1. 질의내용 요약
[사실관계]
- A주택 : 2004.11.9. 영등포구 소재 아파트를 취득하여 현재까지 거주 중
- B주택 : 2001.9.19 구로구 소재 아파트를 취득(3년 이상 거주) 후 2004.10.5 매각
- C주택 : 2004.5.11. 새로운 집을 취득하기 위해 재건축진행중인 아파트(여의도 한성아파트) 입주권을 취득하였고, 취득당시 당해 재건축사업 진행 상황 다음과 같음.
․ 조합설립인가일 : 2000. 8. 28.(주택건설촉진법)
․ 사업계획승인일 : 당해 재건축아파트의 경우「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역 중 상업지역에 위치하고 있어 주택법 제16조 제1항 단서 및 같은법 시행령 제15조 제2항의 규정에 의거 사업계획승인대상에서 제외되었음.
․ 건축허가일 : 2002. 12. 17.
․ 철거일 : 2004. 10. 1.
․ 현재 ‘여의도자이’아파트로 재건축 중이며 2008년 5월 완공예정임(주상복합아파트)
[질의내용]
- 위와 같은 경우 C주택이 준공된 후 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우 일시적 2주택에 따른 중과제외 특례를 적용받아 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받을 수 있는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정)
양도소득과세표준 세율
1천만원 이하 과세표준의 100분의 9
1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18
4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27
8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36
2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)
양도소득과세표준의 100분의 50
○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.(이하생략)
○ 소득세법 시행령 제167조의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
7. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 1년이 경과하지 아니한 경우(1년이 경과한 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에 한한다] (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
○ 주택법 제16조 【사업계획의 승인】
① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시ㆍ도지사(국가ㆍ대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2003. 5. 29. 개정)
○ 주택법 시행령 제15조 【사업계획의 승인】
② 법 제16조 제1항 단서의 규정에 의하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역중 상업지역(유통상업지역을 제외한다) 또는 준주거지역안에서 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우로서 다음 각호의 요건을 충족하는 경우와 「농어촌주택개량 촉진법」에 의한 농어촌주거환경개선사업중 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업에 대하여는 이를 사업계획승인대상에서 제외한다. (2005. 3. 8. 개정)
1. 1세대당 주택의 규모가 제21조 제1항의 규정에 의한 공동주택의 규모에 적합한 경우 (2003. 11. 29. 개정)
2. 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우 (2003. 11. 29. 개정)
○ 제17조 【다른 법률에 의한 인ㆍ허가 등의 의제 등】
① 시ㆍ도지사가 제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인함에 있어서 다음 각호의 허가ㆍ인가ㆍ결정ㆍ승인 또는 신고 등(이하 “인ㆍ허가등”이라 한다)에 관하여 제3항의 규정에 의한 관계행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 당해 인ㆍ허가등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각호의 관계법률에 의한 고시가 있은 것으로 본다. (2003. 5. 29. 개정)
1. 「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가, 동법 제9조의 규정에 의한 건축신고 및 동법 제15조의 규정에 의한 가설건축물의 건축허가 또는 신고 (2005. 7. 13. 개정)
나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-1095, 2008.5.2
【질의】
(사실관계)
- 15년째 1주택을 보유하여 거주해 오고 있던 중, 2004. 8. 16. 새로운 집을 취득하기 위해 재건축진행중인 아파트(여의도 한성아파트) 입주권을 취득하였음
- 취득당시 당해 재건축사업 진행 상황
․ 조합설립인가일 : 2000. 8. 28.(주택건설촉진법)
․ 사업계획승인일 : 당해 재건축아파트의 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역 중 상업지역에 위치하고 있으며, 주택법 제16조 제1항 단서 및 같은법 시행령 제15조 제2항의 규정에 의거 사업계획승인대상에서 제외됨
․ 건축허가일 : 2002. 12. 17.
․ 이주개시일부터 이주완료일 : 2004.5.24 ~ 2004. 9.30
․ 철거일 : 2004. 10. 1.
․ 현재 ‘여의도자이’아파트로 재건축 중이며, 2008년 5월 완공예정임
-「주택건설촉진법」에 의해 주택조합설립인가를 받았으나,「주택법」에 의한 사업계획승인 없이(제외대상이므로) 건축법에 의한 허가를 받아 재건축사업을 진행하고 있음
(질의내용)
- 「주택법」제16조 제1항 단서 및 같은법 제15조 제2항의 규정에 따라 사업계획승인대상에서 제외되는 재건축사업의 경우 조합원 입주권의 권리로 변환되는 시기를 언제로 보아야 하는지?
【회신】
귀 질의의 경우, 1주택(A)을 소유한 1세대가「(구)주택건설촉진법 시행령」제32조제1항 단서 규정에 따라 사업계획승인을 받지 아니하고「건축법」에 따른 건축허가를 받아 재건축사업을 시행하는 주택(B)을 건축허가(2003.06.29. 이전)를 받은 날 이후에 취득하여 재건축사업 시행으로 신축된 경우 신축주택의 사용이 가능한 날로부터 1년 이내에 양도하는 A주택은「소득세법 시행령」제155조제1항 규정을 적용받을 수 있습니다.
○ 서면5팀-611, 2008.03.20
【질의】
(사실관계)
- 2003.9월 사업계획승인(2003.2월)된 재건축아파트 입주권(A)을 부부공동명의로 취득(관리처분계획인가 2004.11월)
- 2004.3월 거주목적 신규아파트(B) 취득
- 2008.7월 재건축아파트(A) 준공예정
(질의내용)
상기의 B아파트를 양도시 중과배제 및 비과세 여부
【회신】
1. 사업계획승인일 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것이며, 동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것임.
○ 서면5팀-2795, 2007.10.23
【질의】
(사실관계)
- A주택 : 2007.8. 양도(서울 ○○동 소재, 4년 보유, 거주요건 충족 못함)
- B주택 : 2006.12. 취득(부천 소재 주택, 자녀 교육목적, 현재 거주 중)
- C주택 : 2007.9. 취득(B주택이 도로변에 위치하는 이유 등으로 대체 취득)
(질의사항)
- 위 상황에서 A주택을 양도한 것이 1세대 2주택 중과 대상인지 여부
【회신】
양도소득세가 과세되는 1주택(이하 “종전주택”이라 함)을 보유한 1세대가 당해 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우, 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(1년이 경과하여 양도하는 경우로서 소득세법 시행규칙 제83조에서 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다) 1세대 2주택 중과대상에 해당되지 않는 것임.