1. 질의내용 요약
[사실관계]
○ 2001. 1월 1필지의 대지 1,000㎡ 및 1층 근린생활건물 150㎡ 취득
○ 2003. 5월 도시계획시설 결정고시로 상기 토지 일부가 계획도로로 지정됨
○ 토지 1,000㎡ 및 건물 150㎡ 내역
- 자연녹지 400㎡(건물 40㎡)
- 일반주거지역 300㎡(건물 30㎡)
- 계획도로 300㎡(건물 80㎡)
○ 2008. 2월 토지와 건물을 양도할 예정
[질의사항]
- 한필지내 여러 용도지역이 존재하는 토지를 양도하는 경우 비사업용 토지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설)
2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005.12.31. 신설)
양도소득과세표준의 100분의 60
○ 소득세법 제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005.12.31. 신설)
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005.12. 31. 신설)
가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005.12.31. 신설)
나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005.12.31. 신설)
다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005.12.31. 신설)
5. 「지방세법」 제182조 제2항의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 (2005.12.31. 신설)
6. 주거용건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 호에서 “별장”이라 한다)과 그 부속토지. 다만, 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재하고 대통령령이 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지를 제외하며, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다. (2005.12.31. 신설)
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령이 정하는 토지 (2007.12.31. 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005.12.31. 신설)
○ 소득세법 시행령 제168조의 6 【비사업용 토지의 기간기준】
법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005.12.31. 신설)
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005.12.31. 신설)
가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설)
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설)
다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005.12.31. 신설)
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005.12.31. 신설)
가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005.12.31.신설)
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설)
다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005.12.31. 신설)
3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005.12.31. 신설)
가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005.12.31.신설)
나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005.12.31. 신설)
○ 소득세법 시행령 제168조의 14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. (2005.12.31. 신설)
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간 (2005.12.31. 신설)
2. 토지를 취득한 후 「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간 (2005.12.31. 신설)
3. 제1호 및 제2호에 해당되는 토지로서 상속받은 토지: 상속개시일부터 제1호 및 제2호에 따라 계산한 기간 (2008.2.22. 신설)
4. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 재정경제부령이 정하는 기간 (2008.2.22. 호번개정)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면5팀-236, 2008.02.01.
【질의】
(사실관계)
- 소재지 : 대전시 ○구 ○○동 41-5, 41-38, 41-41(한 울타리 안에 있음)
- 대지면적 : 798.2㎡, 건축물 면적 : 99.09㎡
- 양도일자 : 2007.12.28.
- 취득일자 : 2003.10.30.
- 용도지역 : 일반주거지역
- 부동산 소유자는 2003.10.30. 취득할 때 카센터를 임대해오던 사업자에게 인수하였으며, 인수 후 계속하여 양도시까지 임대업을 하였음.
- 당해 부동산 위의 카센터는 1991년부터 운영되었음.
(질의내용)
- 상기와 같이 임대한 토지가 비사업용 토지에 해당하는지 여부
- 비사업용 토지 여부 판단시 건축물대장에 등재되어 있지 아니한 건축물이 활용될 수 있는지 여부
【회신】
1. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은법 시행령」 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 「같은법」 제104조의 3 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며,
2. 위 “1”을 적용함에 있어 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 경우 「소득세법」 제104조의 3 제1항 제4호 나목 규정에 따라 별도합산 또는 분리과세대상인 기간동안은 비사업용토지에서 제외되는 것이나, 재산세 종합합산과세대상이 되는 토지의 경우에는 그러하지 아니하는 것임.
○ 서면4팀-3431, 2007.11.28.
【질의】
(사실관계)
- 거주자 갑은 2003년 10월 A토지를 취득함.
- A토지 지상에는 을소유 건물(B)가 존재함.
- 2006년 12월 A토지를 분할하여 현재 2필지임.
- 2007년 10월 을소유 건물(B)이 멸실됨.
- A토지(2필지) 전체를 양도하고자 함.
