1. 질의내용 요약

[사실관계]

- 1983년 서울 다가구주택(토지 400㎡, 주택의 바닥면적 85㎡)을 증여 받음

- 1991년 주택의 부수토지 중 92㎡에 주차장 설치허가를 받아 주차장 운영

- 1993년 주택바닥면적 85㎡의 다가구주택을 신축하여 2세대 임대함

- 2007. 6월 주차장 폐쇄신고(기존 주차장용 토지는 비사업용토지에서 제외)

- 2008.03.31. 주택 및 부수토지를 50억 원에 양도(1세대1주택)

[질의사항]

- 주택부수토지의 전체를 고가주택으로 보아 양도소득세를 계산하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정)

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정)

⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정)

2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정)

○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정)

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 부수되는 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다]이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2008. 2. 22. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정)

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면5팀-2727, 2007.10.10.

【질의】

(사실관계)

- 북아현동 토지 2필지 본인 소유 및 주택 정착함.

- 북아현동 토지 2필지 배우자 소유 및 주택의 마당 겸 주차장 이용

- 북아현동 토지 1필지 배우자 소유 및 주택의 마당으로 이용

- 모든 필지는 연접하여 있음.

(질의사항)

- 동일세대원이 소유한 주택과 수 필지의 부수토지를 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부

【회신】

“1세대 1주택과 이에 부수되는 토지”라 함은 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말한다고 할 것인바, 1세대 1주택의 부수토지와 연접한 다른 필지의 토지로서 주택과 한울타리 내에 있고 실제 거주용으로 사용되는 소득세법 시행령 제154조 제7항 범위 이내의 토지를 주택과 함께 양도하는 경우에는 당해 주택의 부수토지로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 양도소득세 비과세 규정이 적용되는 것이며, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 소관세무서장이 구체적인 사실관계를 확인한 후 판단할 사항임.

○ 서면4팀-1157, 2007.04.09.

【질의】

(내용)

도시지역의 한울타리내에 있는 20년 이상 보유하던 1세대 1주택의 고가주택을 2006년 8월에 양도하였음.

(질의)

2006년 8월에 양도한 고가주택을 실지거래가액으로 과세하는 경우, 실지거래가액으로 과세되는 고가주택의 부수토지는 고가주택의 정착면적의 5배 이내 부수토지만 해당하는지 또는 5배를 초과한 토지를 포함한 전체 토지면적이 해당하는지 여부

【회신】

거주자가 주택 및 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억 원을 초과하는 주택(그 부수토지 포함, 이하 ‘고가주택’이라 함)을 2006년에 양도한 경우에는 「소득세법」 제96조 제2항 제1호의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이므로, 같은법 제89조 제1항 제3호에서 규정하는 비과세대상 부수토지의 면적과 관계없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임.

○ 서면4팀-1009, 2007.03.27.

【질의】

가. 사실관계

- 대지 면적 500평, 주택(연면적 80평 2층 건물)의 정착(바닥)연적 40평임.

- 위 주택(부수토지 포함)은 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택에 해당됨.

- 양도가액은 20억 원으로 예상됨.

- 소득세법 시행령 제160조 규정에 의하여 고가주택 양도차익 산정시 주택의 부수토지 면적은 주택이 정착된 면적에 5배(도시지역의 밖의 토지는 10배)를 곱하여 산정한 면적 이내의 토지만 해당되는지 여부

나. 질의요지(쟁 점)

1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택에 대한 양도차익을 산정하는 경우 주택의 부수토지는 당해 주택의 정착면적에 소득세법 시행령 제154조 제7항 규정의 지역별 배율을 적용하지 아니하고 당해 주택의 부속토지 전체면적에 대하여 같은법 시행령 제160조 규정을 적용하여 양도차익을 산정하는지 또는 당해 주택의 정착면적에 같은법 시행령 제154조 제7항 규정의 지역별 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지면적은 제외하고 나머지 토지면적과 주택에 대하여 같은법 시행령 제160조 규정을 적용하여 양도차익을 산정하는지 여부

※ 기존 해석사례(재산세과-867, 2004.4.2)

1. 생략

2. 1세대 1주택 비과세요건을 갖추었으나 당해 양도주택이 소득세법 시행령 제156조에서 정한 고가주택에 해당하는 경우에는 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용하지 아니하고 동법 제95조 제3항의 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하는 것임.

【회신】

1. 거주자가 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함)을 양도하고 같은법 시행령 제160조의 규정에 따라 당해 주택과 그 부수토지의 양도차익을 산정하는 경우로서 주택의 부수토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 같은영 제154조 제7항에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적(이하 “기준면적”이라 함)을 초과하는 때에는 「소득세법 기본통칙」 95-1(고가주택의 양도차익 계산)의 계산방법에 따라 건물과 대지부분의 양도차익을 구분하여 산정하는 것이며, 이 경우 ‘대지부분 양도차익에서 공제하는 금액’은 양도한 주택의 부수토지 면적 중 기준면적에 해당하는 토지부분에 대하여 같은법 제95조 제1항의 규정에 따라 산정한 양도차익을 초과할 수 없는 것임.

2. 거주자가 고가주택(부수토지 포함)을 양도함에 있어 조경수, 연못 시설물, 수석 등 당해 주택의 부속물을 함께 양도하는 경우에는 총 가액이 당해주택의 양도가액이 되는 것임.

○ 재재산-1497, 2004.11.10.

소득세법시행령 제156조의 규정에 의한 고가주택 해당 여부는 같은영 제162조의 규정에 의한 양도시기를 기준으로 판정함.

○ 서면4팀-638, 2006.03.20.

【질의】

1. 주택을 점포로 용도 변경하여 사업장으로 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도 변경한 후 동 주택을 양도하는 때에 당해 주택의 거주기간 및 보유기간 계산

2. 겸용주택의 경우 1세대 1주택에 부수되는 토지의 면적계산

【회신】

1. 주택을 점포로 용도 변경하여 사업장으로 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도 변경한 후 동 주택을 양도하는 때에 당해 주택의 거주기간 및 보유기간 계산은 당해 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산하는 것임.

2. 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우 1세대 1주택에 부수되는 토지의 면적은 소득세법 기본통칙 89-18 【겸용주택의 경우 1세대 1주택에 부수되는 토지의 면적계산】의 규정에 의하여 계산하면 됨.