택을 5호 이상 임대개시한 이후부터 당해 임대주택은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 이를 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하는 것임.