(질의내용)
- A토지를 양도하는 경우 비사업용토지에 해당되는지 여부
【회신】
1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은법 시행령」 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 「같은법」 제104조의 3 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임.
2. 위 “1”을 적용함에 있어 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 경우 「소득세법」 제104조의 3 제1항 제4호 나목 규정에 따라 별도합산 또는 분리과세대상인 기간동안은 비사업용토지에서 제외되는 것이며, 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 토지의 경우 당해 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 날부터 2년 동안은 「소득세법 시행규칙」 제83조의 5 제1항 제9호 규정에 의하여 비사업용토지에 해당하지 아니하는 토지로 보는 것임.
○ 서면4팀-2037, 2007.07.03.
【질의】
(내용)
- 양도자산 현황
ㆍ2001.9.6 : 단독주택 1동(대지 562㎡)취득
ㆍ2001.10.27. : 단독주택 멸실(근린생활시설로 건축 예정)
ㆍ2003.3.14.∼2006.3.13.(3년간) : 도시계획수립 및 재정비와 관련하여 건축허가 제한
ㆍ2006.7.10. : 건축(근린생활시설) 허가일
- 양도 예정 시기 : 2007.12.31.
(질의)
- 상기와 같은 토지를 건축착공전과 공사 진행중 또는 준공후 양도하는 경우 비사업용토지 해당여부
【회신】
1.「소득세법」 제104조의 3 제1항 규정의 비사업용 토지는 당해 토지를 소유 하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 같은법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임.
2. 위 1.을 적용함에 있어 「소득세법 시행규칙」 제83조의 5 제1항의 규정에 의하여 주택과 그 부수토지를 소유하고 있던 자의 당해 주택의 건축물이 멸실된 토지는 “당해 건축물이 멸실된 날부터 2년” 동안을, 토지를 취득한 후 도시계획의 변경 등 정당 한 사유로 인하여 사업에 사용하지 못하는 토지의 경우에는 “당해 사유가 발생한 기간”을 비사업용토지로 보는 기간에서 제외하는 것임.
○ 서면5팀-2090, 2007.07.18.
【질의】
(사실관계)
- 본인의 소유 토지의 일부가 도시계획도로(2종 지구단위계획) 개설로 인하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 보상받게 되었음.
- 보상대상 토지의 연혁
1) 1995.7.31. : 매입 취득(배우자)
2) 1998.4.6. : 2종 지구단위계획 지구고시(58㎡ 도로부지 편입)
3) 1998.9.18. : 건축허가(대지면적 428㎡)
4) 2000.8.2. : 건축허가 부지 중 도로계획부지(58㎡) 분할(허가청의 행정지도에 따라 건물 사용승인을 받기 위하여 분할하였음)
5) 2000.8.10. : 건물 사용승인(준공허가) - 대지 370㎡로 정정됨.
6) 2003.5.31. : 배우자로부터 토지, 건물 증여받음.
7) 2007.6.28. : 토지(58㎡) 협의매수 요청(군청)
- 토지 이용현황
건축물 사용승인 과정에서 건축부지로부터 제외된 도로계획부지(58㎡)는 현행도로(2차선)와 건축부지 사이에 위치하여 건축물 통행에 필수적인 통로로 사용되고 있음(지적도 참고)
(질의내용)
상기의 보상 토지가 비사업용토지에 해당하는지 여부
【회신】
1. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임.
2. 위 1.을 적용함에 있어 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지는 당해 토지를 소유하는 기간 중 「소득세법 시행령」 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 같은법 제104조의 3 제1항 제4호 가목 및 나목에 해당되는 경우에는 비사업용 토지에서 제외되는 것이며,
3. 위 1.을 적용함에 있어 토지의 취득 후 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조의 규정에 의하여 도시계획시설인 도로예정지로 지정되어 관계법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 경우에는 「소득세법」 제104조의 3 제2항 및 같은법 시행령 제168조의 14 제1항의 규정에 의하여 그 사용이 금지 또는 제한된 기간동안은 사업용 토지에 해당하는 것임.