※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

<소유주택 현황>

- A주택 : 재개발대상 아파트(20평)로서 2008. 1. 10. 관리처분계획인가 받음.

 • 본인은 입주권을 받지 아니하고 현금청산할 예정임

- B주택 : 일반아파트

- C주택 : 20년 전에 상속받은 주택

 • 상속개시 당시에는 본인의 지분(6/29)이 가장 많았으나, 현재는 동생의 지분(8/29)이 더 많음

※ 위 주택들은 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제1호(주택수 계산시 제외되는 주택)에 해당하지 아니함

○ 질의내용

(1) A주택에 대한 재개발사업으로 청산금을 수령하는 경우 주택의 양도로 보아 중과세율을 적용하는지, 입주권의 양도로 보아 일반세율을 적용하는지

(2) C주택의 경우 상속개시당시에는 본인이 최대지분에 해당하였으나 현재는 동생이 최대지분에 해당하는 경우 A주택 양도시 C주택을 본인 소유 주택으로 보는지 동생 소유 주택으로 보는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정)

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정)

나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정)

다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정)

3. 이하 생략

② 생략

○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정)

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정)

양도소득과세표준의 100분의 40

2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 50

2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

2의 4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 50

2의 6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 50

2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

2의 8. 제94조 제1항 제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산 (2005. 12. 31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

3. 미등기양도자산 (2003. 12. 30. 개정)

양도소득과세표준의 100분의 70

4. 이하 생략

② 이하 생략

○소득세법 시행령 제167조의 3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정)

가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정)

나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 지역 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정)

가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5. 31. 개정)

3. 「조세특례제한법」 제97조ㆍ제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 “감면대상장기임대주택”이라 한다) (2005. 2. 19. 개정)

4. 종업원(사용자와 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관 계에 있는 자를 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 “의무무상기간”이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 “장기사원용주택”이라 한다) (2003. 12. 30. 신설)

5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 (2005. 2. 19. 개정)

6. 제155조 제6항 제1호의 규정에 해당하는 문화재주택 (2003. 12. 30. 신설)

7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003. 12. 30. 신설)

8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택 (2006. 2. 9. 개정)

8의 2. 1세대의 구성원이 「영유아보육법」 제13조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 인가를 받고 법 제168조의 규정에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상(이하 이 조에서 “의무사용기간”이라 한다) 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택(이하 이 조에서 “장기가정보육시설”이라 한다) (2006. 2. 9. 개정)

9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2005. 12. 31. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설)

1. 생략

2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

3. 생략

③ 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】

① ~ ② 생략

③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (1995. 12. 30. 개정)

1. 당해 주택에 거주하는 자

2. (삭제, 2008. 2. 22.)

3. 최연장자

④ 이하 생략

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면4팀-153, 2005.01.20

【질의】

중과세율 적용대상 주택을 3채 보유하던 중에 1채가 도시 및 주거환경정비법에 의하여 재건축이 시행되는 경우로서 환지 전 토지 및 건축물의 평가액이 권리면적의 추산액을 초과하여 재건축조합으로부터 환지 청산금을 교부받은 경우에 중과세율이 적용되는지 여부

【회신】

「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 재건축사업에 참여한 조합원이 1세대 3주택의 중과세율 적용대상 주택 및 그 부수토지의 대가로 재건축조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금은 종전의 주택 및 부수토지의 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되며 이때 적용하는 양도소득세 세율은 소득세법 제104조 제1항 제2호의 3에 의한 60％의 세율을 적용함. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서면4팀-1504, 2004. 9. 22. 및 재일 46014-1700, 1996. 7. 18.)을 참고하기 바람.

○ 서면4팀-1453, 2005.08.18

【질의】

본인이 20년 이상 소유하고 있는 부동산(목용탕 건물) 아파트 재건축추진으로 재건축이 시작되었으나 본인은 재건축에 동의하지 않아 조합원이 아닌 상태에서 조합인가가 나고 조합측이 강제매도청구서를 신청하였으며 계류 중에 재건축 사업계획승인이 났음.

조합측이 사업계획승인 4개월전에 매도가처분 신청으로 인하여 매매를 할 수 밖에 없었고 조합의 매도청구소송으로 조합에 매도할 수 밖에 없는 상황임.

조합에 매도하면 재건축입주권은 주어지지 않음.

(질의)

상기와 같이 재건축조합에 참여하지 않은 비조합원이 재건축 사업계획승인일 이후 조합에 부동산을 양도한 경우 일반 부동산의 양도로 보는 것인지, 아니면 부동산을 취득할 수 있는 권리(재건축 입주권)의 양도로 보는 것인지.

【회신】

귀 질의의 경우, 「도시 및 주거환경정비법」(구 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하나, 당해 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1호의 부동산 양도에 해당하는 것임.

○ 서면5팀-962, 2006.11.24

【질의】

1세대 3주택자의 중과세율(60％) 규정과 1세대 2주택자의 중과세율(50％) 규정을 적용함에 있어 보유하고 있는 공동상속주택은 1세대의 주택 수에 포함하는지 여부

【회신】

「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3(60％ 중과세율) 및 제2의5(50％ 중과세율)의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은법 시행령 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것임.

○ 서면5팀-2331, 2007.08.17

1. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니한 것임.

2. 위 1.을 적용함에 있어 상속개시일 이후 다른 상속인의 지분을 일부 증여 등으로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된다 하더라도 증여 등으로 추가 취득하는 지분을 새로운 주택의 취득으로 보지 않는 것이며, 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것임.

3. 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3(60％ 중과세율) 및 제2의 5(50％ 중과세율)의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은 법 시행령 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것임.

4. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 해당하는 “1세대 1주택” 여부의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이며, 귀 질의 4)의 경우 기존 질의회신문(서면4팀-2127, 2006.7.10. ; 서면4팀-1094, 2006.4.24. ; 서면4팀-316, 2006.2.17.)을 참고하기 바람.